В пятницу 13 мая депутатами Грачевым, Дмитриевой, Крутовым и Петуховой внесен проект федерального закона «О строительных сберегательных кассах» (о накоплении средств на улучшение жилищных условий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов). Это четвертая попытка принять соответствующий закон. Почему успешная финансовая модель не приживается в России, а очередная инициатива имеет мало шансов на успех?
Для понимания причин неудач строительных сберегательных касс (ССК) в современной России вспомним успешную практику и рассмотрим историю отечественных законопроектов.
Философию строительных накоплений можно описать фразой «целевые накопления по низкой фиксированной ставке с целью получения целевого финансирования по низкой фиксированной ставке».
Обзор успешной работы ССК
Основная доля успеха приходится на Германию и страны Восточной Европы, где систему создавали те же немецкие кассы, получившие после 1992 года право работать за границей.
Наибольшее развитие ССК получили после окончания Второй мировой войны, когда в Германии не хватало 800 тыс. квартир. Немецкий опыт можно сформулировать в виде четырех основных идей.
Первая идея — взаимопомощь
В фазе накопления вкладчик вносит средства, используемые для удовлетворения потребностей сообщества
В результате заключения договора строительного сберегательного накопления вкладчик становится членом сообщества вкладчиков, связанных единой целью накопления. В фазе накопления вкладчик вносит средства, используемые для удовлетворения потребностей сообщества. Тем самым вкладчик приобретает право на встречное выполнение сообществом своих обязательств в форме выделения ему впоследствии займа на приобретение жилья или улучшение жилищных условий под особо выгодный кредитный процент. Необходимые для этого средства финансируются за счет имеющихся накоплений вкладчиков, а также за счет поступающих накопительных вкладов и вкладов для погашения займов.
Для определения очередности предоставления займов ССК рассчитывает для каждого договора оценочный коэффициент. Вкладчики, имеющие договоры с наивысшим коэффициентом, получают установленную выплату в первоочередном порядке. При этом заем выдается через один-два квартала после получения разрешения.
Основную идею взаимопомощи можно проиллюстрировать следующим примером. Десять человек желают построить дома стоимостью 1000 денежных единиц с годовой нормой сбережений 100 денежных единиц. Каждому требуется копить десять лет. В случае коллективного накопления можно строить уже с первого года, а среднее время ожидания снижается с 10 до пяти с половиной лет.
Распределение индивидуальных взносов
1 год | 2 год | 3 год | 10 год | |
Взнос вкладчика в сберегательную кассу | 10 х 100 = 1000 | 9 х 100 = 900 | 8 х 100 = 800 | 1 х 100 = 100 |
Погашение | = 0 | 1 х 100 = 100 | 2 х 100 = 200 | 9 х 100 = 900 |
Сумма | 1000 | 1000 | 1000 | 1000 |
Финансирование строительства | 1 дом | 1 дом | 1 дом | 1 дом |
Вторая идея — точный экономический расчет и дисциплина
Схема финансовых потоков ССК (рис. 1) показывает подходы к финансовой сбалансированности.
Рис. 1. Принципиальная схема работы ССК
Сбалансированность финансов достигается за счет:
- управления очередью на получение займов,
- управления рисками при выдаче ссуд,
- комиссионных сборов для покрытия текущих расходов на функционирование.
Кроме обязательного имущественного страхования присутствовало страхование жизни и комиссионное вознаграждение:
- невозвратный вступительный взнос в размере 1% от общей суммы договора накопления,
- сбор за предоставление займа в размере 2% от его суммы,
- сбор за досрочное расторжение вклада в размере 1%, если вкладчик не хочет ждать положенные шесть месяцев.
На примере контракта на сумму €50 тыс. видна продолжительность формирования реальной выгоды при доступных платежах.
Расчет контракта
Фаза накопления (ставка 2%) 8 лет | Выдача | Фаза погашения (ставка 4,5%) 10 лет |
Ежемесячный взнос: 200 евро | Выплата конечной суммы договора | Ежемесячное погашение — 300 евро |
Вклад — 40% от конечной суммы договора | Вклад 20 000 евро Ссуда 30 000 евро | Ссуда на строительство — 60% от конечной суммы договора |
20 000 евро | 50 000 евро | 30 000 евро |
Третья идея — комплексность подхода к улучшению жилищных условий
Строительные сбережения являются одним из элементов улучшения жилищных условий.
Составные части жилищного финансирования
Доля финансирования | Источник финансирования | Примечание |
50% | Кредит от банка | Ипотека |
30% | Кредит строительной сберегательной кассы |
Средства из системы накоплений: |
20% | Строительный сберегательный вклад |
Можно получить ссуды от страховой компании, работодателя, государственных учреждений. Как правило, право первой ипотеки предоставляется банку.
Четвертая идея — объединение государственных и коммерческих усилий
Успех системы строительных сбережений в Германии основывался на включении ее в систему жилищной, экономической и социальной политики.
Системное влияние государства на систему строительных сбережений
№ | Фактор | Формы влияния (поддержки) |
1 | Надежность | 1. Закон о ССК как специальных кредитных организациях. 2. Членство в Ассоциации возмещения убытков немецких банков. 3. Членство в Фонде защиты вкладов строительных сберегательных касс. 4. Ограничение по размещению свободных средств вкладчиков |
2 | Стимулирование постоянных накоплений | 1. Налоговый вычет на накопительный взнос по контракту на каждого члена семьи. 2. Государственная премия к взносам в размере 10% на человека, на семью 20% (с ограничениями). 3. Льготы по налогообложению работодателя, если он доплачивает работнику премию за накопления от своего имени на вклад (с ограничениями). 4. Премия при строительстве или приобретении дома при наличии детей (один раз в жизни) |
3 | Стимулирование долгосрочности накоплений | 1. Государственная премия начисляется ежегодно, но фактически переводится на счет через семь лет. 2. Контракты дают преимущества только при длительном накоплении. Расторжение очень невыгодное |
4 | Отсутствие излишней борьбы за права потребителей при формировании доходов ССК | Значительное количество комиссионных вознаграждений. Ограничения, налагаемые на клиента. Отсутствие критики страхования жизни как навязанной услуги |
5 | Стабильность условий | Ссуды выплачиваются за счет накопительных вкладов, и система функционирует в значительной степени независимо |
6 | Конкуренция и распределение рисков | Интеграция различных финансовых инструментов для оплаты недвижимости. Рефинансирование ипотечного кредита является одной из возможных целей использования суммы контракта |
Пик немецкой системы пришелся на начало 2000-х годов, когда имела место конкурентная среда с двумя типами участников:
- 11 земельных строительных сберегательных касс (доля — 35%),
- 20 частных строительных сберегательных касс (доля — 65%).
Судьба законопроектов о «Строительных сберегательных кассах» в России
Картина с принятием законопроектов получается довольно грустная. Законопроект 2016 года очень близок к тексту 2012 года и отличается только в описании использования материнского капитала и кредитования капитального ремонта.
Посмотрим на законопроект с точки зрения системного подхода, при котором любой объект исследования и управления рассматривается как целостная система, цели каждого элемента которой формируются исходя из предназначения системы.
Вопросы можно разбить на несколько групп.
Группа 1. Технические вопросы по тексту, которые потребуют уточнений, в том числе:
- текст содержит огрехи в виде неправильных падежей и внутренних ссылок;
- недостаточно конкретизированы ценные бумаги, что может вызвать затруднения при использовании в качестве обеспечения и ограничения для работы на рынке ценных бумаг;
- упомянуты кооперативы по капитальному ремонту, которые являются новацией.
Группа 2. Практические вопросы реализации, которые могут потребовать дополнительных усилий, в том числе:
- не учтена возможная материальная выгода вкладчика;
- недостаточно прописана очередность получения кредитов, которая является краеугольным камнем в управлении финансовыми потоками и обеспечивает принципиальную реализуемость сберегательного контракта;
- движимое имущество является непрофильным обеспечением для ССК;
- использование в качестве основного обеспечения недвижимого имущества осложняется добавлением «…а также ценными бумагами». Подобное добавление лишь вызывает вопросы, включая возможность ценных бумаг быть единственным видом обеспечения;
- размер необеспеченного кредита в 1 млн руб. выглядит не соответствующим задаче минимизации рисков и среднему размеру ипотечного кредита (1,8 млн руб.);
- использование кредита ССК в качестве первоначального взноса для получения банковского кредита требует взаимодействия кредиторов в части ипотеки.
Группа 3. Изменение основной идеи жилищных накоплений как взаимопомощи равных вкладчиков ставит несколько принципиальных вопросов:
- участие в качестве вкладчиков юридических лиц нарушает саму идею персонального сберегательного контракта;
- включение в инструмент жилищной политики РФ иностранных граждан и лиц без гражданства вызывает вопрос на соответствие этой нормы целям законопроекта;
- смешивание двух накопительных идей в одном проекте из-за добавления накоплений на капремонт не выглядит логичным. Во-первых, система капитального ремонта содержит в себе механизм постоянных ежемесячных (вечных) взносов, который позволяет построить систему кредитования. Во-вторых, идея гарантии регионального оператора, который формирует свои средства из обязательных по закону взносов, на добровольный бизнес, выглядит сомнительной. В-третьих, накопление взносов на капремонт на счете регионального оператора является только одним из возможных способов. В-четвертых, сомнительна идея субсидирования накоплений на капремонт при нерешенных вопросах собираемости обязательных взносов.
Группа 4. Рациональность использования бюджетных средств вызывает вопросы:
- учет в расчете поощряемого накопления начисленных процентов нарушает логику поддержки персональных усилий гражданина по накоплению, так как учет процентов приводит к косвенной поддержке финансовой схемы;
- передача материнского капитала в состав накопительного взноса приводит к нарушению индивидуальности использования этих средств;
- не рассмотрена экономия бюджетных средств в виде начисления средств господдержки без физического перевода до момента приобретения жилья;
- не предусмотрена поддержка без прямого финансирования, например льготное налогообложение работодателей, поощряющих накопление работников.
Описанные вопросы демонстрируют только часть дискуссии при обсуждении законопроекта и позволяют предположить, что в 2016 году его не примут.
В заключение попробуем ответить на вопрос: могут ли быть запущены строительные сберегательные кассы в России?
Немецкий опыт показывает, что было осуществлено внедрение строительных сбережений в общественное сознание: начали заниматься взаимопомощью из бедности, потом привыкли, потом нашли выгоду, а потом сделали образом жизни и частью финансовой системы.
Перспективы развития строительных сберегательных касс, или Когда будет пятая попытка?
Закон хорошо работает в случае, если он нужен для обеспечения практической реализации бизнес-идеи или общественной идеи. В обоих случаях нужен заказчик, заинтересованный в реализации идеи.
Первое. У идеи ССК первым выгодоприобретателем является государство, которое может заинтересоваться еще одним механизмом улучшения жилищных условий граждан. Но государство отрабатывает другие инструменты, под которые создана соответствующая инфраструктура и нормативная база. Государство станет заказчиком новой схемы только в случае признания недостаточности действующих механизмов.
Второе. Возможно, крупный игрок ипотечного рынка почувствует недостаточность темпов роста ипотечного кредитования и задумается об использовании инструмента жилищных накоплений, переходящих в кредит. В этом случае картина может принципиально измениться.
Интерес бизнеса должен быть простимулирован объявлением законодательной и исполнительной властью включением системы жилищных накоплений в досрочную стратегию развития.
Две категории бизнеса могут иметь практический и долгосрочный интерес к участию в системе, что аналогично немецкому опыту:
- региональные жилищные накопительные общества, создаваемые при участии органов власти и местных финансовых институтов;
- крупные федеральные банковские холдинги, заинтересованные в еще большой синергии многопрофильной деятельности.
Стоит отметить, что в наших условиях этот полезный механизм может стать удобным для определенного клиентского сегмента, но должен рассматриваться как дополнение к действующим системам, а не как новый равноправный конкурент.
Третье. Идеальным является совпадение интересов бизнеса и государства. В этом случае законопроект будет легко изменен в соответствии с логикой бизнесмодели и заказчиков.
Вывод
Пятая попытка принять закон «О строительных сберегательных кассах» состоится и будет удачной, если будет заказчик этой идеи.
Начать дискуссию