Клерк.Ру

Четвертая попытка принять закон о стройсберкассах. Надо ли ждать пятую?

Фото Бориса Мальцева. Клерк.Ру

В пятницу 13 мая депутатами Грачевым, Дмитриевой, Крутовым и Петуховой внесен проект федерального закона «О строительных сберегательных кассах» (о накоплении средств на улучшение жилищных условий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов). Это четвертая попытка принять соответствующий закон. Почему успешная финансовая модель не приживается в России, а очередная инициатива имеет мало шансов на успех?

Для понимания причин неудач строительных сберегательных касс (ССК) в современной России вспомним успешную практику и рассмотрим историю отечественных законопроектов.

Философию строительных накоплений можно описать фразой «целевые накопления по низкой фиксированной ставке с целью получения целевого финансирования по низкой фиксированной ставке».

Обзор успешной работы ССК

Основная доля успеха приходится на Германию и страны Восточной Европы, где систему создавали те же немецкие кассы, получившие после 1992 года право работать за границей.

Наибольшее развитие ССК получили после окончания Второй мировой войны, когда в Германии не хватало 800 тыс. квартир. Немецкий опыт можно сформулировать в виде четырех основных идей.

Первая идея — взаимопомощь

В фазе накопления вкладчик вносит средства, используемые для удовлетворения потребностей сообщества

В результате заключения договора строительного сберегательного накопления вкладчик становится членом сообщества вкладчиков, связанных единой целью накопления. В фазе накопления вкладчик вносит средства, используемые для удовлетворения потребностей сообщества. Тем самым вкладчик приобретает право на встречное выполнение сообществом своих обязательств в форме выделения ему впоследствии займа на приобретение жилья или улучшение жилищных условий под особо выгодный кредитный процент. Необходимые для этого средства финансируются за счет имеющихся накоплений вкладчиков, а также за счет поступающих накопительных вкладов и вкладов для погашения займов.

Отключить рекламу

Для определения очередности предоставления займов ССК рассчитывает для каждого договора оценочный коэффициент. Вкладчики, имеющие договоры с наивысшим коэффициентом, получают установленную выплату в первоочередном порядке. При этом заем выдается через один-два квартала после получения разрешения.

Основную идею взаимопомощи можно проиллюстрировать следующим примером. Десять человек желают построить дома стоимостью 1000 денежных единиц с годовой нормой сбережений 100 денежных единиц. Каждому требуется копить десять лет. В случае коллективного накопления можно строить уже с первого года, а среднее время ожидания снижается с 10 до пяти с половиной лет.

Распределение индивидуальных взносов

 

1 год

2 год

3 год

10 год

Взнос вкладчика в сберегательную кассу

10 х 100 = 1000

9 х 100 = 900

8 х 100 = 800

1 х 100 = 100

Погашение

= 0

1 х 100 = 100

2 х 100 = 200

9 х 100 = 900

Сумма

1000

1000

1000

1000

Финансирование строительства

1 дом

1 дом

1 дом

1 дом

Вторая идея — точный экономический расчет и дисциплина

Схема финансовых потоков ССК (рис. 1) показывает подходы к финансовой сбалансированности.

Отключить рекламу

Рис. 1. Принципиальная схема работы ССК

Сбалансированность финансов достигается за счет:

  • управления очередью на получение займов,
  • управления рисками при выдаче ссуд,
  • комиссионных сборов для покрытия текущих расходов на функционирование.
Кроме обязательного имущественного страхования присутствовало страхование жизни и комиссионное вознаграждение:

  • невозвратный вступительный взнос в размере 1% от общей суммы договора накопления,
  • сбор за предоставление займа в размере 2% от его суммы,
  • сбор за досрочное расторжение вклада в размере 1%, если вкладчик не хочет ждать положенные шесть месяцев.
На примере контракта на сумму €50 тыс. видна продолжительность формирования реальной выгоды при доступных платежах.

Расчет контракта

Фаза накопления (ставка 2%)

8 лет

Выдача

Фаза погашения (ставка 4,5%)

10 лет

Ежемесячный взнос: 200 евро

Выплата конечной суммы договора

Ежемесячное погашение — 300 евро

Вклад — 40% от конечной суммы договора

Вклад 20 000 евро

Ссуда 30 000 евро

Ссуда на строительство — 60% от конечной суммы договора

20 000 евро

50 000 евро

30 000 евро

Третья идея — комплексность подхода к улучшению жилищных условий

Строительные сбережения являются одним из элементов улучшения жилищных условий.

Отключить рекламу

Составные части жилищного финансирования

Доля финансирования

Источник финансирования

Примечание

50%

Кредит от банка

Ипотека

30%

Кредит строительной сберегательной кассы

Средства из системы накоплений:
конечная сумма контракта, состоящая из кредита ССК (60%) и сберегательного вклада (40%)

20%

Строительный сберегательный вклад

Можно получить ссуды от страховой компании, работодателя, государственных учреждений. Как правило, право первой ипотеки предоставляется банку.

Четвертая идея — объединение государственных и коммерческих усилий

Успех системы строительных сбережений в Германии основывался на включении ее в систему жилищной, экономической и социальной политики.

Системное влияние государства на систему строительных сбережений

Фактор

Формы влияния (поддержки)

1

Надежность

1. Закон о ССК как специальных кредитных организациях.

2. Членство в Ассоциации возмещения убытков немецких банков.

3. Членство в Фонде защиты вкладов строительных сберегательных касс.

4. Ограничение по размещению свободных средств вкладчиков

2

Стимулирование постоянных накоплений

1. Налоговый вычет на накопительный взнос по контракту на каждого члена семьи.

2. Государственная премия к взносам в размере 10% на человека, на семью 20% (с ограничениями).

3. Льготы по налогообложению работодателя, если он доплачивает работнику премию за накопления от своего имени на вклад (с ограничениями).

4. Премия при строительстве или приобретении дома при наличии детей (один раз в жизни)

3

Стимулирование долгосрочности накоплений

1. Государственная премия начисляется ежегодно, но фактически переводится на счет через семь лет.

2. Контракты дают преимущества только при длительном накоплении. Расторжение очень невыгодное

4

Отсутствие излишней борьбы за права потребителей при формировании доходов ССК

Значительное количество комиссионных вознаграждений.

Ограничения, налагаемые на клиента.

Отсутствие критики страхования жизни как навязанной услуги

5

Стабильность условий

Ссуды выплачиваются за счет накопительных вкладов, и система функционирует в значительной степени независимо

6

Конкуренция и распределение рисков

Интеграция различных финансовых инструментов для оплаты недвижимости.

Рефинансирование ипотечного кредита является одной из возможных целей использования суммы контракта

Пик немецкой системы пришелся на начало 2000-х годов, когда имела место конкурентная среда с двумя типами участников:

Отключить рекламу

  •        11 земельных строительных сберегательных касс (доля — 35%),
  •        20 частных строительных сберегательных касс (доля — 65%).

Судьба законопроектов о «Строительных сберегательных кассах» в России

Картина с принятием законопроектов получается довольно грустная. Законопроект 2016 года очень близок к тексту 2012 года и отличается только в описании использования материнского капитала и кредитования капитального ремонта.

Посмотрим на законопроект с точки зрения системного подхода, при котором любой объект исследования и управления рассматривается как целостная система, цели каждого элемента которой формируются исходя из предназначения системы.

Вопросы можно разбить на несколько групп.

Группа 1. Технические вопросы по тексту, которые потребуют уточнений, в том числе:

  • текст содержит огрехи в виде неправильных падежей и внутренних ссылок;
  • недостаточно конкретизированы ценные бумаги, что может вызвать затруднения при использовании в качестве обеспечения и ограничения для работы на рынке ценных бумаг;
  • упомянуты кооперативы по капитальному ремонту, которые являются новацией.
Группа 2. Практические вопросы реализации, которые могут потребовать дополнительных усилий, в том числе:

  • не учтена возможная материальная выгода вкладчика;
  • недостаточно прописана очередность получения кредитов, которая является краеугольным камнем в управлении финансовыми потоками и обеспечивает принципиальную реализуемость сберегательного контракта;
  • движимое имущество является непрофильным обеспечением для ССК;
  • использование в качестве основного обеспечения недвижимого имущества осложняется добавлением «…а также ценными бумагами». Подобное добавление лишь вызывает вопросы, включая возможность ценных бумаг быть единственным видом обеспечения;
  • размер необеспеченного кредита в 1 млн руб. выглядит не соответствующим задаче минимизации рисков и среднему размеру ипотечного кредита (1,8 млн руб.);
  • использование кредита ССК в качестве первоначального взноса для получения банковского кредита требует взаимодействия кредиторов в части ипотеки.
Группа 3. Изменение основной идеи жилищных накоплений как взаимопомощи равных вкладчиков ставит несколько принципиальных вопросов:

Отключить рекламу

  • участие в качестве вкладчиков юридических лиц нарушает саму идею персонального сберегательного контракта;
  • включение в инструмент жилищной политики РФ иностранных граждан и лиц без гражданства вызывает вопрос на соответствие этой нормы целям законопроекта;
  • смешивание двух накопительных идей в одном проекте из-за добавления накоплений на капремонт не выглядит логичным. Во-первых, система капитального ремонта содержит в себе механизм постоянных ежемесячных (вечных) взносов, который позволяет построить систему кредитования. Во-вторых, идея гарантии регионального оператора, который формирует свои средства из обязательных по закону взносов, на добровольный бизнес, выглядит сомнительной. В-третьих, накопление взносов на капремонт на счете регионального оператора является только одним из возможных способов. В-четвертых, сомнительна идея субсидирования накоплений на капремонт при нерешенных вопросах собираемости обязательных взносов.
Группа 4. Рациональность использования бюджетных средств вызывает вопросы:

  • учет в расчете поощряемого накопления начисленных процентов нарушает логику поддержки персональных усилий гражданина по накоплению, так как учет процентов приводит к косвенной поддержке финансовой схемы;
  • передача материнского капитала в состав накопительного взноса приводит к нарушению индивидуальности использования этих средств;
  • не рассмотрена экономия бюджетных средств в виде начисления средств господдержки без физического перевода до момента приобретения жилья;
  • не предусмотрена поддержка без прямого финансирования, например льготное налогообложение работодателей, поощряющих накопление работников.
Описанные вопросы демонстрируют только часть дискуссии при обсуждении законопроекта и позволяют предположить, что в 2016 году его не примут.

Отключить рекламу

В заключение попробуем ответить на вопрос: могут ли быть запущены строительные сберегательные кассы в России?

Немецкий опыт показывает, что было осуществлено внедрение строительных сбережений в общественное сознание: начали заниматься взаимопомощью из бедности, потом привыкли, потом нашли выгоду, а потом сделали образом жизни и частью финансовой системы.

Перспективы развития строительных сберегательных касс, или Когда будет пятая попытка?

Закон хорошо работает в случае, если он нужен для обеспечения практической реализации бизнес-идеи или общественной идеи. В обоих случаях нужен заказчик, заинтересованный в реализации идеи.

Первое. У идеи ССК первым выгодоприобретателем является государство, которое может заинтересоваться еще одним механизмом улучшения жилищных условий граждан. Но государство отрабатывает другие инструменты, под которые создана соответствующая инфраструктура и нормативная база. Государство станет заказчиком новой схемы только в случае признания недостаточности действующих механизмов.

Второе. Возможно, крупный игрок ипотечного рынка почувствует недостаточность темпов роста ипотечного кредитования и задумается об использовании инструмента жилищных накоплений, переходящих в кредит. В этом случае картина может принципиально измениться.

Интерес бизнеса должен быть простимулирован объявлением законодательной и исполнительной властью включением системы жилищных накоплений в досрочную стратегию развития.

Две категории бизнеса могут иметь практический и долгосрочный интерес к участию в системе, что аналогично немецкому опыту:

Отключить рекламу

  • региональные жилищные накопительные общества, создаваемые при участии органов власти и местных финансовых институтов;
  • крупные федеральные банковские холдинги, заинтересованные в еще большой синергии многопрофильной деятельности.
Стоит отметить, что в наших условиях этот полезный механизм может стать удобным для определенного клиентского сегмента, но должен рассматриваться как дополнение к действующим системам, а не как новый равноправный конкурент.

Третье. Идеальным является совпадение интересов бизнеса и государства. В этом случае законопроект будет легко изменен в соответствии с логикой бизнесмодели и заказчиков.

Вывод

Пятая попытка принять закон «О строительных сберегательных кассах» состоится и будет удачной, если будет заказчик этой идеи. 

Обучающий курс от команды «Клерка»
«Налоговые проверки. Тактика защиты»
Способы защиты, проверенные на практике, от Ивана Кузнецова, налогового эксперта, работавшего в ОБЭП.
  • Первое видео — бесплатно.
  • Даем сертификат в конце обучения.
  • Дистанционное обучение.
Записаться на курс за 5 500 руб.
Отключить рекламу