НДФЛ

Как продать квартиру и сэкономить на налоге? Часть 1

Как правило, доход от продажи квартиры составляет существенную величину, а поэтому налог с такой операции может быть большим. Как сэкономить на уплате налога? В каких случаях можно совсем не платить налог с продажи квартиры?
16,1 тыс. 6,2 тыс.

Как правило, доход от продажи квартиры составляет существенную величину, а поэтому налог с такой операции может быть большим. Как сэкономить на уплате налога? В каких случаях можно совсем не платить налог с продажи квартиры?

Порядок исчисления НДФЛ при продаже квартиры зависит от способа ее получения — по договору купли-продажи или дарения, а также от срока владения недвижимостью. Рассмотрим возможные ситуации, которые могут возникнуть на практике при продаже жилья.

Что говорит закон?

При продаже квартиры и иного недвижимого имущества физическое лицо должно самостоятельно рассчитать и заплатить сумму НДФЛ (пп.2 п.1 ст.228 НК РФ). Отметим, что к иным объектам недвижимости относятся гаражи, хозяйственные постройки, объекты незавершенного строительства (в т. ч. доли в праве собственности на не завершенные строительством жилые помещения). При этом для физических лиц есть послабления, которые позволяют уменьшить сумму НДФЛ с доходов от продажи недвижимости или вовсе не платить налог.

Когда можно не платить налог при продаже квартиры?

В общем случае доходы от продажи квартиры, купленной, начиная с 2016 г., полностью освобождены от налога, если она находилась в собственности физического лица более 5 лет (п.4 ст.217.1 НК РФ). Однако при определенных ситуациях этот срок может сократиться до 3-х лет.

Трехлетний срок действует в случае получения квартиры:

  • в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником (пп.1 п.3 ст.217.1 НК РФ);

Напомним, что даритель и одаряемый должны быть членами семьи и (или) близкими родственниками по Закону. Так, согласно ст.14 СК РФ членами семьи являются: супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), а близкими родственниками: родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, братья и сестры полнородные и неполнородные (т.е. имеющие общих отца или мать).

  • в результате приватизации (пп.2 п.3 ст.217.1 НК РФ);
  • по договору пожизненного содержания с иждивением (пп.3 п.3 ст.217.1 НК РФ).

А начиная с 1 января 2020 г., также не облагаются НДФЛ доходы от продажи единственного жилья (квартиры, дома, комнаты, их части или доли), если физическое лицо владело им три года и более, независимо от основания получения права собственности на жилье (пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ).

Такое послабление действует и в случаях, если продаваемое жилье, находящееся в собственности физического лица, приобретено им до 1 января 2020 г. (Письмо Минфина РФ от 03.03.2020 г. № 03-04-05/15558).

Если доход от продажи квартиры не облагается НДФЛ, то физическое лицо вправе не представлять декларацию в налоговую инспекцию (Письмо Минфина РФ от 17.02.2020 г. № 03-04-05/10636).

Как определяется срок владения квартирой?

Чтобы не платить налог, нужно правильно рассчитать срок владения квартирой. Такой срок определяется с даты государственной регистрации права собственности на квартиру. Где физическому лицу может посмотреть эту дату?

Дату регистрации нужно смотреть либо в свидетельстве о государственной регистрации права собственности либо в выписке из ЕГРН (ст.223 ГК РФ, п.1 ст.28 Закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ, п.1 и п.7 ст.21 Закона от 03.07.2016 г. № 360-ФЗ).

Напомним, что с 15 июля 2016 года прекращена выдача свидетельств о государственной регистрации прав (так называемых «зеленок»). После указанной даты государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН).

Пример 1.

29 января 2017 года физическим лицом подписан договор купли-продажи квартиры. В ЕГРН указана дата регистрации — 12 марта 2017 года. Квартира является единственным жильем и продана 1 февраля 2020 года. Нужно ли платить налог с продажи?

Трехлетний срок отчитывается не с даты заключения договора купли-продажи недвижимости (т.е. 29 января 2017 г.), а с даты внесения сведений о покупке в ЕГРН (т.е. 12 марта 2017 г.). Поэтому на момент продажи квартиры не прошло трех лет. Значит, физическое лицо должно рассчитать сумму НДФЛ и представить декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

Продать единственное жилье без налоговых последствий получилось бы 12 марта 2020 года и позже.

Как определить, что квартира является единственным жильем?

Безналоговая продажа жилья (квартиры, дома, комнаты, их части или доли) возможна, если речь идет о единственном жилье, которым физическое лицо владело три года и более.

Чтобы определить отсутствие другого жилья, нужно также ориентироваться на дату регистрации перехода права собственности на проданное жилье.

Но и в данной ситуации есть послабление, ведь человек, продав единственное жилье, не может остаться без квартиры.

Налога можно избежать, продавая не единственное жилье, если дополнительно приобретено другое жилье в течение 90 дней до регистрации перехода права собственности на первое проданное жилье (Информация ФНС России «О расширении перечня применения минимального трехлетнего срока владения недвижимым имуществом, освобождающего от уплаты НДФЛ при его продаже», письма Минфина РФ от 03.03.2020 г. № 03-04-05/15558, от 30.04.2020 г. № 03-04-05/35516).

Пример 2.

Дата регистрации продаваемой квартиры в ЕГРН — 12 марта 2017 года. Физическим лицом приобретена еще одна квартира, дата регистрации которой — 1 июля 2020 года. 18 августа 2020 года физическим лицом была продана «старая» квартира. Нужно ли платить налог?

Период между покупкой новой квартиры (1 июля 2020 г.) и продажей"старой" квартиры (18 августа 2020 г.) составил менее 90 дней. В данной ситуации налог не уплачивается, несмотря на то, что на момент продажи квартира не являлась единственной.

Когда не платится налог при продаже единственного жилья?

При продаже жилья, находящегося в собственности 3 года и более (независимо от того, как приобретена квартира), НДФЛ не уплачивается, если:

  • квартира на момент продажи является единственным жильем;
  • между покупкой новой квартиры и продажей «старой» квартиры не прошло 90 дней.

Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально помочь в вопросах продажи недвижимости. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем вас по данному вопросу:

Начать дискуссию

Быть бухгалтером хочу, пусть меня научат... или нет. Можно ли стать бухгалтером самому с нуля и что для этого надо знать

Меня на этот пост вдохновил вопрос пользователя в телеграм-канале. Она попросила помощи в заполнении упрощенной отчетности и уточнила — справится ли она сама, если она не бухгалтер? И, правда, а можно ли вести учет и при этом не иметь образования бухгалтера и всему научиться самому.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Сотрудник банка отдохнул за границей и обогатился за счет клиентки на 29 млн рублей

Сотрудники управления экономической безопасности и противодействия коррупции МВД по Ростовской области выявили факт многомиллионного мошенничества в особо крупном размере сотрудником банковской организации.

ВЭД

Три главных изменения 2024 года для бухгалтера ВЭД

Продавцы из ЕАЭС начнут платить налоги в российскую казну, бизнес освободят от отчетности по мелким сделкам с зарубежными партнерами, а цифровые активы становятся обычным способом расчета.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Лучшие спикеры, новый каждый день

Обязательную маркировку ювелирных изделий перенесут на 2025 год

Чтобы снизить нагрузку с Пробирной палаты, которая будет ставить клеймо на украшения, Минфин перенесет срок обязательной маркировки на 1 сентября 2025 года.

С 1 мая запустят эксперимент по маркировке моторных масел

Для борьбы с контрафактом на рынке Минпромторгу предложили включить в эксперимент по маркировке не только моторные масла для автомобилей, но и свечи зажигания, детали подвески и рулевого управления.

Календарь вебинаров для бухгалтера в апреле 2024. Акцент на проверки

Вебинар — простой способ разобраться в любом важном для бухгалтера вопросе. «Клерк» приглашает на вебинары экспертов-практиков, которые понятно и с примерами разберут любую тему. Вы можете задавать спикеру вопросы и он ответит на них в прямом эфире.

Иллюстрация: freepik/freepik
Опытом делятся эксперты-практики, без воды
Экспорт

Минпромторг сократит список экспортеров, которые могут получать транспортные субсидии

Изменения затронут только тех, кто занимается экспортом товаров из высокомаржинальных групп.

С 01 апреля 2024 года порог беспошлинного ввоза товаров, возможно, вернется к уровню €200 евро

Но подготовка новых документов не началась.

УК РФ

Опасное производство 2 года работало без лицензии и получило доход 26 млн рублей

В Ставропольском крае перед судом предстанет обвиняемый в незаконном предпринимательстве с извлечением дохода на сумму более 26 млн рублей.

Обеспечительные меры при ВНП, предварительные обеспечительные меры + защитный лайфхак

Всегда ли налоговики могут наложить обеспечительные меры (арест) на имущество по результатам проверки?

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру
7
95

Кто имеет право работать неполный день

Если у сотрудников есть основания для неполной занятости, работодатель должен установить удобный для работника график и снизить нагрузку.

Календарь вебинаров для бухгалтера в апреле 2024. Платные и бесплатные

Собрали для вас анонсы вебинаров на апрель 2024 года.

Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Каким числом выставлять счет-фактуру на аванс: бухгалтеры разбираются с формулировками в НК. «Ночной бухгалтер» № 1652

В телеграм-канале «Клерка» бухгалтеры спорили о том, какую дату указать в счет-фактуре на аванс — день получения аванса или любую из последующих пяти дней, которые даны на выставление документа. Истину нашли (вроде).

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
175
IT-компании

Яндекс запустил линейку нейросетей YandexGPT третьего поколения

Искусственный интеллект нового поколения лучше работает со сложными задачами. Бизнес может самостоятельно дообучить нейростеть.

44
Бесплатно с Архив документов

Сколько лет все-таки хранить кадровые документы? Мини-курс

Разбираемся в мини-курсе, какие типы хранения кадровых документов выделяют и какова продолжительность хранения кадровых документов.

Сколько лет все-таки хранить кадровые документы? Мини-курс
НДФЛ

В 2024 году ФНС разошлет уведомления на НДФЛ с процентов по вкладам за 2023 год

В 2024 году вкладчикам впервые необходимо будет уплатить НДФЛ с процентов от банковских вкладов за 2023 год.

Перерасчет имущественных налогов будут делать по-новому

Физлица будут направлять в ИФНС заявления на перерасчет налога на имущество, земельного и транспортного, к которому можно приложить документы, а можно и не прикладывать. Налоговики будут рассматривать это заявление 30 дней.

Как разработать эффективную программу обучения для новых сотрудников

Обучение персонала — сложный и многогранный процесс. Если проводить его правильно, он может стать ключевым инструментом для усиления корпоративной культуры, увеличения продуктивности и стимулирования мотивации сотрудников.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
5
48
УК РФ

Поиск бывшего гендира может вылиться в вымогательство

Сотрудники главного управления уголовного розыска МВД совместно с коллегами из Красноярского края задержали подозреваемых в серии вымогательств у бизнесменов.

Интересные материалы

⚡️Итоги дня: Ozon изменил расчет сбора, Дурова призвали внимательнее следить за Telegram, Камчатку трясет

Подготовили обзор главных событий дня. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.