Съем квартиры. Права наймодателя и нанимателя

В последнее время многие граждане, нуждающиеся в жилье, все чаще выбирают аренду жилья, а не приобретение квартиры по ипотеке.

Какие преимущества найма квартиры перед ипотекой?

Конечно, большинство россиян желают обзавестись собственной квартирой, но далеко не все могут позволить приобрести себе понравившееся жилье. Рассчитанная банком сумма ежемесячного платежа по ипотеке для молодой семьи может быть неподъемной. Да и далеко не всем желающим банк может предоставить кредит на выгодных условиях.

В этом случае найм жилья является более доступным инструментом, ведь ежемесячный платеж за квартиру, как правило, меньше платежа по ипотеке. У нанимателя не возникает дополнительных расходов на ремонт квартиры, оплату налога на имущество.

Помимо этого, спрос на съем квартиры возникает при временной дислокации работника в другую местность. В этом случае, если работодатель заинтересован в работнике, ему компенсируется стоимость съема квартиры.

Снимая квартиру, человек «не привязан» к одному географическому месту и может в любое время переехать в другую местность.

У ипотеки и найма жилья — разная целевая аудитория. Поэтому кому-то может быть выгоден съем жилья, а для кого-то важно быть собственником собственной квартиры.

Какие негативные последствия могут быть у сторон при отсутствии договора найма?

Мы не рассматриваем ситуации, когда стороны устно договорились о съеме жилья и не закрепили условия письменным договором.

В этом случае рискуют обе стороны: одна сторона — наймодатель незаконно занимается предпринимательской деятельностью, другая сторона — наниматель рискует в любое время остаться на улице. Ни одна из сторон не сможет обратиться в суд за защитой своих прав — договора нет, оплата за найм документально не подтверждена.

На что обратить внимание при заключении договора найма жилья?

Для того чтобы легально снимать квартиру, необходим договор найма. Правила заключения такого договора установлены ст. 671 ГК.

Договор найма, как и любой другой договор, содержит права и обязанности сторон, порядок внесения платы за найм жилья, срок проживания, порядок возмещения убытков при порче имущества.

Грамотно составленный договор найма позволит сторонам цивилизованно решать возникшие проблемы, а в случае возникновения конфликтных ситуаций — обращаться в суд.

Договор найма должен быть заключен только в письменной форме.

Перед тем как заключать договор наниматель должен удостовериться, что наймодатель действительно является собственником квартиры. Бывает так, что собственник хочет сдать только комнату в квартире. Тогда нужно заручиться согласием других собственников (п. 1 ст. 246 ГК).

Наниматель может самостоятельно запросить выписку из ЕГРН. Такая выписка предоставляется любому лицу за плату.

Удостоверившись в статусе наймодателя, наниматель должен внимательно осмотреть предоставляемое жилье на предмет наличия повреждений и утечек. Это в интересах и наймодателя. Как правило, перечень находящегося в квартире имущества фиксируют в отдельном документе, который является приложением к договору найма.

Важно не только зафиксировать предметы быта, но и описать их состояние, чтобы нанимателю впоследствии не пришлось возмещать стоимость трехногого стула, который значиться в описи, как кресло из итальянской коллекции.

В договоре нужно указать адрес жилья, площадь комнаты. Важной частью договора является порядок внесения оплаты за найм и за коммунальные услуги. Наниматель, как правило, оплачивает коммунальные услуги, размер которых зависит от его потребления.

В договоре необходимо прописать распределение обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта (ст. 681 ГК). Как правило, расходы на текущий ремонт — покраска поверхностей, поклейка обоев и прочие — возлагаются на нанимателя.

Не лишним будет прописать в договоре и порядок его расторжения и, соответственно, сроки предупреждения сторон.

А должен ли платить налоги наймодатель?

Рассматривая юридические аспекты договора найма, нельзя не отметить о налоговых последствиях. Сдача квартиры в найм — это доход наймодателя, т. е. систематическое извлечение прибыли и, соответственно, собственник квартиры должен платить налоги.

В том случае если налоговики установят факт получения дохода и неуплаты с него налога, то, кроме НДФЛ по ставке 13%, предъявят и штраф в размере 20% от суммы недоимки.

О том, что квартира сдается в найм, налоговики, например, могут узнать от бывших нанимателей, у которых возник конфликт с наймодателями.

Как правило, наймодатели регистрируется как самозанятые лица. По данному виду деятельности самозанятые лица держат пальму первенства.

Самозанятый заплатит 6% с полученного дохода за найм квартиры. При этом наймодатель может сэкономить на уплате налога. Так, наниматель по условиям договора может компенсировать расходы на оплату коммунальных услуг. Суммы такой компенсации не должны в полном объеме включаться в доход, если размер коммунальных услуг зависит от фактического потребления.

Например, оплата электроэнергии и воды по счетчикам. В этой части компенсация коммунальных услуг не включается в доход самозанятого (письмо Минфина РФ от 29.05.2019 г. № 03-11-09/40094).