SPV в строительной деятельности: преимущества и особенности создания «проектных» компаний

В 2023 году рынок недвижимости в России продолжал демонстрировать устойчивый рост, отражая повышенный интерес к жилой и коммерческой недвижимости.
876 153
SPV в строительной деятельности: преимущества и особенности создания «проектных» компаний
Иллюстрация: СберРешения

Минстрой со ссылкой на данные Росстата сообщил, что ввод жилья за 2023 год составил 110,44 млн кв. м. При этом многоквартирных домов (МКД) введено 51,76 млн кв. м, это больше на 13,7 % к аналогичному периоду прошлого год. При этом достаточно часто для каждого отдельного строительного проекта застройщики создают компанию специального назначения.

Эта стратегия позволяет застройщикам лучше контролировать затраты, оптимизировать процессы и минимизировать риски, что в конечном итоге способствует повышению эффективности и успешности реализации проектов в сфере недвижимости.

Подробнее о том, в чем состоит преимущество использования SPV и какие существуют особенности создания проектных компаний в строительной деятельности, рассказываем далее.

Что такое SPV и почему застройщики все чаще предпочитают специализированные компании под свои проекты

SPV (от англ. special purpose vehicle) — компания специального назначения, созданная для достижения конкретного проекта/группы проектов или достижения определенной цели. В строительной деятельности такие проектные компании создаются особенно часто, большинство крупных застройщиков возводят свои проекты именно с их помощью.

Создание специализированных компаний для реализации проектов дает застройщикам следующие преимущества:

1. Ограниченная ответственность.

Одной из основных привлекательных особенностей SPV является его ограниченная ответственность. Это означает, что в случае финансовых проблем или юридических споров ответственность за обязательства SPV в большинстве случаев ограничена его собственными активами, а не активами всей группы компаний или других проектов. Это помогает снизить риски банкротства и защитить остальную часть бизнеса от потерь.

2. Гибкость в управлении проектами.

SPV создается для конкретного проекта или группы проектов, что обеспечивает операционную независимость и гибкость в управлении, а также позволяет разделить активы и обязательства между компаниями.

Удобство от создания SPV заключается, в том числе и в том, что проектная компания может иметь простую организационную структуру с минимальным количеством руководителей и учредителей, что упрощает ее управление и позволяет быстрее принимать решения.

3. Упрощенное привлечение финансирования.

Использование SPV позволяет застройщикам привлекать финансирование для конкретного проекта без прямого влияния на финансовое состояние основной компании.

Так, например, для получения финансирования необходимо предоставить банку информацию, связанную с деятельностью компании. Если застройщик не будет регистрировать специализированную организацию под каждый отдельный проект, то уйдет много времени, чтобы собрать необходимую для банка информацию, в том числе изучить аффилированность и банкротство подрядчиков, провести анализ их дебиторской и кредиторской задолженности, анализ возможных рисков и понять, может ли риск с одного проекта перескочить на другой. Кроме того, часть рисков с разных проектов заранее предсказать и оценить практически невозможно.

Регистрация SPV, в свою очередь, позволяет избежать подобной волокиты и создать компанию без долгов, обременений и обязательств, а также сделать процесс строительства более понятным и прозрачным, что повышает шансы на получение финансирования.

Это не значит, что группа не будет отвечать по обязательствам SPV (как правило, банки все равно настаивают на поручительствах и гарантиях от владельца основных активов группы), но размер таких долгов будет ограничен суммой, а перечень кредиторов — способами обеспечения исполнения обязательств SPV.

Сопровождение споров и сделок по недвижимости

Юридическая поддержка по вопросам коммерческой недвижимости, жилых и нежилых помещений, земельных участков

Какие есть особенности создания SPV

Прежде всего, для создания проектной компании для строительства МКД необходимо, чтобы компания соответствовала требованиям застройщика, которые установлены законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (далее – ФЗ № 214):

  • Опыт работы в строительной области не менее 3 лет в строительстве МКД общей площадью не менее 5 000 м² в совокупности. При этом не нужно, чтобы соответствующий опыт был у самой SPV-компании, так как учитывается, в том числе и опыт материнской компании и любого из ее дочерних обществ;

  • Наличие в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельного участка;

  • Наличие в наименовании слов «специализированный застройщик».

Кроме того, следует учесть, что, поскольку SPV-компания будет привлекать денежные средства участников ДДУ в строительстве МКД, необходимо также соответствие требованиям, установленным ч. 2 ст. 3 ФЗ № 214, в частности:

  • размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от проектной стоимости строительства;

  • отсутствуют обязательства по кредитам, займам;

  • обязательства застройщика перед третьими лицами, не связанные со строительством новостройки, в которую привлекаются деньги граждан, не могут превышать 1% от проектной стоимости ее строительства;

  • в отношении застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;

  • в отношении застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;

  • сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков;

  • у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам;

  • и др.

Следует учитывать, что застройщик может быть создан только в форме хозяйственного общества (АО, ООО). Также проектная компания должна иметь ОКВЭД специализированного застройщика:

  • 41.20 — Строительство жилых и нежилых зданий;

  • 68.10 — Покупка и продажа собственного недвижимого имущества;

  • 71.12.2 — Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика.

Выводы

Таким образом, использование SPV является важным стратегическим инструментом для застройщиков, способствующим эффективной реализации проектов за счет гибкости в управлении и более быстрого получения проектного финансирования. При этом для реализации строительного проекта важно, чтобы SPV-компания соответствовала всем установленным законом требованиям.

Юристы СберРешений имеют большой опыт в подготовке компаний и активов к реализации строительных и девелоперских проектов. Вы можете обратиться к нам за следующими услугами:

  • консультации по открытию SPV в России и других странах;

  • сопровождение регистрации SPV;

  • консультации и анализ налоговой нагрузки при различной структуре группы компаний;

  • проведение проверок в отношении компаний, земельных участков, подготовка правовых и налоговых заключения для банков для определения рисков проектов;

Заявку на услуги можно оставить здесь.

Автор: Владислав Гаврилов, ведущий юрист СберРешений

Сопровождение споров и сделок по недвижимости

Юридическая поддержка по вопросам коммерческой недвижимости, жилых и нежилых помещений, земельных участков

Реклама: АО «Интеркомп», ИНН: 7709688816, erid: LjN8KLCJP

Начать дискуссию

Совет Федерации одобрил закон о повышении оплаты сверхурочной работы

Работодателям запретят начислять сверхурочные только исходя из оклада работника или по тарифной ставке.

Курсы повышения
квалификации

20
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

"Шестое Правило Волшебника". Хроники перехода с 7-ки на 8-ку.

"Существует единственная власть, которой ты можешь подчиниться - это власть разума".

"Шестое Правило Волшебника". Хроники перехода с 7-ки на 8-ку.

Роскачество наглядно показало, какой пароль безопасный

Специалисты Центра цифровой экспертизы Роскачества считают, что в наши дни такую роскошь, как простой пароль, пользователь уже не может себе позволить.

Лучшие спикеры, новый каждый день
Банки

Модульбанк запустил B2B переводы по СПБ

Модульбанк представил новые B2B переводы через систему быстрых платежей (СБП), позволяющие юрлицам и ИП проводить моментальные платежи круглосуточно.

Что новенького на «Клерке»: релизы, новые опросы, курсы по охране труда — все, что нельзя пропустить

Подготовили обзор изменений на сайте, которые уже произошли в апреле. Каждый день делаем пребывание на «Клерке» интереснее и удобнее с помощью нашего IT-отдела. Будем знакомить вас с работами, которые мы проделываем (а вы не всегда их замечаете). Обязательно пишите в комментариях, что улучшить на сайте, чего не хватает, если заметили баги — вам тоже сюда.

Фото: Наталья Лукина / Клерк.ру

Работодатели не могут уменьшать ставку мобилизованных сотрудников

За сотрудником, который отправился на военную службу в рамках мобилизации или по контракту, сохраняется рабочее место, поэтому работодатель не имеет права менять ставку.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Роботы в бухгалтерии: как помогают в отчетный период, рассчитывают зарплату и обслуживают контрагентов

Программные роботы — RPA, внедренные в бизнес-процессы бухгалтерии, ускоряют отчетность, минимизируют ошибки и экономят ресурсы.

Бесплатно с Уведомление по ЕНП

Какие налоги войдут в уведомление по ЕНП в апреле 2024 года

В уведомлении за апрель не будет взносов. Будет и НДФЛ с 1 по 22 апреля и квартальные авансовые платежи по другим налогам.

Какие налоги войдут в уведомление по ЕНП в апреле 2024 года

Секреты управленческого учета для бухгалтеров маркетплейсов

В статье рассмотрим особенности доходов, классификацию расходов, поговорим о том, что такое юнит-экономика и как ее применять, на примерах разберем отчет о прибылях и убытках. Уже этого будет достаточно, чтобы бухгалтеру выстроить свою систему управленческого учета и адаптировать ее под задачи клиента.

Секреты управленческого учета для бухгалтеров маркетплейсов
Экспорт

Экспорт не подтвержден в течение 180 дней: почему не будет ни уточненки, ни пеней

С 1 января 2024 года вступила в силу норма, принятая еще в 2022 году. Она касается нового порядка определения налоговой базы по НДС по неподтвержденному экспорту.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
ЭДО

❌ С 18 по 21 апреля может не получиться сдать отчетность в налоговую. Эксперт: оштрафовать не должны, а в срок техработ ФНС может не уложиться

По информации Управления электронного документооборота ФНС и операторов ЭДО с 18 по 21 апреля 2024 года возможны задержки при приеме и обработке налоговой и бухгалтерской отчетности.

599
Бесплатно с Трудовые отношения

Перевод работника на полставки по соглашению сторон: как оформить + образцы документов 

Закон не запрещает работодателю нанимать работника на полставки. Часто работник сам предпочитает такой режим работы по личным обстоятельствам. Разберем, как это правильно оформить.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

19% сотрудников будут работать на майских праздниках

Постоянно работают в выходные и праздничные дни 29% россиян. Для большинства такая занятость связана со спецификой их профессии. Но 22% признались, что выйдут на работу ради повышенной оплаты труда.

49

Как избежать простоев во время поиска сотрудников в штат и найти исполнителей на подработку 

В сфере ритейла, производстве и логистике есть периоды пиковых нагрузок, когда необходима дополнительная рабочая сила. Также часто возникают ситуации, требующие быстрой замены сотрудников — во время отпуска, на больничном или в период поиска постоянной штатной единицы. Традиционные подходы к решению этой проблемы не всегда срабатывают.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Все данные Единого налогового счёта в 1С-Отчётность

В 2023 году началась интеграция продуктов 1С с Личным кабинетом ФНС. Рассказываем о новых возможностях сервиса.

Все данные Единого налогового счёта в 1С-Отчётность

Выбираем сервис для распознавания бухгалтерских документов: обзор возможностей

Первичная документация — неотъемлемая часть работы бухгалтера. Счета, накладные, акты, кассовые чеки нужно своевременно вносить в учетную систему. Однако ручной ввод данных отнимает много времени и чреват ошибками. Именно поэтому все большую популярность приобретают сервисы автоматического распознавания бухгалтерских документов.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

45 уголовных дел и ущерб на 46 млн рублей: как «поработал» кредитный кооператив

В Красноярском крае сотрудники полиции задержали подозреваемых в мошенничестве при получении выплат за счет фиктивных займов.

Календарь вебинаров для бухгалтера в апреле 2024. Выбирайте и смотрите!

Будьте в курсе последних изменений в законодательстве! Выбирайте из 10 вебинаров интересные именно вам и записывайтесь. Учитесь, не выходя из дома или офиса! Забирайте в закладки календарь вебинаров для бухгалтера, которые пройдут в апреле 2024. Подписчикам «Клерк.Премиум» — бесплатный доступ.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
142

Модульбанк запустил B2B переводы по СБП

Модульбанк запустил новый тип переводов — переводы между юридическими лицами через Систему быстрых платежей. Раньше можно было вести расчеты по СБП только между физическими лицами, или физлицами и компаниями.

Интересные материалы

«Ашан» не собирается уходить с российского рынка

Компания заявила, что будет расширять сферы своей деятельности и увеличивать прибыль. Об уходе из РФ речи не идет.