10 советов юриста: на что обратить внимание в договоре купли-продажи дома с земельным участком

Что должен содержать такой договор, что делать, если вы покупаете с рассрочкой платежа, в каких случаях может потребоваться согласие на сделку от органов опеки и тд. Адвокат РОКА «Советник» Ольга Айгензер комментирует нюансы договора купли-продажи дома с земельным участком.

3,2 тыс. просмотров4,3 тыс. открытий

Иллюстрация: Ростовская областная коллегия адвокатов «Советник»

1. Договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить продаваемые объекты недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь, а для земельного участка указание также категории земель и вида разрешенного использования (ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК).

2. Запросите правоустанавливающие документы на имущество. Собственник может предоставить решения суда, распоряжения администрации, свидетельства о праве на наследство и иные архивные документы, однако достоверно установить собственника и отсутствие ограничений и запретов для сделки можно только из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Она актуальна в день выдачи.

3. При наличии арестов, запретов госрегистрации, залога, установленных на участке охранных зон, у покупателя возникнут сложности с оформлением и дальнейшей эксплуатацией недвижимости. Препятствием также является наличие неснятой ипотеки (залога).

4. Проверьте правильность указания согласованной сторонами цены. Он должна быть четко указана, но может быть твердой, или выражаться в рублях за квадратный метр/сотку, и т.п.

Цена земельного участка может быть включена в стоимость садового дома или выделена отдельно (п. 2 ст. 555 ГК). Рекомендуем разбивать цену по каждому из объектов отдельно.

Если продавец-физическое лицо, и не истек минимальный срок владения недвижимым имуществом, пообъектное указание стоимости позволит избежать споров с налоговой службой о сумме подлежащего к уплате НДФЛ от продажи: минимальная налоговая база будет равна кадастровой стоимости, помноженной на понижающий коэффициент 0,7, отдельно для здания и участка (ст. 214.10 НК).

Если одна или обе стороны договора занимаются предпринимательской деятельностью, цена отдельных объектов также подлежит выделению в целях налогового учета:

при отчуждении земли НДС не уплачивается, в отличие от здания.
по зданию амортизация начисляется в общеустановленном порядке, а земельный участок на основании п. 2 ст. 256 НК амортизации не подлежит.

5. Покупаете с рассрочкой платежа, например, оплата производится в течение рабочего дня после государственной регистрации права собственности, или через год после заключения сделки? Это законно. Учтите, что договор обязательно должен содержать порядок, размеры и сроки внесения платежей (п. 1 ст. 489 ГК).

По закону, недвижимость признается находящейся в залоге у продавца до завершения расчетов. Это называется «ипотека в силу закона». Однако стороны могут заключить письменное соглашение, в том числе прописать в самом договоре купли-продажи, что такой залог не возникает. Это позволит сократить походы в МФЦ, сторонам не придется отдельно предоставлять регистратору документы о завершении расчетов и снимать обременение. Отсутствие ипотеки выгодно покупателю, но рискованно для продавца (п. 5 ст. 488 ГК; п. 2 ст. 1, ст. 2 закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

6. Проверьте наличие необходимых согласий на совершение сделки:

Для продавца-гражданина- нотариально удостоверенного согласия супруга на продажу здания и земельного участка, если указанные объекты недвижимости приобретались в период брака и являются общей совместной собственностью супругов. Если был произведен раздел совместно нажитого имущества, пропишите в договоре реквизиты соглашения или решения суда, и приобщите подтверждающий документ к пакету.

В некоторых случаях может потребоваться согласие на сделку от органов опеки и попечительства.

Если продавец – юридическое лицо, проверьте устав общества. Как правило, для отчуждения недвижимости требуется решение участников (протокол общего собрания) об одобрении крупной сделки и/или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, предусмотренные пунктом 1 статьи 45, пунктом 1 статьи 46, закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

7. Передача здания и земельного участка продавцом и принятие их покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Если имущество передается покупателю сразу, включите в договор фразу «Земельный участок, здание, а также документы на них и ключи от входной двери переданы Покупателю до подписании Договора купли-продажи. Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемого недвижимого имущества».

8. Никаких акцептов оферты о продаже! Договор купли-продажи недвижимости заключается в виде одного документа, подписанного обеими сторонами. Идти к нотариусу не обязательно. Исключение – если одна из сторон настаивает на нотариальной форме сделке; имущество принадлежит несовершеннолетнему; отчуждается не все здание, а только доля в нем.

9. Если по документам дом является жилым, существенным условием договора продажи является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК). Например, дом сдается квартирантам по договору найма. Если их нет, также пропишите это в договоре.

10. Условия об ответственности сторон не обязательно включать в договор купли-продажи. Если их нет, применяются общие нормы Гражданского кодекса. Например, если продавец передал товар ненадлежащего качества, покупатель может выбрать: уменьшить цену, потребовать ремонта за счёт продавца, возмещения своих расходов на ремонт или замены товара. Если недостатки существенные — возможен отказ от договора и возврат денег.

Если покупатель нарушает условие о платежах, продавец вправе требовать оплаты, уплаты процентов за просрочку по ст.395 ГК, и, в некоторых случаях, — отказа от договора.

Однако ответственность сторон может быть расширена или изменена условиями самого договора, если это не противоречит закону. Внимательно читайте соглашение, взвешивайте риски неисполнения своих обязательств с финансовыми санкциями, предусмотренными договором.

РОКА «Советник»: юридическая помощь в банкротствах, арбитражных спорах и уголовных делах. Специализация — разрешение коммерческих споров, налоговых споров, корпоративные конфликты, уголовно-правовая защита бизнеса и частных клиентов, процедуры банкротства. Ключевые направления отраслевых практик коллегии рекомендованы профильными рейтингами «Право-300» и «Коммерсантъ». Официальный аккаунт РОКА «Советник» в Telegram, MAX. Блоги: ВК, РБК.