А если затопит: кого коснутся новые правила строительства в ЗОУИТ
Ранее строительство в зонах подтопления и затопления могло допускаться при наличии инженерной защиты участка от негативного воздействия вод. Теперь же капитальное строительство в границах таких зон запрещено, поясняет адвокат РОКА «Советник» Ольга Айгензер.
Затопленные надежды
4 августа 2026 года в силу вступили поправки в ст. 24 и 67.1 Водного кодекса РФ и ст.3 Федерального закона «О безопасности гидротехнических сооружений», существенно ужесточившие правила строительства в границах зон затопления и подтопления. Разбираем, когда возведение здания в зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) возможно без риска признания его самовольной постройкой, и в каких случаях оно стало невозможным.
Предыдущие нормы строительства в ЗОУИТ
Затопление и подтопление – одна из возможных форм негативного воздействия вод на определенные территории и объекты (п. 16 ст.1 Водного кодекса РФ).
Ранее строительство в таких зонах могло допускаться при наличии инженерной защиты от негативного воздействия вод. На момент подачи уведомления о планируемом строительстве (или при получении разрешения на строительство) возведение защитных сооружений не требовалось. Допускалось их создание в процессе застройки.
Такой позиции придерживался Верховный Суд РФ в Определении СКАД от 01.03.2023 № 49-КАД22-11-К6. Как итог, в «проблемных» зонах граждане массово возводили дома и вспомогательные постройки, затем регистрируя их по «дачной амнистии».
В соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса РФ застройщик в целях строительства или реконструкции индивидуального жилого дома или садового дома подавал в уполномоченный на выдачу разрешений орган уведомление о планируемых работах, содержащее сведения, указанные в части 1 данной статьи, прикладывая документы, поименованные в части 3.
Информация об обеспечении инженерной защиты таких объектов от затопления или подтопления в перечень документов не входила. В связи с чем, отказы органов местного самоуправления в согласовании строительства признавались судами незаконными, а обязанность по возведению защиты на практике не исполнялась. В лучшем случае, собственники отсыпали участок, чтобы защитить дом от грунтовых вод.
Суть изменений
Теперь наличие инженерной защиты само по себе не даёт права построить жилой дом, сарай, склад, магазин или производственный объект. Согласно изменениям, капитальное строительство в границах зон затопления и подтопления запрещено. Более того, нельзя осваивать территорию для последующего капитального строительства.
Исключение – непосредственно сооружения инженерной защиты: например, дамбы, берегоукрепительные и другие объекты, предназначенные для защиты от негативного воздействия вод.
Если разрешение на строительство было получено ранее
Согласно разъяснениям Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (письмо от 02.09.2026 № 54339-ИФ/08), адресованным высшим органам исполнительной власти субъектов РФ – расположение земельного участка в границах зоны затопления или подтопления при наличии выданного в установленном порядке разрешения на строительство не является основанием для прекращения действия ранее выданного разрешения на строительство и отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Если собственник или застройщик успели подать уведомление о планируемом строительстве до 04.08.2026г., и оно было одобрено местными властями – стройка может продолжаться, а ввод объекта в эксплуатацию не может быть заблокирован органом власти со ссылкой на новые требования Водного кодекса РФ.
При этом Минстрой указывает, что при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также при рассмотрении уведомления об окончании его строительства или реконструкции, если работы с объектом начались до вступления в силу ФЗ № 301-ФЗ, следует исходить из:
обеспеченности такого объекта сооружениями и (или) методами инженерной защиты от негативного воздействия вод;
установленного земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности регулирования.
Для новых проектов, по которым разрешение на строительство запрашивается уже после установления зоны затопления/подтопления, действуют общие, ужесточённые правила. Инженерная защита не ведёт автоматически к разрешению на строительство. Дамба или берегоукрепление не превращают участок в территорию, где можно свободно возводить капитальные объекты. Строить на участке нельзя до тех пор, пока сведения о зоне затопления и подтопления не будут исключены из ЕГРН.
О прекращении ЗОУИТ
Согласно пункту 20 Положения о зонах затопления, подтопления (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 № 360) существование зон может быть прекращено по следующим основаниям:
обеспечение территории инженерной защитой от негативного воздействия вод в соответствии с частью 4 статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации;
прекращение существования водных объектов.
Юридическим свидетельством прекращения является исключение сведений о ней из ЕГРН.
Для прекращения ЗОУИТ органы власти, местного самоуправления и правообладатели земельных участков в пределах своих полномочий могут осуществлять инженерную защиту.
Однако, единых критериев достаточности принимаемых мер нет. Новый п. 21.1 ст. 24 Водного кодекса, предусматривающий утверждение методики определения вреда от негативного воздействия вод и методики оценки эффективности защитных мероприятий, вступит в силу только с 01.01.2027г.
Пока не сформируется единая судебная практика, либо исполнительные органы не дадут официальные разъяснения, самостоятельное возведение объектов инженерной защиты представляется рискованным. Собственник может выполнить дорогостоящие работы на своем участке, но территория вокруг него останется незащищенной, что в последующем может повлечь отказ властей в снятии ЗОУИТ.
Как проверить, относится ли участок к зоне затопления, подтопления?
При покупке земли под строительство дома, инвестиционный или бизнес-проект, недостаточно посмотреть ЕГРН. Нужно выяснить, попадает ли участок в зону затопления или подтопления, и позволяет ли установленный режим реализовать намеченные планы.
Зоны считаются установленными или измененными со дня внесения сведений в ЕГРН. Если известен кадастровый номер участка, следует получить в МФЦ или на Портале Госуслуг Выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Краткая онлайн-выписка, выдаваемая собственнику, не подойдет.
Также границы зон в обязательном порядке отображаются в документах территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территорий (в Генеральном плане, а также Правилах землепользования и застройки конкретного муниципального образования). Проверить ПЗЗ и документы территориального планирования можно на сайте местной администрации.
Информация содержится в открытом доступе на интерактивной карте Портала пространственных данных НСПД. На сайте в строке поиска вводится кадастровый номер участка. Чтобы увидеть границы зон затопления и подтопления, нужно включить отображение слоя «Зоны с особыми условиями использования территорий».
Вывод
Дома, строительство которых начато на законных основаниях до 04.08.2026г., будут зарегистрированы, независимо от того, попадает ли земля под ними в зону затопления и подтопления. Остальным придется сначала пройти процедуру прекращения ЗОУИТ и исключения сведений о ней из ЕГРН.
Читайте РОКА «Советник» в Telegram, ВКонтакте, MAX.
РОКА «Советник»
Комплексная правовая поддержка: защита частных лиц и бизнеса, судебные споры
Комплексные юридические решения и правовое управление рисками
Реклама: ООО Ростовская областная коллегия адвокатов «Советник», ИНН 6164267188, erid: 2W5zFJbiQRo
