Приемы уплотнения

И куда мы катимся? Подумать только, KPMG и «Ренессанс Групп», арендующие огромные офисные блоки в «Башне на Набережной», одной из доминант ММДЦ «Москва-Сити», предлагают взятые «на вырост» площади в субаренду. Еще полгода назад участникам рынка недвижимости такое могло померещиться лишь в ночном кошмаре. Листы ожидания на офисные блоки в «Москва-Сити» были сформированы аж до 2015 года, а арендаторы, желавшие снять помещение в одной из высоток, готовы были платить любые деньги. Действительно — любые. Теперь же этим самым листам одна дорога — в хищное жерло питающегося ненужными бумагами шреддера.

Найти сегодня субарендаторов на такие площади очень непросто. Что уж говорить о компаниях, вынужденных предлагать избыточные «квадраты» в менее популярных объектах того же класса А! Кстати, и таких сегодня с избытком. По информации консультантов рынка, лишние метры в бизнес-центре «Фабрика Станиславского» сдает головной офис «Яндекса». Соседей ищут Media Markt, «Тройка Диалог», издательство «Аргументы и Факты» и другие компании, ранее арендовавшие площади целыми этажами.

— Мы и правда ищем субарендаторов, но не для того, чтобы таким образом сэкономить или заработать, — уточняет официальный представитель «Яндекса» Дина Логинова. — В этом году переезжаем в новый офис в деловом квартале «Красная роза». Займем площадь в 16 тысяч квадратных метров и освободим офис в «Фабрике Станиславского». Договор с этим бизнес-центром был заключен на шесть лет, а пробыли мы там всего два года. Теперь хотим либо расторгнуть договор, либо передать другой компании право аренды. При этом нас устроит тот вариант, который позволит эффективнее сократить расходы.

Из-за переезда в новый офис сдает помещения в субаренду и сеть Media Markt, сообщила пресс-секретарь компании Елена Скальская. По ее словам, штаб-квартира ритейлера недавно переехала в новый офис площадью 11 тысяч кв. м около станции метро «Дмитровская», причем 3,5 тысячи планируется сдавать в субаренду. «Поиск субарендатора не связан с сокращением штата. Эти площади брались на перспективу, и пока они нам не нужны», — говорит Скальская. А вот «Ренессанс Капитал», «Тройка Диалог» и KPMG вынуждены сдавать помещения в субаренду как раз из-за серьезного сокращения штатов.

По оценкам руководителя отдела аналитики компании Praedium Ольги Павлик, доля предлагаемых в субаренду помещений к началу года достигла 20–25%, тогда как в докризисный период этот показатель не превышал 5%. А по утверждению заместителя директора отдела исследований CB Richard Ellis Ирины Флоровой, из всех пустующих помещений класса А уже 70% приходится на площади, сдаваемые в субаренду.

В классе В доля таких площадей, по ее словам, чуть ниже и составляет всего 7–10%. В чем дело? Генеральный директор МГ БЕШ Оксана Крымина отмечает, что в бизнес-центрах класса В и С инициативу по сдаче излишков зачастую перехватывают управляющие компании или собственники зданий. Волевым решением они «пересаживают» проблемных арендаторов в апартаменты поскромнее, а освободившийся метраж выставляется на открытый рынок. Однако в классе А такое практически невозможно. Во-первых, многие арендаторы не хотят сниматься с насиженных мест. А во-вторых, собственники таких офисов были слишком избалованы вниманием арендаторов и не умеют (да и не желают) гибко подходить к прочтению арендных договоров.

Умей вертеться

Рынок субаренды растет стремительными темпами. И это на руку арендаторам. Если в начале 2008 года на столичном рынке в субаренду сдавалось не более 10 тысяч квадратных метров качественной офисной недвижимости, то теперь, по данным Ирины Флоровой, на рынок выставлено уже около 75 тысяч кв. м. Другие эксперты называют цифру в 100 тысяч, а управляющий партнер АН «Новое Качество» Михаил Гец уверен, что к концу первого полугодия объем предложения на рынке субаренды достигнет 150 тысяч метров. «В начале 2009 года тенденция к увеличению предложения по субаренде сохраняется», — соглашается гендиректор Bluestone Group Кирилл Зайцев.

— Одни компании прекратили развитие и начали предлагать арендованные «на вырост» площади в субаренду. Другие пытаются извлечь финансовую выгоду из арендованных площадей, порой даже ценой «уплотнения» собственных сотрудников. Впрочем, во многих компаниях «излишки» площадей образовались вследствие сокращения персонала, — комментирует ведущий аналитик Russian Research Group Андрей Двойных.

Почему бы арендаторам, столкнувшимся с проблемой лишних метров, не договориться с владельцами бизнес-центров о сокращении арендуемой площади? Ах, если б все было так просто! Большинство арендаторов приличных бизнес-центров подписалось под кабальными пятилетними договорами аренды, условия которых не подлежат пересмотру. Собственники же вступать в переговоры не торопятся, настаивая на соблюдении контрактов. Вот и приходится как-то выкручиваться. «Поскольку расторгнуть уже подписанный договор без существенных потерь практически невозможно, фирмы пытаются сдать занимаемые ими помещения в субаренду», — говорит генеральный директор Panorama Estate Омар Гаджиев.

Если верить скептикам, в скором времени кризис еще больнее ударит по российскому бизнесу. А значит, многим компаниям придется снова сокращать штаты и используемый метраж. В этом случае рынок субаренды снова пополнится десятками тысяч квадратных метров офисных площадей, на которые еще нужно будет найти желающих. Учитывая прирост вакантных площадей и общий рост предложения на столичном офисном рынке, без дополнительного дисконта дело явно не обойдется.

Вниз!

Наиболее уверенно чувствуют себя субарендодатели, которым не пришлось искать клиентов на открытом рынке. Лучше всего — договориться о сдаче излишков со своими партнерами или контрагентами. Зачастую в таких случаях стороны делят затраты на содержание офиса поровну. Впрочем, бывают и исключения. Один из предпринимателей, работающий в сфере ИТ, рассказал «Бизнес-журналу», что уже несколько месяцев бесплатно трудится в офисе у своих партнеров, которые вынуждены были пойти на серьезные сокращения штата и без каких бы то ни было условий предложили свободные места.

А вот найти субарендаторов «на улице» непросто. По подсчетам Андрея Двойных, еженедельное предложение аренды офисных помещений по всем классам зданий в Москве увеличилось чуть ли не втрое. Уровень вакантных площадей уже превышает 20%, а некоторые из недавно открытых офисных объектов стоят наполовину пустыми. «Арендаторов нет. А те, что имеются, вовсю ищут помещения подешевле», — разводят руками брокеры. «Дешевле» получается как раз в сегменте субаренды.

По словам Ирины Флоровой, уже сегодня субарендодатели готовы предоставлять скидку, на 10–15% большую, чем удается выторговать у собственника того же здания напрямую. Ведь владельцы помещений все еще хотят заработать, тогда как компании, сдающие лишние метры в субаренду, стремятся к экономии. А значит, могут позволить себе большую гибкость.

Михаил Гец отмечает, что скидки на рынке субаренды офисных помещений уже достигают 30%. Правда, он уточняет: субарендодатели, финансовое положение которых достаточно стабильно, не готовы демпинговать. Но таких явно меньшинство. Зато подавляющее большинство компаний, предлагающих субаренду, готово уступать в процессе торга. «Все чаще ставки субаренды оказываются ниже, чем арендные показатели», — резюмирует гендиректор «МИЭЛЬ — Коммерческая Недвижимость» Андрей Бушин.

Если процесс дисконтирования в сегменте субаренды продолжится (а все говорит в пользу такого сценария), вынуждены будут «сломаться» и девелоперы офисных комплексов, прежде всего новых и частично пустующих. Ведь конкурировать за клиента придется с учетом ситуации на «вторичном рынке». А значит, и средние ставки аренды пойдут вниз.

— Пока на субаренду в столице приходится около 10–15% всего вакантного предложения, поэтому существенного влияния на общий уровень ставок не ощущается, — говорит управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Но, судя по всему, это временное явление. «Каждый месяц рынок пополняется новыми предложениями за счет субаренды. Тем самым увеличивается общий объем вакантных площадей», — напоминает директор департамента аналитики Colliers International Ольга Ясько. А рост предложения, как известно, приводит к снижению цены.

По данным Ирины Флоровой, с начала кризиса ставки аренды в столичных бизнес-центрах уже упали на 40%, а к концу года можно ожидать снижения еще минимум на 10–20%. Растущее предложение субаренды лишь ускоряет этот процесс.

По местам

Если офисные блоки не пользуются спросом, не пора ли сдавать рабочие места? Тяжелое финансовое положение и отсутствие спроса на офисную недвижимость вынуждают многих арендаторов и собственников объектов идти на нетривиальные шаги. Отчаявшись сдать пустующие помещения по классическим схемам, некоторые компании используют относительно новый способ сдачи квадратных метров — отдельные рабочие места (coworking).

«На рынке уже появилась особая категория офисных объектов, которые сдаются в аренду не по метрам, а по «рабочим местам», — подтверждает Андрей Двойных (RRG). Одновременно активизировались компании, для которых сдача в аренду рабочих мест поштучно — основной бизнес. Вот только арендаторы жалуются: при всей привлекательности коворкинга нередко приходится доплачивать еще и за дополнительные опции, вплоть до пользования офисной техникой и «удобствами». А это снижает интерес арендаторов.

Заметим, что такая форма субаренды подходит лишь совсем небольшим компаниям, преимущественно специализирующимся на «творческих» бизнесах. Зато средняя цена одного рабочего места в коворкинг-центре (стол, стул, телефон и Интернет) в Москве составляет от 8 до 12 тысяч рублей в месяц.