Ведение бизнеса

Стройная концепция

Большинство девелоперов загородной недвижимости судорожно ищет деньги, тогда как RODEX GROUP стремится стать игроком федерального масштаба и готова скупать проекты менее удачливых конкурентов. В чем секрет?
452 2

Большинство девелоперов загородной недвижимости судорожно ищет деньги, тогда как RODEX GROUP стремится стать игроком федерального масштаба и готова скупать проекты менее удачливых конкурентов. В чем секрет?

В 1996 году основатель и генеральный директор Rodex Group Евгений РОДИОНОВ и его приятель Петр Овдиенко решили: из душной и экологически небезопасной Москвы пора перебираться за город, поближе к природе. Предложение на рынке загородного жилья в организованных коттеджных поселках тогда отсутствовало как класс, и будущим партнерам пришлось самим получать землю, оформлять документы, контролировать ход строительства. Зато появился бесценный опыт. А с ним пришло понимание: самое время поставить строительство загородного жилья для среднего класса на поток. Тем более что эта идея витала в воздухе.

Первый поселок «Голицыно-7» на 77 коттеджей в Наро-Фоминском районе Московской области Родионов и Овдиенко построили по соседству с собственными домами, несколько расширив земельный участок. Сегодня бывшие военные уверяют, что без особых хлопот получить все необходимые разрешения и договориться с чиновниками им помогли старые связи и «бронебойный» тезис: застройка будет осуществляться в интересах офицеров, уволенных в запас. Отказывать военным и ставить палки в колеса местные чиновники не решились. Кто их знает, этих вояк. Еще приедут на танке качать права — с них станется!

Проект финансировали за счет средств, привлекаемых от покупателей, обойдясь без заемного капитала. После такой тренировки Родионов сумел получить ряд участков на легендарной подмосковной Рублевке, где построили еще несколько поселков. Постепенно группа «Строймонтажсервис» (до 2006 года компания именовалась «ГК СМС») становилась заметным игроком на рынке загородной недвижимости столичного региона. Однако в границах Московской области Родионову скоро стало тесно: в 2006 году он задумал осуществить мощную региональную экспансию, чтобы получить статус ни больше ни меньше первого федерального девелопера на рынке загородной недвижимости. «Выбирались те города, где уровень спроса серьезно превышал имеющееся предложение, — поясняет свою стратегию Евгений Родионов. — В итоге мы получали возможность благодаря всего одному проекту занять существенную долю рынка».

План работал без сбоев. Так, начав строить в Пермской области поселок на 310 домов, Rodex Group автоматически заняла 25% рынка организованного коттеджного строительства. После начала возведения поселков в окрестностях Петербурга, Самары, Перми и Уфы Родионов собирался продолжить освоение еще нескольких десятков регионов, чтобы добиться поставленной задачи — создать сетевую девелоперскую компанию национального масштаба. Но тут пришел кризис, заставив участников рынка недвижимости начать жесточайшую борьбу за минимизацию издержек.

Rodex в этом смысле не исключение. Чудес все-таки не бывает. Однако даже в новых, мягко говоря, некомфортных условиях Родионов пока не собирается существенно пересматривать свои планы и даже готовится заработать на кризисе, скупив проекты и площадки под застройку у других девелоперов. Прежде всего у тех, кто вынужден сегодня остановить строительство.

— Во время кризиса на продажу выставляются те проекты и земельные участки, которых в «тучные» годы было не купить ни за какие деньги, — признает предприниматель.

Все очень здорово. Остается только один вопрос: где Родионов собирается взять деньги на реализацию амбициозной программы развития и на завершение полутора десятков собственных проектов, находящихся в стадии реализации?

Покорение России

В отличие от многочисленных коллег-конкурентов по рынку загородной недвижимости, Родионов никогда не занимался «раздербаниванием» колхозов и скупкой крестьянских паев за бесценок. Да и к категории лендлордов, наложивших лапу на огромные территории, Rodex Group причислить нельзя. Землю у местных администраций компания получала лишь под конкретные проекты. И на поиск новых наделов отправлялась, только начав строительство на добытых участках.

На рынке поговаривают, что успеху компании во многом способствовали обширные связи ее основателя. Если судить по географии подмосковных проектов Rodex, легко сделать вывод: в правительстве Московской области у Родионова имеются сильные покровители. Сам он от прямого ответа на эти вопросы, естественно, уклоняется: «В нашей сфере без административного ресурса никакой серьезный бизнес не построишь». Впрочем, несмотря на крепкие административные тылы, на районном уровне предпринимателю все равно приходится решать все необходимые вопросы, что называется, индивидуально. «Каждый район Подмосковья — это маленькое княжество, живущее по своим законам и порядкам», — признается Евгений. За более чем десять лет работы в самых разных районах Подмосковья он назубок выучил правила и технологии общения с чиновниками. И теперь, похоже, готов применить эти навыки на других региональных рынках.

— Строго говоря, для компании с нашим опытом уже не столь важно, где именно строить поселки: в разных районах Московской области или в других регионах, — уверяет основатель Rodex Group. — Проблемы и сложности при работе с администрациями везде одинаковы. Как и способы их решения.

И все-таки Родионов решил подстраховаться: в каждом новом для себя регионе Rodex прежде всего учреждает совместное предприятие на паях с авторитетными бизнесменами «из местных», хотя в каждом таком СП Родионову и принадлежит контрольный пакет. «Мы выбираем надежных, опытных людей, имеющих административный ресурс и опыт работы, — объясняет он. — Зачем им нужны мы? В первую очередь — чтобы реализовать качественные проекты, для осуществления которых у нас есть необходимые технологии и финансовые ресурсы».

Оценивая избранную Rodex тактику, директор по продажам АН «Новое Качество» Андрей Уфимцев признает: привлечение местного соинвестора — весьма эффективный ход, поскольку при реализации проектов на рынке недвижимости очень важны не только финансовые возможности и современные технологии, но и административный ресурс. А доступ к последнему имеется, как правило, лишь у местных игроков. «Однако и здесь есть свои риски, — делает оговорку Уфимцев. — С одной стороны, местный девелопер обладает опытом и связями в госструктурах. С другой — нет гарантии, что он не подведет в нужный момент». Зато исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая уверена: сотрудничество с местными девелоперами может открыть для Rodex уникальные возможности доступа к участкам и проектам, о которых столичный девелопер из открытых источников даже не узнал бы.

В чем выгода сотрудничества со столичным девелопером для региональных предпринимателей? «Работа с крупной московской компанией, у которой имеются не только большой опыт строительства коттеджных поселков, но и сформированные годами бизнес-технологии, — это дополнительный фактор надежности», — пояснил «Бизнес-журналу» деловой партнер Евгения Родионова в Санкт-Петербурге, гендиректор ЗАО «Rodex Северо-Запад» Борис Наружный. Прежде Наружный инвестировал лишь в городскую недвижимость — заняться девелопментом загородных поселков он рискнул только в рамках альянса с Rodex.

Планы региональной экспансии, о которых, несмотря на кризис, заявляют в Rodex Group, до сих пор весьма масштабны. В ближайшее время компания готовится начать строительство поселков «для среднего класса» поблизости от Казани, Ярославля, Нижнего Новгорода и Новосибирска.

— В течение 2008 года мы продали в регионах около ста домов, — подводит промежуточные итоги Родионов. — В 2009 году, даже с учетом кризиса, мы планируем выйти на показатель около 300 домов. А через два года, по нашим расчетам, только 30% нашего бизнеса придется на Москву. Все остальное будет сосредоточено в регионах. Кроме того, каждый год мы намереваемся выходить в несколько новых регионов, запуская в каждом из них хотя бы по одному проекту.

С чем связано такое повышенное внимание к региональным рынкам? Все просто: в Московской области рынок коттеджного домостроения сильно перегрет, а с началом кризиса объемы продаж упали до удручающих показателей. Прежде в столичном регионе Rodex Group удавалось продавать в среднем по восемь домов в месяц, сейчас же приходится довольствоваться двумя–тремя сделками. И это еще хорошо: у некоторых девелоперов продажи стоят уже в течение нескольких месяцев, а просвета не видно. В регионах же, на взгляд Родионова, спрос упал намного меньше. А значит, именно на периферии открываются неплохие перспективы.

— Подмосковье с точки зрения загородной недвижимости затоварено, а в регионах очевидны куда более интересные возможности: рынок находится на начальной стадии формирования, так что при грамотном девелопменте можно легко выйти в лидеры, застолбить за собой первенство, — подтверждает гендиректор Tweed Ирина Могилатова. Между тем Андрей Уфимцев («Новое Качество») напоминает, что в регионах зачастую полностью отсутствует конкуренция. А это повышает стоимость объектов и дает девелоперу возможность продавать загородные дома с хорошей наценкой. Кстати, и сам Родионов говорит, что региональные проекты реализуются по ценам, сопоставимым с московскими. Тем не менее спрос в регионах все-таки существенно ограничен. А значит, в массовом порядке московские девелоперы загородной недвижимости в регионы не пойдут.

— Модель развития бизнеса, связанная с экспансией в регионы, хороша в период экономического роста, в случае насыщения локального московского рынка и усиления конкуренции на нем, — подводит итог директор департамента инвестконсалтинга АН «Усадьба» Иван Шульков. — В период экономического кризиса более актуальна концентрация финансовых и трудовых ресурсов в самых «выживаемых» сегментах рынка.

Откуда деньги?

Собственно, это и есть главный вопрос. Сегодня Rodex Group ведет строительство 15 поселков в Москве и регионах. Несмотря на кризис, останавливать стройки или замораживать начатые проекты Родионов не намерен. Незадолго до Нового года пресс-служба Rodex Group рапортовала об успешной сдаче поселков «Аистово» и «Монастырское озеро». А вскоре ожидается подобный рапорт и о поселке «Маяк». «Мы обещаем клиентам, что выполним все наши обязательства и достроим все проекты, покупатели которых смогут получить право собственности на коттеджи», — решительно сообщает предприниматель, исключая любые инсинуации по поводу возможного долгостроя или отказа от ввода поселков в режим коммерческой эксплуатации. Все это прекрасно. Но в чем истоки финансового благополучия девелопера?

Родионов говорит, что первым источником финансирования проектов станет оборотный капитал компании, формируемый за счет продажи домов в возводимых и уже построенных проектах. По его словам, в 2008 году компания продала примерно 400 домов, из которых около сотни пришлось на региональные проекты. Средняя стоимость коттеджа неподалеку от регионального центра составляет 5 млн рублей, в Подмосковье — 7 млн. Таким образом, по итогам 2008 года выручка Rodex Group могла составить, по оценкам, 2,6 млрд рублей (около 100 млн долларов). Деньги большие, но все-таки недостаточные для того, чтобы потянуть строительство десятков коттеджных поселков на 200–300 домов исключительно за свой счет.

Родионова это не смущает: в запасе у него имеются и другие источники финансирования. Один из них — набирающий популярность на фоне кризиса бартер, то есть расчет с поставщиками стройматериалов не деньгами, а готовой продукцией. Еще один источник привлечения средств — формирование больших товарных кредитов. Родионов утверждает, что поставщики готовы идти на предоставление кредитов, поскольку у Rodex Group есть чем их обеспечить. «Это лучше, чем прекратить поставки вовсе и сидеть на дешевеющих стройматериалах», — говорит он. «В условиях дефицита ликвидности бартер начинает возвращаться на экономическую сцену», — подтверждает Мария Литинецкая. Наконец, Rodex Group удалось сохранить неплохие отношения с банками, в частности с ИнвестТоргБанком, который недавно провел допэмиссию на 200 млн долларов. Вдобавок Родионов постоянно пытается привлечь финансирование и в других банках: во время интервью на столе у Евгения были замечены визитки высокопоставленных сотрудников сразу нескольких крупных учреждений.

Большая скупка

Деньги Родионову нужны не только для завершения собственных проектов. Бизнесмен планирует извлечь выгоду из кризиса, приобретая интересующие его проекты и земельные участки у других, менее удачливых девелоперов и лендлордов. «Сегодня на рынке появляются проекты, которые раньше либо вообще нельзя было купить, либо они стоили слишком дорого, — поясняет свою стратегию бизнесмен. — В свою очередь, многие девелоперы столкнулись с проблемами при реализации поселков и готовы продать часть проектов, чтобы обеспечить финансирование остальных». По словам Родионова, дисконт на землю в нынешней ситуации может составлять до 50–70%, а на проекты с уже полученной разрешительной документацией — 10–20%.

«На рынке действительно есть предложения по продаже привлекательных земельных участков, причем цены на них в среднем в два — два с половиной раза ниже, чем до кризиса», — подтверждает Иван Шульков («Усадьба»). А самые интересные проекты Родионов готов покупать даже без дисконта. Его логика такова:

— Строительство загородного поселка занимает в среднем полтора–два года. Если сейчас мы приобретем интересные проекты, то к моменту начала активных продаж наступит пик роста стоимости. А это позволит нам заработать больше. Кризисом надо пользоваться!
Опрошенные эксперты вовсе не считают планы Евгения Родионова бравадой. «Сегодня действительно можно сделать очень интересные приобретения на загородном рынке», — полагает Ирина Могилатова. Но оговаривается: все зависит от финансового положения девелопера и возможности привлечения средств. Потому-то Могилатова считает, что Родионов, скорее всего, не начнет строительство поселков на купленных участках, а выставит их на продажу после возобновления рыночного роста.

Продавать незавершенные поселки и пустующие земли станут, по всей видимости, непрофильные инвесторы, ринувшиеся на рынок недвижимости уже в фазе его бурного роста. Как думает руководитель отдела маркетинга компании «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина, труднее всего придется девелоперам, проекты которых балансируют на грани 50-процентной готовности: с одной стороны, денег вложено уже достаточно, с другой — для завершения работ все еще требуются немалые средства. «Наступил момент, когда инвесторы, конечные покупатели и спекулянты с длинными деньгами могут рассчитывать на выгодные вложения — как на розничном, так и на оптовом земельном рынке Московской области», — говорит гендиректор консалтинговой компании Zemer Илья Терентьев.

Зато Родионов уверяет, что деньги на покупки он найдет: «У нас есть партнеры, которые даже в условиях кризиса готовы профинансировать нам покупку привлекательных и интересных активов с четким бизнес-планом. Просто потому, что они нам доверяют».

«У большинства компаний, которые смогут пережить кризис, хорошие перспективы: популярность земельных участков возрастет, и потребительский спрос снова вернется», — прогнозирует Андрей Уфимцев. Если так, Rodex действительно может в перспективе совершить резкий рывок и занять прочные позиции в сегменте загородной недвижимости, причем в общероссийском масштабе. При условии что Родионов действительно сумеет конвертировать свой оптимизм в столь дефицитные сегодня финансовые ресурсы.

Начать дискуссию

Экспорт

Урежут госсубсидии экспортерам на транспорт и логистику

Изменения затронут только тех, кто занимается экспортом товаров из высокомаржинальных групп.

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

⚡️ Итоги дня: дачники начали скупать рассаду, Кустурица задумался о гражданстве РФ, Москва продает помещения в исторических зданиях

Подготовили обзор главных событий дня. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

Набиуллина: цель Центробанка — защита реальных доходов людей

Жесткая денежно-кредитная политика Центробанка направлена на то, чтобы защитить доходы людей от инфляции, а также обеспечить сбалансированный рост экономики страны.

Лучшие спикеры, новый каждый день
Реклама

Местные власти станут активнее убирать незаконные рекламные конструкции

Заместитель руководителя ФАС Карина Таукенова на заседании экспертного совета по вопросам законодательства о рекламе заявила, что контролировать демонтаж незаконных рекламных конструкций органы должны местного самоуправления.

По какой ставке ЦБ надо рассчитывать неустойку за несданный вовремя строительный объект

После длительных судебных разбирательств Верховный суд РФ занял сторону ответчика-застройщика, который нарушил срок передачи жилья по ДДУ, из-за неправильно указанной истцом ключевой ставки ЦБ.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Бесплатно с Отчетность в СФР

Как легко узнать регистрационный номер страхователя в СФР по ИНН. Мини-курс

Для чего нужен регистрационный номер в СФР и как его узнать, рассказываем в сегодняшнем мини-курсе.

Как легко узнать регистрационный номер страхователя в СФР по ИНН. Мини-курс
Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Правительство, регионы и инвесторы готовятся к созданию круглогодичных морских курортов России

Заместитель председателя правительства Дмитрий Чернышеко заявил, что «Пять морей и озеро Байкал» — это сейчас самый масштабный туристический проект в новейшей истории России.

55

Как инвестору проводит проверку бизнеса перед заключением договора инвестирования

Инвестиции в бизнес путем предоставления займа — один из способов пополнения оборотных средств для заемщика, приобретение новой линии оборудования или открытие нового филиала в другом регионе без изъятия финансов из оборота.

Как ИП не слететь с патента и другие хитрости, связанные с патентной системой налогообложения

Как ИП не оказаться на грани лишения преимуществ патентной системы налогообложения. Узнайте из статьи, как соблюдать установленные лимиты и о возможностях сэкономить. А также выясните как оптимально снижать размер платежей по патенту на страховые взносы.

Как ИП не слететь с патента и другие хитрости, связанные с патентной системой налогообложения
6
65

Роскомнадзор дал 3 памятки, как настроить приватность и ограничить сообщения от незнакомцев

При общении в мессенджерах и социальных сетях Роскомнадзор рекомендует проявить особую осторожность, так как их часто используют злоумышленники для вовлечения в противоправные действия: террористическую деятельность и другие серьезные преступления.

Читатели «Клерка» начнут разбираться в автоматизации сквозных бизнес-процессов

Автоматизация для многих бухгалтеров кажется чем-то сложным и непонятным, но компания Северсталь ЦЕС в своем блоге докажет, что цифровые продукты и IT-сервисы существенно облегчают бизнес-процессы.

Читатели «Клерка» начнут разбираться в автоматизации сквозных бизнес-процессов

Можно ли удержать с сотрудников стоимость обучения

Работодатели готовы оплачивать учебу, но встает вопрос и о защите средств. Часто — если сотрудник увольняется преждевременно, с него пытаются возместить стоимость. Законно ли это?

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Кадровый аутсорсинг: в чем выгода

Штрафы за неправильное ведение кадрового делопроизводства достигают в некоторых случаях 200–500 тыс. руб., а проверки ГИТ в последнее время происходят все чаще. 

Кадровый аутсорсинг: в чем выгода

Верховный суд: ВТБ будет платить НДС за лицензии Microsoft

Поставщик программного обеспечение выиграл суд с банком ВТБ. После изменения налогового законодательства ему пришлось заплатить НДС по сублицензионному договору. Теперь программный НДС будет возмещать ВТБ.

62

Часть команды, часть корабля? Как теперь сотрудничать с самозанятыми без штрафов и доначислений в налоговую: 3 совета от юриста

С первого марта вступил в силу новый приказ Минтруда, и он серьезно затронет ваш бизнес, если вы работаете с самозанятыми. Государство решило заняться теми, кто пытается обходить налоги, и ваши отношения с самозанятыми исполнителями будут под особым контролем.

До 1 апреля надо сдать бухотчетность за 2023 год

Организации на всех режимах налогообложения должны сдавать бухгалтерскую отчетность не позднее 3-х месяцев после окончания отчетного года. Крайний срок сдачи за 2023 год – 01.04.2024 включительно.

80
ПСН

🔨 ИП на ПСН должен сам оказывать услуги, а не перезаказывать их у других ИП. Эксперт: достаточно спорная позиция Минфина

Заключение предпринимателем договоров субподряда с другими ИП не вписывается в рамки патента.

153

Кредиты и не только: способы финансирования предпринимателей

В 2023 году количество малых и средних предприятий в России увеличилось на 500 тыс. — до 6,3 млн. Это стало рекордом за всю историю существования реестра МСП.

Кредиты и не только: способы финансирования предпринимателей

ТОП-15 курсов по 1С:Документоборот (делопроизводство) в 2024 году

В этой статье мы собрали платные и бесплатные курсы по 1С:Документообороту.

ТОП-15 курсов по 1С:Документоборот (делопроизводство) в 2024 году

Интересные материалы

Банки

Клиенты ВТБ будут получать кешбэк в рублях

ВТБ по программе мультибонусов будет начислять кешбэк в реальных рублях. Клиенты могут установить избранные категории товаров для получения повышенных бонусов до 25% с покупок.

72