Как не потерять жилье

Заемщики, потерявшие в связи с кризисом возможность оплачивать ипотечные кредиты, все чаще обращаются за разъяснениями в юридические компании. Граждане просят помочь сохранить им квартиру, когда уже «грянул гром» и заемщика вызывают в суд или проходят торги. Корреспондент ИА «Клерк.Ру» Лев Мишкин попросил на наиболее популярные вопросы, касающиеся выплат по ипотеке, ответить Елену Жданову, адвоката Московского Адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья».

Елена, в каких случаях судом может быть обращено взыскание на заложенное по ипотеке жилое имущество?

Вслучае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, а также в случае неуплаты  или  несвоевременной уплаты суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В договоре об ипотеке, кредитном договоре могут быть указаны и иные условия для требования залогодержателя о досрочном исполнении обязательств. Например, это могут быть:

• невыполнение условий договора страхования;
• грубое нарушение залогодателем правил пользования заложенной квартирой либо правил ее содержания или ремонта;
• неисполнение залогодателем обязанности принимать меры по сохранению заложенной квартиры, при условии, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенной квартир;
• необоснованный отказ залогодержателю в проверке заложенного имущества;
• и другие, указанные в договоре. 

Таким образом, залогодержателю предоставлено право обращать  взыскание на заложенное имущество даже тогда, когда обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом, но при этом имеется опасность, что обязательство не будет исполнено из-за ненадлежащего обеспечения сохранности заложенного имущества (ст. 35). Новая редакция статьи 50 ФЗ об ипотеке (с изменениями от 30.12.2008г.) дополняет данную норму, указывая на то обстоятельство, что при невыполнении требования о досрочном исполнении обязательства залогодержатель вправе требовать обращение взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

В связи с этим встает еще один вопрос. Если в период судебного разбирательства  должником будет оплачена текущая задолженность перед  залогодержателем, прекращается ли судебная тяжба  по инициативе истца?

Разные кредитные компании  по своему подходят к этому вопросу. Скажем ОАО «АИЖК»  принимают оплату от должника текущей задолженности, т.е. «ставят его в график» и прекращают судебный процесс в связи с этим. Другие же считают, что только полная стоимость всего кредита (займа) позволит залогодержателю отказаться  от иска. И их позиция тоже не противоречит ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и кредитному договору, договору ипотеки.

В любом случае, адвокат с согласия залогодержателя  всегда дает должнику время для того, чтобы  найти финансовую возможность в период  судебного разбирательства  для гашения задолженности, если конечно должник не является злостным нарушителем  долговых обязательств.

Если должник не будет являться в суд, не будет брать повестки, поможет ли  это  избежать должнику положительного судебного решения?

Совершенно неверная позиция. Если мы  процитируем ГПК РФ ст. 17 ч.1, ч.2, то «при отказе адресата принять судебную повестку или иное судебное извещение лицо, доставляющее или вручающее их, делает соответствующую отметку на судебной повестке или ином судебном извещении, которые возвращаются в суд. Адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия».

Тем более, закон позволяет назначить судье  за счет государства  профессионального защитника-адвоката должнику, место пребывания которого не известно. Суд имеет право вынести и заочное решение, при вашем отсутствии и надлежащем извещении. В конце концов, считаю, что в судебном процессе можно решать вопрос об отсрочке исполнения судебного решения, об увеличении начальной стоимости объекта и др. вопросы.

При позиции должника, направленной на затягивании процесса, при открытом игнорировании судебных повесток, судебных решений при прочих равных условиях не в пользу должника вам не избежать. Даже если вы будете обжаловать в вышестоящий суд в порядке кассационного и надзорного обжалования. Судом любой инстанции будут выяснены все обстоятельства в полном объеме, и если есть факты, свидетельствующие  о вашей информированности о времени и месте судебного заседания, вам будет отказано в удовлетворении жалобы.      

Более того, если должник изменил место жительство во время судебного процесса и не известил суд об этом, повестка посылается ему по последнему известному месту жительства или месту нахождения адресата и считается доставленной, хоты вы там и не проживаете (ст. 118 ГПК РФ). Лучше не рисковать и своевременно обратиться к  адвокату, практикующему по подобным искам.

В каких случаях судом может быть отказано залогодержателю в иске об обращения взыскания на заложенную  по ипотеке жилую недвижимость?

Внесенными в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изменениями от 30.12.2008г.  (ч. 1 ст. 54.1)  установлено, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не возможно не только в случае, если допущенное должником нарушение крайне незначительно, но и в случае, если  размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Более точно определено, что считать незначительным нарушением залогового обязательства, и в каких случаях размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Это при одновременном соблюдении следующих условий:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Но в тоже время,  законодатель установил, что «если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна».

Такие четкие критерии несоразмерности требований нарушению обязательств, прописаны в законе впервые.

Далее п. 2 ст. 52.1 предусматривает возможность повторного обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество в том случае, если будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания (допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества).

Залогодержатель может вернуть свои денежные средства по договору ипотеки только путем обращения в суд, или возможно во внесудебном порядке?

Нет. Если квартира (дом) принадлежит на праве собственности физическим лицам, то обратить взыскание на предмет залога во внесудебном порядке законом не предусмотрено.

При принятии поправок в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  при первоначальной редакции законопроекта банкам было разрешено наложить взыскание на купленную по договору ипотеки жилую недвижимость без судебного разбирательства. Неудивительно, что банковское сообщество восприняло предложение авторов проекта с воодушевлением. Однако в окончательной редакции закона была сделана специальная оговорка: обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие физическим лицам на праве собственности, во внесудебном порядке не допускается. И это, безусловно, положительный момент для граждан.

Возможно ли  каким-то образом  отсрочить исполнение решения суда об обращении взыскания на заложенное по ипотеке имущество?

В судебном процессе  можно заявить соответствующее ходатайство  об отсрочке исполнения решения о взыскании и обращении взыскания на заложенное по ипотеке имущество. И суд, рассматривая все   обстоятельства дела, выслушав мнение противоположной стороны, третьих лиц, удовлетворит или откажет в данном ходатайстве.

П.2 ст.350 ГК РФ действительно позволяет суду по просьбе ответчика (залогодателя)  в решении об обращении взыскания на заложенное имущество указать об отсрочки его продажи с публичных торгов на срок  до одного года.И хотя отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки, эта мера, тем не менее, существенно повлияет на возможность Заемщика-залогодателя  поправить свои дела. В нашей адвокатской практике по каждому второму делу суд удовлетворяет ходатайство адвоката об отсрочке исполнения решения суда.

Многих волнует порядок определения начальной продажной цены заложенного имущества. Что делать, если заемщик не согласен с ценой квартиры на момент судебного разбирательства?

В этом случае надо помнить, что начальная продажная цена определяется по решению суда. А это значит, что если вы не согласны с представленным истцом Отчетом об оценке предмета ипотеки, вы можете заявить ходатайство о проведении новой оценки.

Расходы оценщика в этом случае лягут на вас согласно действующему гражданско-процессуальному законодательству РФ, где обязанность доказывания лежит на стороне, ссылающейся на определенные обстоятельства. Если вы упустите свои возможности, Служба судебных приставов будет выставлять на торги по той цене, которая указана в решении суда.

Примечателен такой случай из адвокатской практики. Обратился гражданин, у которого на момент обращения взыскания  вступило в законную силу   решение суда о взыскании и обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру),  и Служба судебных приставов уже провела торги один раз (которые были признаны несостоявшимися). Цена квартира была определена банком 2 года назад, согласно Отчета об оценке,   в четыре раза дешевле даже цены сего дня. И только благодаря усилиям адвокатов-специалистов мы смогли удержать квартиру и продать ее по цене настоящего рынка недвижимости.

В Закон об ипотеке, вступивший в силу 11 января 2009 года внесены изменения в части обязательной оценки при реализации заложенного имущества. Таким образом, при выставлении на продажу заложенного имущества кредитор обязан пригласить оценщика.

Каков порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства?

Ранее в ФЗ об ипотеке организатор публичных торгов  был обязан известить о предстоящих публичных торгах не позднее,  чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней.

По внесенным изменениям в закон «организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее,  чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения». Возможно, изменение сроков  связано с желанием законодателя ускорить процедуру торгов и тем самым помочь взыскателю как можно быстрее реализовать свое право кредитора. Но с другой стороны, отсутствие менее двух желающих приобрести квартиру (уменьшение сроков не исключает наименьшую информированность  потенциальных покупателей) дает возможность в рамках закона признать торги не состоявшимися, после чего цена на объект залога снижается, что,  безусловно,  идет не в пользу должника.

Извещение о предстоящих торгах обязательно в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации и по месту нахождения недвижимого имущества, а также в сети "Интернет". В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. При нарушении условий проведения торгов, можно в судебном порядке признать торги недействительными.

Обратите внимание, вы можете присутствовать на публичных торгах как лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка, для чего должно быть специальное решение.

Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В каких случаях торги могут быть признаны несостоявшимися?

Статья 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» совершенно четко отвечает на этот вопрос:

- на публичные торги явилось менее двух покупателей;

- на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

- лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися есть возможность  у Залогодержателя  и Залогодателя  для заключения соглашения о приобретении Залогодержателем  заложенного имущества по начальной продажной цене указанной в решении суда, чтобы зачесть все требования кредитора.

Если такового не произошло, назначаются повторные торги. Но тогда начальная продажная цена, вызванная вышеназванными причинами, снижается на 15%. Публичные торги проводятся в обычном порядке.

Если и второй раз торги будут признаны несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков.

Продали квартиру, что дальше? Имеют ли право пользования жилым помещением лица, проживающие в нем на дату реализации квартиры?

Пункт 2 статьи 40 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  изложен в редакции изменений ФЗ об ипотеке в следующей редакции: В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества,  прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество. Но это только в том случае, если вы права пользования третьим лицам предоставляли без согласия залогодержателя.

Что будет, если сумма, вырученная от реализации квартиры недостаточна для погашения всех обязательств залогодержателя, при ситуации на рынке жилой  недвижимости на сегодня?

Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, залогодержатель имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из другого имущества должника в установленном законом об исполнительном производстве порядке. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.