Клерк.Ру

Застройщик передает квартиры дольщикам: бухгалтерский учет

Вячеслав Горностаев и Дмитрий Гусихин, эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Дом построен и сдан в эксплуатацию, участники долевого строительства наконец-то получают квартиры от застройщика. Но что при этом застройщику отражать в бухгалтерском учете, если ввод дома в эксплуатацию и передача помещений дольщикам производятся двумя очередями? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Вячеслав Горностаев и Дмитрий Гусихин.

Организация-застройщик сдала в эксплуатацию построенный жилой дом. Ввод жилого дома в эксплуатацию и передача помещений дольщикам производились двумя очередями. По каждой сданной части объекта (дома) могут быть достоверно определены доходы и расходы. Как данная ситуация отражается в бухгалтерском учете организации-застройщика? Как в бухгалтерском учете отразить квартиры, передаваемые по договорам участия в долевом строительстве?

📌 Реклама
Отключить

В соответствии с частью 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

📌 Реклама
Отключить

При этом согласно п. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Соответственно, речь может идти о любом объекте недвижимости, введенном в эксплуатацию и переданном участнику долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (части 1, 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ), и с этого момента обязательства застройщика считаются исполненными (часть 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ). На это обращает внимание Минфин России в письмах от 07.02.2011 N 03-03-06/1/77, от 07.02.2011 N 03-03-06/1/75, от 10.11.2009 N 03-03-06/1/739, а также ФАС Уральского округа в постановлении от 26.04.2011 N Ф09-1427/11.

📌 Реклама
Отключить

То есть по окончании строительства, на дату подписания документа о передаче объекта долевого строительства, застройщик определяет финансовый результат (прибыль) от строительства.

При этом получатели средств целевого финансирования обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.

Минфин России в письме от 18.05.2006 N 07-05-03/02 разъяснил, что расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства, в том числе объектов долевого строительства у основного застройщика, отражаются в бухгалтерском учете с применением счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом).

При этом в рассматриваемом случае, расходы заказчика-застройщика при передаче соинвесторам квартир как при первой очереди объекта (жилого дома), так и второй, списываются в соответствующей доле с кредита счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" в корреспонденции со счетом 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".

📌 Реклама
Отключить

Одновременно подлежат списанию денежные средства дольщиков, отражаемые на основании пп. "г" п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160) на счете 86 "Целевое финансирование" (отдельно отметим, что используемый счет учета средств целевого финансирования заказчик-застройщик закрепляет в учетной политике для целей бухгалтерского учета в зависимости от применяемой методики. В качестве такого счета может также использоваться счет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты с участниками долевого строительства". Связано это с тем, что в части использования понятия "целевое финансирование" в условиях капитального строительства имеет место расхождение между законодательством о бухгалтерском учете и налоговым законодательством. В силу пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к средствам целевого финансирования относятся, в частности, собственные и заемные средства дольщиков и (или) инвесторов, аккумулированные на счетах организации-застройщика. В законодательных актах и нормативных правовых документах по бухгалтерскому учету такое понятие отсутствует. В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций счет 86 "Целевое финансирование" не предназначен для учета средств финансирования строительства, какие-либо указания или рекомендации о порядке учета средств целевого финансирования строительства в нормативных правовых документах по бухгалтерскому учету, а также правила бухгалтерского учета для застройщиков отсутствуют. Ввиду отсутствия указаний или рекомендаций о порядке учета средств целевого финансирования, а также правил бухгалтерского учета для застройщиков на практике организации применяют различный порядок отражения средств целевого финансирования строительства: многие организации поступление средств отражают по кредиту счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" без применения счета 86 "Целевое финансирование", так как не все средства, полученные от инвестора (застройщика) на строительство объекта, при налогообложении признаются целевыми. Правомерность отражения средств дольщиков на счете 86 "Целевое финансирование" косвенно подтверждается в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2012 N Ф01-1047/12 по делу N А79-4970/2011).

📌 Реклама
Отключить

Если средства целевого финансирования по договорам долевого строительства 1-й очереди данного дома фактически получены заказчиком-застройщиком полностью, квартиры дольщикам переданы (взаимные обязательства исполнены), то экономия от использования средств финансирования строительства может быть исчислена по окончании строительства данной очереди как разница между полученными от инвесторов источниками финансирования и фактическими капитальными затратами по строительству.

То есть в рассматриваемом случае по завершении строительства 1-й очереди жилого дома организация-застройщик может сформировать следующие проводки:

Дебет 76 Кредит 08, субсчет "Строительство 1-й очереди дома"

- переданы дольщикам квартиры 1-й очереди дома (по договорной стоимости);

Дебет 86 Кредит 76

- списаны целевые средства (если для учета целевых средств учетной политикой предусматривался счет 86).

📌 Реклама
Отключить

Также в учете признается дополнительный доход (расход) в сумме разницы между договорной стоимостью строительства и фактическими затратами на его осуществление, который, в зависимости от принятой организацией учетной политики, должен быть отражен либо в составе доходов от основной деятельности (счет 90 "Продажи"), либо в составе прочих доходов (счет 91 "Прочие доходы и расходы"):

Дебет 08, субсчет "Строительство 1-й очереди дома" Кредит 90 (91)

- отражена выручка застройщика (экономия).

Либо:

Дебет 90 (91) Кредит 08, субсчет "Строительство 1-й очереди дома"

- отражен убыток застройщика (перерасход).

Аналогичным образом отражается результат сдачи 2-й очереди дома.

Обратите внимание, что исходя из смысла абзаца 1 п. 1.8 СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (утверждены постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84) (далее - СНиП) законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.

📌 Реклама
Отключить

При этом сроки выполнения работ по озеленению, устройству верхнего покрытия подъездных дорог к зданию, тротуаров, хозяйственных, игровых и спортивных площадок, а также отделке элементов фасадов зданий, предусмотренные проектно-сметной документацией, могут быть перенесены на поздние сроки (абзац 3 п. 1.8 СНиП, п.п. 11, 12 акта приемки законченного строительством объекта (форма N КС-11), акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14), утвержденных постановлением Госкомстата РФ от 30.10.1997 N 71а).

Таким образом, до завершения всех работ, предусмотренных условиями договора долевого участия и проектно-сметной документацией, в том числе работ по благоустройству, застройщик не может считаться полностью исполнившим обязанности по договору в части, касающейся возведения (обустройства) общей собственности собственников помещений, например, в части работ по благоустройству.

📌 Реклама
Отключить

В этой связи реализация объекта, передаваемого дольщикам исключительно в силу норм законодательства о долевом строительстве и до завершения всего объема работ, по нашему мнению, может быть признана организацией-застройщиком только в части завершенного объема работ. Поскольку налоговое законодательство не содержит нормы, регулирующей данный вопрос, у застройщика возникают налоговые риски.

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

Мероприятия

Разместить

Блоги компаний

Создать блог
📌 Реклама
Отключить