Е.М. Салова, эксперт АГ «РАДА»

Организации, которым принадлежит здание или другая недвижимость, должны зарегистрировать право собственности на них. При этом процедура госрегистрации может затянуться на несколько месяцев. Как учитывать приобретенную или построенную недвижимость до момента регистрации, недавно разъяснил Минфин.

Недвижимость можно купить или построить своими силами. Некоторые организации получают здание, склад, земельный участок в качестве вклада в уставный капитал. В любом случае право собственности на такое имущество нужно зарегистрировать в Едином государственном реестре. Так сказано в пункте 1 статьи 131 ГК РФ.

Однако госрегистрация – процесс довольно долгий. И до того, как недвижимость фирмы будет зарегистрирована, ее все равно необходимо учитывать на балансе организации.

Минфин в своем письме от 08.04.2003 № 16-00-14/121 (далее – Письмо № 16-00-14/121) разъяснил, как вести бухгалтерский учет незарегистрированной недвижимости. Также чиновники ответили на вопрос, с какого момента нужно начислять амортизацию по этому имуществу.

Основное средство или капвложение

Пока организация не стала полноправным владельцем недвижимого имущества, учитывать его на счете 01 «Основные средства» нельзя, даже если фактически оно уже находится в эксплуатации. До момента госрегистрации расходы на приобретение или строительство такого имущества нужно учитывать на субсчете 4 «Приобретение объектов основных средств» счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

При этом в бухгалтерском учете делаются проводки:

ДЕБЕТ 08-4   КРЕДИТ 60 (76)

– учтены затраты, связанные с приобретением недвижимости;

ДЕБЕТ 19   КРЕДИТ 60 (76)

– отражен НДС.

Пример 1

Торговая фирма ООО «Паритет» 15 июля 2003 года приобрела у ЗАО «Кредо» здание за 30 000 000 рублей, в том числе НДС – 5 000 000 рублей. В этот же день за него были перечислены деньги.

Бухгалтер «Паритета» отразил эту операцию в бухучете так:

ДЕБЕТ 08-4   КРЕДИТ 60

– 25 000 000 рублей (30 000 000 – 5 000 000) – учтена стоимость здания;

ДЕБЕТ 19   КРЕДИТ 60

– 5 000 000 рублей – отражен НДС по приобретенному зданию;

ДЕБЕТ 60   КРЕДИТ 51

– 30 000 000 рублей – оплачено приобретенное здание.

Когда право собственности будет зарегистрировано, недвижимое имущество нужно перевести в состав основных средств. Для этого составляется акт по форме № ОС-1а «Акт о приеме-передаче здания (сооружения)». Форма акта утверждена постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7.

В учете при этом нужно сделать проводку:

ДЕБЕТ 01   КРЕДИТ 08-4

– принято к учету основное средство.

Пример 2

Воспользуемся данными примера 1.

Документы на регистрацию здания организация подала 25 июля 2003 года. Право собственности было зарегистрировано 28 августа 2003 года. В этот день бухгалтер «Паритета» сделал проводку:

ДЕБЕТ 01   КРЕДИТ 08-4

– 25 000 000 рублей – здание переведено в состав основных средств.

Обратим внимание, что, даже если недвижимость еще не зарегистрирована, она все равно облагается налогом на имущество. Причем платить этот налог нужно с разницы между стоимостью имущества и начисленной амортизацией. Так сказано в письме Минфина России от 12.03.2003 № 04-05-06/8.

Как начислять амортизацию

Обычно эксплуатировать здание или склад предприятие начинает еще до регистрации права собственности. При этом может использоваться как все помещение, так и определенная его часть.

По такому имуществу можно начислять амортизацию. На это указал Минфин в Письме № 16-00-14/121. Это нужно делать с 1-го числа месяца, следующего за тем, когда помещение было введено в эксплуатацию.

Обратим внимание, что амортизация начисляется только по эксплуатируемой части помещения. Доказательством того, что имущество действительно эксплуатируется, может быть бухгалтерская справка. Она составляется в произвольной форме. Как может выглядеть такая справка, мы покажем на примере.

Пример 3

Воспользуемся данными предыдущих примеров.

По приказу директора здание было введено в эксплуатацию 30 июля 2003 года. В этот же день бухгалтер «Паритета» составил такую справку:

ООО «Паритет»

Бухгалтерская справка

Стоимость здания, расположенного по адресу: ул. Лесная, д. 15, составляет 25 000 000 рублей. Здание введено в эксплуатацию 30 июля 2003 года.

Основание: приказ директора ООО «Паритет» от 30 июля 2003 г. № 24.

Главный бухгалтер ООО «Паритет»                    Семенова                                   Семенова Л.П.

30.07.2003

Организация установила для здания линейный способ начисления амортизации и срок полезного использования – 40 лет.

После этого бухгалтер «Паритета» рассчитал месячную сумму амортизации здания:

25 000 000 рублей : 40 лет : 12 месяцев = 52 083,33 рубля.

В конце каждого месяца в течение 40 лет, начиная с августа 2003 года, в учете будет делаться проводка:

ДЕБЕТ 20   КРЕДИТ 02

– 52 083,33 рублей – начислена амортизация.

Сближаем бухгалтерский и налоговый учет

В налоговом учете организация может начислять амортизацию, если одновременно выполняются два условия:

– имущество уже эксплуатируется. На это указано в пункте 2 статьи 259 НК РФ;

– поданы документы на госрегистрацию недвижимости.

Согласно пункту 8 статьи 258 НК РФ, организация должна подтвердить документально то, что документы на регистрацию уже переданы. Например, это может быть расписка, которую предприятие получит в регистрирующем учреждении после сдачи документов.

Если все указанные условия выполнены, то со следующего месяца можно начислять амортизацию.

Таким образом, чтобы сблизить бухгалтерский и налоговый учет, недвижимость следует ввести в эксплуатацию в том же месяце, когда будут поданы документы на регистрацию права собственности. То есть в этом месяце нужно составить справку о начале эксплуатации имущества.

Обратим внимание, что НДС, уплаченный при покупке недвижимости, можно поставить к вычету. Сделать это можно в месяце, следующим за тем, когда недвижимость была введена в эксплуатацию, а документы поданы на госрегистрацию. Об этом сказано в пункте 5 статьи 172 НК РФ.

Пример 4

Воспользуемся условиями предыдущих примеров.

Приобретенное здание организация начала эксплуатировать 30 июля 2003 года, а документы на регистрацию были поданы 25 июля.

Поэтому 1 августа 2003 года бухгалтер «Паритета» сделал в учете следующую проводку:

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»   КРЕДИТ 19

– 5 000 000 рублей – принят к вычету НДС.