Учет в строительстве

Комментарий к Федеральному закону от 29.12.2015 № 391-ФЗ

Комментируемым федеральным законом в числе прочего внесены значительные изменения в § 7 «Банкротство застройщиков» гл. IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127 ФЗ).
1,6 тыс. 54
Комментарий к Федеральному закону от 29.12.2015 № 391-ФЗ
Фото Эдуарда Сергеева, Кублог

Комментируемым федеральным законом в числе прочего внесены значительные изменения в § 7 «Банкротство застройщиков» гл. IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127‑ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127‑ФЗ). В частности, с 29.12.2015 в нем появились следующие новые статьи:

  • 201.8‑1 «Особенности признания недействительными сделок застройщика»;
  • 201.8‑2 «Специальный банковский счет для финансирования строительства объекта незавершенного строительства»;
  • 201.15‑1 «Особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства»;
  • 201.15‑2 «Передача имущества и обязательств застройщика».

Передача прав и обязательств новому застройщику

Пожалуй, самые важные нововведения содержатся в ст. 201.15‑1 и 201.15‑2. Они предусматривают возможность возмездной передачи имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика-банкрота иному (новому) застройщику, который именуется приобретателем. Последний исполняет вместо застройщика обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, то есть достраивает жилой дом. При этом сохранена возможность достройки жилого дома путем создания дольщиками ЖСК (ст. 201.10 Закона № 127‑ФЗ). Таким образом, теперь завершить строительство МКД (иного объекта недвижимости) вместо застройщика может не только ЖСК, но и другое юридическое лицо, соответствующее установленным требованиям.

Приобретателю будут передаваться объект незавершенного строительства и предназначенный для его размещения земельный участок (права на него). Причем при наличии у застройщика нескольких недостроенных объектов имущество и обязательства могут передаваться как одному, так и нескольким приобретателям.

Обратите внимание

Начиная с 1 января 2017 года приобретателем может быть только юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику согласно Закону № 214‑ФЗ[1]. До этой даты приобретатель должен соответствовать условиям, установленным п. 14 ст. 23 комментируемого закона.

В частности, в текущем году приобретатель должен отвечать следующим требованиям:

  • в отношении организации не начата процедура ликвидации;
  • в отношении организации арбитражным судом не вынесено решение о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
  • не приостановлена деятельность юридического лица в связи с совершением административного правонарушения;
  • в реестре недобросовестных поставщиков[2] отсутствуют сведения о юридическом лице – застройщике (в том числе об учредителях, руководителе, членах коллегиального исполнительного органа) в части исполнения им обязательств по контрактам на выполнение работ (оказание услуг) в сфере строительства, реконструкции либо на приобретение у организации жилых помещений;
  • отсутствуют сведения о юридическом лице в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка либо права заключения договора аренды земельного участка[3];
  • отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты за прошедший календарный год в размере более 25% балансовой стоимости активов застройщика по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период;
  • у руководителя и главного бухгалтера отсутствует судимость за преступления в сфере экономики, к ним не применялось наказание в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции и административное наказание в виде дисквалификации.

Обратите внимание

Если стоимость прав застройщика на недостроенный объект и земельный участок, подлежащие передаче приобретателю, превышает совокупный размер требований участников, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.

В противном случае приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы, которое включается в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди.

Процедура определения приобретателя и передачи имущества и обязательств застройщика может быть представлена следующим образом.

Шаг 1. Организация, которая хочет стать приобретателем, направляет заявление о намерении одновременно:

  • в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве;
  • арбитражному управляющему;
  • в Минстрой РФ.

К заявлению о намерении прилагаются документы, подтверждающие:

  • соответствие приобретателя требованиям, установленным Законом № 214‑ФЗ (начиная с 01.01.2017);
  • возможность финансирования завершения строительства МКД (сведения о собственных средствах и о размерах финансирования, необходимого для окончания строительства).

Шаг 2. Получив заявление о намерении, арбитражный управляющий в течение 10 дней представляет в арбитражный суд и организации – потенциальному приобретателю:

  • расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи недостроенного объекта);
  • сведения о соотношении стоимости прав застройщика на незавершенный строительством объект и земельный участок и совокупного размера требований участников, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

Шаг 3. В течение тех же 10 дней Минстрой направляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика организации.

Шаг 4. По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит одно из двух определений: об удовлетворении заявления либо об отказе в удовлетворении заявления о намерении.

Шаг 5. В случае положительного решения приобретатель перечисляет денежные средства в течение установленного судом срока и в указанном им размере на специальный банковский счет должника (застройщика).

Такие денежные средства используются для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди. В любом случае размер денежных средств не может превышать 10% стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок (п. 5 ст. 201.10 Закона № 127‑ФЗ).

Шаг 6. В течение 10 дней с момента поступления денежных средств арбитражный управляющий обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю.

Шаг 7. В течение трех дней с момента поступления ходатайства арбитражного управляющего суд выносит определение о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.

На основании данного определения требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений. Требования участников в части, не погашенной в результате передачи приобретателю имущества и обязательств, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.

Шаг 8. Застройщик заключает с приобретателем в письменной форме договор (договоры) передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств.

Передача имущества и обязательств осуществляется по передаточному акту.

Шаг 9. На основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика осуществляется государственная регистрация перехода прав на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Шаг 10. Не позднее трех дней с момента государственной регистрации перехода прав арбитражный управляющий включает в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведения о застройщике, приобретателе и объекте незавершенного строительства и земельном участке.

Специальный банковский счет застройщика

Возможность открытия специального банковского счета застройщика – второе важное нововведение, внесенное комментируемым законом в Закон № 127‑ФЗ. Как следует из ст. 201.8‑2 Закона № 127‑ФЗ, такой счет предназначен для финансирования строительства недостроенного объекта. Счет открывается застройщиком либо арбитражным управляющим от имени застройщика (в случае прекращения полномочий руководителя организации-застройщика).

Денежные средства с этого счета:

  • списываются с согласия арбитражного управляющего (в ходе наблюдения и финансового оздоровления) или по его распоряжению (в случае прекращения полномочий руководителя застройщика в ходе любой процедуры, применяемой в деле о банкротстве) только в целях осуществления расчетов, связанных со строительством жилого дома (см. ст. 18 Закона № 214‑ФЗ);
  • не могут использоваться для погашения иных обязательств застройщика и арбитражного управляющего.

Применение нововведений

Обновленная редакция норм Закона № 127‑ФЗ применяется при рассмотрении дел о банкротстве застройщиков, производство по которым возбуждено не только после 29.12.2015, но и до указанной даты, за исключением дел, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди (п. 10 ст. 23 комментируемого закона).


[1] Федеральный закон от 30.12.2004 № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

[2] Речь идет о реестре, который ведется в соответствии с федеральными законами от 18.07.2011 № 223‑ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» и от 05.04.2013 № 44‑ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

[3] Такой реестр ведется в соответствии с п. 29 ст. 39.12 ЗК РФ.

Источник: Журнал "Строительство акты и комментарии для бухгалтера"

Начать дискуссию

Быть бухгалтером хочу, пусть меня научат... или нет. Можно ли стать бухгалтером самому с нуля и что для этого надо знать

Меня на этот пост вдохновил вопрос пользователя в телеграм-канале. Она попросила помощи в заполнении упрощенной отчетности и уточнила — справится ли она сама, если она не бухгалтер? И, правда, а можно ли вести учет и при этом не иметь образования бухгалтера и всему научиться самому.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Сотрудник банка отдохнул за границей и обогатился за счет клиентки на 29 млн рублей

Сотрудники управления экономической безопасности и противодействия коррупции МВД по Ростовской области выявили факт многомиллионного мошенничества в особо крупном размере сотрудником банковской организации.

ВЭД

Три главных изменения 2024 года для бухгалтера ВЭД

Продавцы из ЕАЭС начнут платить налоги в российскую казну, бизнес освободят от отчетности по мелким сделкам с зарубежными партнерами, а цифровые активы становятся обычным способом расчета.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Лучшие спикеры, новый каждый день

Обязательную маркировку ювелирных изделий перенесут на 2025 год

Чтобы снизить нагрузку с Пробирной палаты, которая будет ставить клеймо на украшения, Минфин перенесет срок обязательной маркировки на 1 сентября 2025 года.

С 1 мая запустят эксперимент по маркировке моторных масел

Для борьбы с контрафактом на рынке Минпромторгу предложили включить в эксперимент по маркировке не только моторные масла для автомобилей, но и свечи зажигания, детали подвески и рулевого управления.

Календарь вебинаров для бухгалтера в апреле 2024. Акцент на проверки

Вебинар — простой способ разобраться в любом важном для бухгалтера вопросе. «Клерк» приглашает на вебинары экспертов-практиков, которые понятно и с примерами разберут любую тему. Вы можете задавать спикеру вопросы и он ответит на них в прямом эфире.

Иллюстрация: freepik/freepik
Опытом делятся эксперты-практики, без воды
Экспорт

Минпромторг сократит список экспортеров, которые могут получать транспортные субсидии

Изменения затронут только тех, кто занимается экспортом товаров из высокомаржинальных групп.

С 01 апреля 2024 года порог беспошлинного ввоза товаров, возможно, вернется к уровню €200 евро

Но подготовка новых документов не началась.

УК РФ

Опасное производство 2 года работало без лицензии и получило доход 26 млн рублей

В Ставропольском крае перед судом предстанет обвиняемый в незаконном предпринимательстве с извлечением дохода на сумму более 26 млн рублей.

Обеспечительные меры при ВНП, предварительные обеспечительные меры + защитный лайфхак

Всегда ли налоговики могут наложить обеспечительные меры (арест) на имущество по результатам проверки?

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру
7
84

Кто имеет право работать неполный день

Если у сотрудников есть основания для неполной занятости, работодатель должен установить удобный для работника график и снизить нагрузку.

Календарь вебинаров для бухгалтера в апреле 2024. Платные и бесплатные

Собрали для вас анонсы вебинаров на апрель 2024 года.

Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Каким числом выставлять счет-фактуру на аванс: бухгалтеры разбираются с формулировками в НК. «Ночной бухгалтер» № 1652

В телеграм-канале «Клерка» бухгалтеры спорили о том, какую дату указать в счет-фактуре на аванс — день получения аванса или любую из последующих пяти дней, которые даны на выставление документа. Истину нашли (вроде).

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
149
IT-компании

Яндекс запустил линейку нейросетей YandexGPT третьего поколения

Искусственный интеллект нового поколения лучше работает со сложными задачами. Бизнес может самостоятельно дообучить нейростеть.

41
Бесплатно с Архив документов

Сколько лет все-таки хранить кадровые документы? Мини-курс

Разбираемся в мини-курсе, какие типы хранения кадровых документов выделяют и какова продолжительность хранения кадровых документов.

Сколько лет все-таки хранить кадровые документы? Мини-курс
НДФЛ

В 2024 году ФНС разошлет уведомления на НДФЛ с процентов по вкладам за 2023 год

В 2024 году вкладчикам впервые необходимо будет уплатить НДФЛ с процентов от банковских вкладов за 2023 год.

Перерасчет имущественных налогов будут делать по-новому

Физлица будут направлять в ИФНС заявления на перерасчет налога на имущество, земельного и транспортного, к которому можно приложить документы, а можно и не прикладывать. Налоговики будут рассматривать это заявление 30 дней.

Как разработать эффективную программу обучения для новых сотрудников

Обучение персонала — сложный и многогранный процесс. Если проводить его правильно, он может стать ключевым инструментом для усиления корпоративной культуры, увеличения продуктивности и стимулирования мотивации сотрудников.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
5
42
УК РФ

Поиск бывшего гендира может вылиться в вымогательство

Сотрудники главного управления уголовного розыска МВД совместно с коллегами из Красноярского края задержали подозреваемых в серии вымогательств у бизнесменов.

Интересные материалы

⚡️Итоги дня: Ozon изменил расчет сбора, Дурова призвали внимательнее следить за Telegram, Камчатку трясет

Подготовили обзор главных событий дня. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.