Обзоры для бухгалтера

Какие условия договора ДДУ могут быть признаны ущемляющими права дольщиков?

Какие условия договора об участии в долевом строительстве могут быть признаны ущемляющими права дольщиков и дать повод для привлечения застройщика к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ?
11,9 тыс. 4,1 тыс.
Какие условия договора ДДУ могут быть признаны ущемляющими права дольщиков?

Какие условия договора об участии в долевом строительстве (далее — ДДУ) могут быть признаны ущемляющими права дольщиков и дать повод для привлечения застройщика к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ?

В Определении от 14.08.2020 № 307 ЭС19-24320 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ вынуждена была поправить арбитров из нижестоящих судов, которые решили, что условия договора не нарушают права дольщиков. В частности, в спорные ДДУ были включены следующие условия:

  • гарантийный срок для объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта, составляет пять лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома (далее — МКД) в эксплуатацию;
  • в случае если объект построен с недостатками, которые делают его непри-годным для предусмотренного договором использования, участник вправе по-требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Верховный Суд напомнил нормы ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве. В соответствии с ч. 5 гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч. 2 в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непри-годным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

С учетом этих положений условие ДДУ об исчислении гарантийного срока с момента сдачи МКД в эксплуатацию фактически уменьшает гарантийный срок (на период со дня ввода дома в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику). При этом второе условие договора предусматривает единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя, лишая его права на выбор.

Застройщик имеет право определять конкретные условия договора, устанавливая для дольщиков больший объем прав, чем предусмотрено законодательством, то есть улучшая положение потребителя, а не ухудшая его положение.

Какие еще условия нельзя включать в ДДУ?

В Постановлении АС ВВО от 12.03.2019 № Ф01-396/2019 по делу № А39-2823/2018 арбитры решили, что формулировка ДДУ

«если фактическая сумма общей площади объекта долевого строительства окажется больше договорной, участник долевого строи-тельства в течение 10 дней после получения письменного обращения от застройщика доплачивает ему денежные средства в размере стоимости вы-явленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора, деленная на общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов) на разницу между проектной и фактической площадью»

не соответствует требованиям ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку в договоре не указано предельно допустимое изменение общей площади жилого помещения. Судья ВС РФ не нашел оснований для передачи дела на пересмотр (Определение от 10.07.2019 № 301 ЭС19-9739).

Еще один пример — Постановление АС ВСО от 12.12.2018 № Ф02-5943/2018 по делу № А33-4826/2018 (отказано в передаче дела на пересмотр Определением ВС РФ от 10.04.2019 № 302 ЭС19-3394). Арбитры признали незаконными следующие условия ДДУ:

  • цена договора фиксируется и остается неизменной в случае изменения площади объекта долевого строительства в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации (противоречит ч. 4 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве);
  • застройщик обязуется безвозмездно устранить выявленные в течение гарантийного срока скрытые недостатки, которые невозможно было определить при приеме объекта долевого строительства (ограничивает право участника на предъявление требований к застройщику, предусмотренных ч. 2 ст. 7 того же закона);
  • гарантийные обязательства застройщика не распространяются на недостатки, которые можно было определить в момент приема-передачи объекта долевого строительства, а также недостатки, о которых застройщик уведомил участника при приеме-передаче объекта (ограничивает право участ-ника на предъявление претензий относительно указанных недостатков);
  • по результатам рассмотрения претензий участника застройщик в случае признания претензии обоснованной принимает решение о безвозмездном устранении выявленных гарантийных недостатков и письменно сообщает участнику о принятом решении, а при отказе участника от безвозмездного устранения путем непредоставления объекта для проведения ремонтных работ участник лишается права предъявлять другие требования (ограничивает право участника на предъявление к застройщику иных требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

В Постановлении АС ЗСО от 22.08.2019 № Ф04-3239/2019 по делу № А03-17660/2018 указано на незаконность такого условия ДДУ: участник долевого строительства вправе уступить право требования по договору после полной оплаты всех платежей при условии получения письменного согласования застройщика.

В случае неполной оплаты платежей по настоящему договору уступка права требования допускается только с предварительного письменного согласия застройщика и с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства. Текст соглашения об уступке права требования составляется застройщиком.

В любом случае за подготовку, переоформление и согласование уступки прав (требования) стоимость услуг застройщика составляет 2 % от суммы фактически внесенных участником застройщику денежных средств по настоящему договору на момент совершения уступки. Арбитры решили, что это условие противоречит п. 2 ст. 382 и п. 1 ст. 421 ГК РФ, ч. 1 ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300 1 «О защите прав потребителей» и ущемляет права дольщиков — физических лиц.

В этом же постановлении судьи признали незаконным требование прокурора о привлечении к дисциплинарной ответственности виновных лиц.

Обоснование следующее. Согласно ч. 1 ст. 192 ТК РФ за совершение дисциплинарного проступка, то есть неисполнение или ненадлежащее исполнение работником по его вине возложенных на него трудовых обязанностей, работодатель имеет право применить перечисленные в указанной норме дисциплинарные взыскания. Поскольку применение к работникам мер дисциплинарной ответственности является правом, а не обязанностью общества, требование районного прокурора рассмотреть вопрос о привлечении к дисциплинарной ответственности лиц, виновных в нарушении законодательства, не соответствует закону.

Арбитры отметили, что их выводы согласуются с позицией ВС РФ, содержащейся в постановлениях от 26.10.2017 № 85 АД17-5, от 03.04.2017 № 25 АД17-1, от 16.12.2016 № 78 АД16-38, от 16.04.2018 № 310 КГ18-3037 и др.

Важно, что застройщик может быть привлечен к ответственности в виде штрафа за каждый ДДУ, заключенный с нарушением закона.

Так, арбитры АС СКО поддержали позицию управления Роспотребнадзора о совершении обществом 26 правонарушений, квалифицируемых по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, а не единого длящегося правонарушения (см. постановления от 14.03.2020 № Ф08-718/2020 по делу № А53-15092/2019, от 06.03.2020 № Ф08-270/2020 по делу № А53-15101/2019 и № Ф08-234/2020 по делу № А53-15121/2019, от 14.02.2020 № Ф08-13038/2019 по делу № А53-15097/2019 и др.).

Судьи исходили из того, что в рамках проверки управление выявило 26 нарушений, каждое из которых состоит в том, что при заключении самостоятельного ДДУ с каждым из 26 физических лиц общество внесло в договор условия, ущемляющие права каждого из этих лиц как потребителей, в связи с чем по каждому факту нарушения прав конкретного физического лица составлен протокол об административном правонарушении и вынесено постановление о привлечении общества к административной ответственности.

По мнению судей, заключение обществом с 26 физическими лицами 26 ДДУ, включающих условия, которые противоречат положениям законов об участии в долевом строительстве и о защите прав потребителей, ущемляет права каждого из 26 потребителей и является самостоятельным событием правонарушения.

Арбитры не усмотрели основания ни для квалификации правонарушения в качестве малозначительного, ни для замены административного штрафа на предупреждение. Судьи отклонили доводы застройщика о том, что выявленное нарушение не является существенным, совершено неумышленно, не повлекло причинение ущерба участникам долевого строительства, бюджету РФ и другим лицам.

Напомним, что застройщику не поможет и ссылка на ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон.

Дело в том, что исключением из данного правила является случай, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В частности, в силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Начать дискуссию

⚡️Итоги дня: депутаты хотят цирк без животных, Роналду оштрафовали за неприличный жест, а основатель Wildberries на первом месте в Forbes

Подготовили обзор главных событий дня. Всё самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

106

Курсы повышения
квалификации

20
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

На продление программы материнского капитала выделят еще 600 млрд рублей

Татьяна Голикова с Минтрудом подсчитала, что на выплату материнского капитала будут нужны дополнительные 600 млрд рублей.

Брокер ВТБ начнет проводить сделки с ценными бумагами в выходные дни

В первую очередь в нерабочие дни инвесторы смогут управлять БПИФ денежного рынка «Ликвидность».

Лучшие спикеры, новый каждый день
Бесплатно с Трудовые отношения

Отпуск за свой счет: кому положен, когда его нужно согласовать с работодателем

Разберем, кто имеет право на неоплачиваемый отпуск, когда его нужно согласовать с работодателем, почему нельзя массово отправить работников в отпуска без содержания и за что суды взыскивают с работодателей внушительные суммы в качестве компенсаций за нарушение трудовых прав граждан. 

Отпуск за свой счет: кому положен, когда его нужно согласовать с работодателем

Алкогольным компаниям с уставным капиталом меньше 100 млн рублей перестанут выдавать лицензии

Чтобы получить лицензию на производство алкоголя, у компании должен быть уставный капитал не меньше 100 млн рублей. В этом капитале доля акционеров, зарегистрированных в офшорах, не должна превышать 25%.

За 6 лет появится минимум 100 индустриальных технопарков-кластеров

Такое поручение дал правительству В. Путин в ходе обращения к Федеральному Собранию 29 февраля.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды
Бесплатно с Исполнительное производство

Что делать бухгалтеру с исполнительным листом на сотрудника. Мини-курс

Регламент по работе с исполнительными листами очень строгий, и любые отклонения от него недопустимы. Поэтому при получении исполнительного документа повторите наш мини-курс.

Что делать бухгалтеру с исполнительным листом на сотрудника. Мини-курс

Кому можно сдавать упрощенную отчетность и кто должен проходить обязательный аудит

Пора готовиться к составлению годовой бухгалтерской отчетности. Нужно проверить, может ли ваша компания вести упрощенный учет и попадет ли бизнес под аудит.

🌺 Как заполнить декларацию по УСН, заявление на возврат денег с ЕНС и трудовой договор с дистанционщиком: разъяснения экспертов

Ежедневно наши эксперты готовят для вас статьи-разборы и мини-курсы о законопроектах, новых правилах, разъясняют действующие нормы НК и ТК, на примерах показывают, как заполнить декларацию, провести операцию в 1С и прикладывают образцы, бланки и другие полезные документы. Сегодня собрали топ таких разборов за неделю.

Налоговики не будут определять точные критерии дробления бизнеса

ФНС считает, что достаточно сложившейся правоприменительной практики по делам с искусственным дроблением, а в законе определять «дробленку» излишне и даже вредно.

РСВ

Вышли новые контрольные соотношения для РСВ

Налоговики сверят, сходится ли сумма взносов с суммой начислений, умноженной на тариф. По каждому работнику проверят превышение базы.

НДС

Четыре неоднозначные ситуации с исчислением и уплатой НДС

Налог на добавленную стоимость — один из самых проблемных в практике налогоплательщиков. Есть ситуации, которые вызывают вопросы даже у опытных бухгалтеров.

Иллюстрация: vwalakte/freepik
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Бухгалтеров шокируют на собеседованиях, а из профессии они уходят из-за высоких рисков и нервотрепки. 💃«Ночной бухгалтер» №1633

Бухгалтер и без того непростая профессия, но когда тебя не берут на работу из-з духов или знака зодиака, а собеседование проводит некомпетентный главбух, поневоле задумаешься — а тем ли я занимаюсь? На уход из профессии влияют и высокие риски (наравне с директором), и конфликты с руководством. Слушаем «глас народа» и про профновости, конечно, не забываем.

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру

Для обрабатывающей промышленности увеличат базу расчета амортизации

Такое предложение сделал В. Путин 29 февраля в ходе выступления перед Федеральным собранием.

Бесплатно с ФСБУ Аренда

Как заполнить годовую отчетность-2023 при лизинге по шагам. Разница между налоговым и бухгалтерским учетами

Малое предприятие на общем налоговом режиме приобрело автомобиль в лизинг. Разберем по шагам, как при упрощенном учете лизинга (без дисконтирования) правильно заполнить отчетность.

Как заполнить годовую отчетность-2023 при лизинге по шагам. Разница между налоговым и бухгалтерским учетами

Что такое well-being и как эта система помогает бизнесу

Мы живем в мире с неопределенным будущим: от нагнетания глобальной катастрофы до радикального продления жизни. В этой парадигме well-being рассматривается как благополучие человека, общества и планеты в целом. Поэтому наше общее будущее зависит от вклада каждого человека и каждой компании в well-being.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
1
46

Уведомлять о ведении бизнеса станет проще: создаётся единый реестр

Правительство утвердило постановление об упрощённом порядке подачи уведомлений о предпринимательской деятельности

Взносы на травматизм платят до 15 числа в СФР и не включают в уведомление по ЕНП

В уведомление по ЕНП идут налоги и взносы с авансовой системой уплаты, которые администрирует ФНС. КБК этих налогов начинается на 182.

Инвестиции

Путин: вложения бизнеса в науку должны вырасти не менее чем в 2 раза

Такую задачу обозначил президент в ходе обращения к Федеральному собранию 29 февраля.

Интересные материалы

Цифра дня. Про стандартный вычет

Налоговый вычет на второго и каждого последующего ребенка будет увеличен в два раза.

Цифра дня. Про стандартный вычет
207