Инвестиции

Топ способов вложиться в недвижимость

Инвестиции в недвижимость считаются традиционным вариантом спасения рублевых накоплений от обесценения. Но обязательно ли покупать квартиру для сдачи в аренду или перепродажи? Обязательно ли брать ипотеку, если не хватает на покупку квартиры? Собрали варианты на любой кошелек и готовность к риску.
Топ способов вложиться в недвижимость

Инвестиции в недвижимость считаются традиционным вариантом спасения рублевых накоплений от обесценения. Но обязательно ли покупать квартиру для сдачи в аренду или перепродажи? Обязательно ли брать ипотеку, если не хватает на покупку квартиры? Собрали варианты на любой кошелек и готовность к риску.

Купить квартиру, чтобы...

Начнем с самого очевидного, но и, пожалуй, самого дорогого способа «вложиться» в недвижимость — ее покупки. Дальше можно получать доход двумя способами:

  • Сдавать в аренду. Под аренду можно купить как жилое помещение, так и апартаменты. Во втором случае получится дешевле — в среднем на 15–25% по сравнению с квартирой аналогичного уровня. В любом случае, не ждите доходность сильно выше, чем по банковским депозитам.

По словам главы аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, сейчас доходность аренды вряд ли превышает 4–5% в год. То есть на то, чтобы вложения окупились, понадобится больше десяти лет. В регионах доходность будет чуть выше московской. Посуточная сдача в аренду тоже может приносить больший доход, но он будет сильно подвержен сезонности. И не нужно забывать про дополнительные расходы: косметический ремонт, регулярное исправление поломок, вызов сантехника, уборка.

  • Перепродать. Самый очевидный вариант — купить квартиру на начальном этапе строительства дома и продавать уже готовую спустя несколько лет. Сегодня за время возведения новостройки жилье дорожает в среднем на 20–25%, то есть годовая доходность находится на уровне 12–15%, рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. Однако следует понимать, что это довольно условный показатель, который зависит от конкретного проекта. Некоторые проекты дорожают на 10–15%, а некоторые — на 50–60%.

Здесь важно правильно оценить перспективы объекта: его транспортную доступность, развитие инфраструктуры, объем будущего спроса. При этом всегда есть риск купить квартиру, которую потом будет трудно продать по адекватной цене, пострадать от затягивания сроков сдачи в эксплуатацию или столкнуться с экономическими потрясениями на рынке, которые могут повлиять на рост цен в секторе недвижимости.

Некоторые застройщики сами предлагают обратный выкуп квартиры у своих клиентов. «Можно приобрести квартиру в новостройке, а потом „вернуть“ ее застройщику, при этом получив некоторый доход. Фактически предложение можно сформулировать так: застройщик готов взять в долг у дольщика под X%», — объясняет инвестиционный директор «Тринфико» Артем Цогоев.

Например, ФСК предлагает обратный выкуп объекта под 5% годовых. Такую доходность можно найти и среди депозитов. Но нужно понимать, что застройщик — это не банк и в случае чего возмещения от АСВ не предусмотрено.

Итак, квартира подразумевает заморозку сразу большой суммы на длительный срок. Что делать, если такой суммы нет, но есть вера в рост цен на недвижимость? Тогда можно обратить внимание на закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФН).

Инвестировать коллективно

Значительная часть ЗПИФН на рынке предназначена для квалифицированных инвесторов и предполагает высокий порог для входа. Однако и для розничных клиентов предложения есть. По данным БКС, в настоящее время из 304 фондов недвижимости неквалифицированным инвесторам доступны 158.

Самый дешевый пай стоит около 1 700 рублей за лот, но есть и те, которые в 1 000 раз дороже, рассказывает начальник управления торговых операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс» Георгий Ващенко. По оценке Артема Цогоева, количество фондов, паи которых могут купить неквалифицированные инвесторы с чеком до миллиона рублей, не превышает сейчас 5% от общего количества существующих на рынке ЗПИФов. В последнее время их становится все больше — например, «Сбербанк Управление Активами», «Активо», «Альфа-Капитал».

Как работает ЗПИФН

Одна из целей создания закрытого фонда — привлечь деньги инвесторов для финансирования строительства одного или нескольких крупных проектов для последующей продажи или получения рентного дохода. Закрытый он в том смысле, что создается на определенный срок и инвестор, купивший паи (то есть пайщик), досрочно забрать деньги из него не может. Это связано с длительностью строительства и долгой окупаемостью проектов. Зато паи некоторых ЗПИФН можно покупать и продавать на бирже.

При вложении в ЗПИФН доход вы получаете при продаже паев (если продаете дороже) или при их погашении по завершении срока существования фонда. Но даже в последнем случае прибыль не гарантирована, фонд вполне может оказаться «в минусе», тогда и его пайщики получат убыток. К тому же управляющая ЗПИФом компания (УК) берет плату за свои услуги. Комиссия управляющего может быть фиксированной или состоять из двух частей: комиссии за управление (management fee) и за успех (success fee).

Обычно за управление и инфраструктуру фондов управляющие берут 1,5–3% от стоимости чистых активов в год вне зависимости от успешности управления.

До последнего времени фонды недвижимости не были популярны среди розничных инвесторов: по доходности они, как и другие варианты вложений в недвижимость, недалеко ушли от банковских вкладов.

«Доходность офисной и торговой недвижимости составляет 10–14%, после вычетов расходов на управляющую компанию (1–3%) и затрат на привлечение (агентские сети берут 0,5–2%) конечному инвестору оставалась доходность на уровне депозитов, а также налоги», — объясняет Андрей Русецкий, управляющий активами БКС. Однако теперь, когда ключевая ставка упала до 4,25%, а арендные ставки не изменились, ЗПИФН начинают выглядеть более привлекательно для инвесторов.

Основная проблема для розничных инвесторов, желающих вложиться в фонды недвижимости, состоит в том, что паи этих фондов трудно купить или продать на бирже по приемлемой цене: торги по ним идут недостаточно интенсивно, а стоимость пая зачастую очень высокая. Но рынок движется к тому, чтобы фонды недвижимости стали доступнее частным инвесторам. Так, в следующем году Мосбиржа планирует создать сервис по биржевому размещению паев ЗПИФН. Это должно существенно упростить работу УК по привлечению розничных инвесторов и увеличить ликвидность паев на бирже.

Еще один вариант коллективных инвестиций в недвижимость — это зарубежные REIT (Real Estate Investment Trust). REIT — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость для продажи или сдачи в аренду, а также инвестируют в ипотечные ценные бумаги. Инвестировать в такой фонд можно, купив его акции. Доход будет распределяться между инвесторами в виде дивидендов. В большинстве случаев REIT передают 100% налогооблагаемого дохода своим пайщикам, что существенно снижает для них самих налоговую нагрузку.

Купить акции некоторых REIT можно на Санкт-Петербургской бирже, но выбор будет ограничен. Для доступа к полному списку можно выйти на зарубежные биржи через иностранного брокера. Если тяжело выбрать конкретный REIT, можно купить акции биржевого фонда (ETF), который в своем составе содержит акции десятков или сотен REIT, — эдакого фонда фондов.

Инвестировать опосредованно

Ну и наконец, можно вложить в рынок недвижимости опосредованно. Например, купив акции или облигации строительных компаний. Здесь бюджет может быть совсем небольшим. Например, акция группы компаний «ПИК» на момент публикации стоила 568 рублей, а «Меридиана» — всего около 10 рублей. Хотя стоит отметить, что обычно ценные бумаги продаются лотами по 10 или даже по 100 акций. В отличие от цен на квартиры, цены на акции быстро меняются, они зависят не только от ситуации в строительной отрасли и динамики цен на недвижимость, но и от состояния самой компании и качества ее управления, геополитических рисков и общих настроений на фондовом рынке.

Вариантов заработать на акциях, как и на квартире, два: купить дешевле и продать дороже (если получится) или держать в портфеле и получать дивиденды (если заплатят). Группа «ПИК», «ЛСР» и «Самолет» платят дивиденды акционерам.

Облигации — чуть более надежный инструмент. В отличие от акции, это долговая ценная бумага — компания, которая выпустила ее, обязуется платить по ней проценты (купоны), обычно раз в полгода, и в конце срока вернуть сам долг. Продать облигацию можно, не дожидаясь конца срока ее обращения, хотя и не всегда по самой выгодной цене. Сейчас на бирже можно найти облигации группы «ЛСР», ГК «ПИК», «Легенды», ГК «Пионер» и других застройщиков.

Уровень доходности во многом зависит от рейтинга и надежности компании. Чем выше рейтинг, тем ниже риск того, что компания не сможет вернуть долг, а значит, и доход по такой бумаге будет меньше. Сейчас доходность по облигациям строительных компаний начинается от 5% годовых.

Дневник продакта. Зачем нужна подписка Клерк.Премиум и сколько денег она экономит

Платная часть Клерка содержит кучу полезного контента. Пытаюсь разобраться в составе подписки и сценариях ее использования. Это не рекламы пост, а что-то вроде экзамена на понимание продукта. Обычно такие статьи мало кто читает, но мне будет интересно вернуться к ней через год и посмотреть что изменилось.

Дневник продакта. Зачем нужна подписка Клерк.Премиум и сколько денег она экономит
99

Комментарии

1
  • Afrikan

    Зпифы, акции, облигации... Автор, вы серьезно? Нет, уж спасибо.

💥Обзор новостей: Краснодарский край самым опасный для туристов, «Московская» и «Столичная» проданы за €1,6 млн, в стране вспышки ботулизма

Рассказываем о самых главных событиях, о которых писали и которые обсуждали в мире.

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Премии

Премии сотрудникам: как установить и оформить в КЭДО

По Трудовому кодексу, работодатель может поощрить сотрудников за добросовестный труд с помощью благодарности, премии, подарка, грамоты и т.д. Подробнее остановимся на премиях: какие они бывают, обязан ли работодатель их платить и какими документами оформляют выплаты премий.

Премии сотрудникам: как установить и оформить в КЭДО
Общество

В Госдуме предложили частичное госрегулирование цен на такси в час пик

В праздничные дни и непогоду операторы такси не должны повышать стоимость поездок для семей с детьми. С таким предложением выступил депутат Госдумы.

Лучшие спикеры, новый каждый день
НДС

❗🚘 C 1 июля 2024 года ряд перевозчиков не смогут подтвердить ставку НДС 0% при международных перевозках

С июля изменится порядок применения ставки НДС 0% при оказании услуг по международной перевозке.

❗🚘 C 1 июля 2024 года ряд перевозчиков не смогут подтвердить ставку НДС 0% при международных перевозках
Инвестиции

18,5% от лизинговой компании! Свежие облигации: Балтийский лизинг на размещении

Лизинга на бирже много от слова полно. А скоро обещают, что больше станет не только облигаций, но и акций. БЛ рассматривает возможность провести IPO, но пока продолжает размещать облигации. Смотрим новый флоатер от хорошо знакомой инвесторам лизинговой компании.

18,5% от лизинговой компании! Свежие облигации: Балтийский лизинг на размещении
Реклама

ФАС: реклама услуг по написанию дипломов и курсовых запрещена

В поисковике «Яндекс» нашли рекламу компании «Work 5», которая предлагает написать дипломные и курсовые работы.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Готовь сани летом, а доказательства до начала проверки

Как знают наши уважаемые подписчики б̶о̶л̶ь̶ш̶о̶й̶ б̶р̶а̶т̶ в̶с̶е̶г̶д̶а̶ с̶л̶е̶д̶и̶т̶ з̶а̶ н̶а̶л̶о̶г̶о̶п̶л̶а̶т̶е̶л̶ь̶щ̶и̶к̶а̶м̶и̶ налоговые органы постоянно собирают данные и доказательства, которые позволили бы им пополнить бюджет.

НДС на упрощенке — просто способ увеличить налоговую нагрузку: мнение бухгалтеров. 💸«Ночной бухгалтер» № 1704

Бухгалтеры, обсуждая налоговую реформу 2025, говорят, что по факту так просто увеличили налог для УСН. Мы даже рассчитали на примере, сколько платит компания в 2024 году и сколько будет платить в 2025 при равных условиях.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Миграционный учет

Как иностранному гражданину встать на миграционный учет в 2024 году

Разберем, как иностранцу встать на миграционный учет в 2024 и какие документы для этого нужны.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Налог на прибыль

Есть две причины, при которых уменьшение уставного капитала не облагается налогом на прибыль

Суммы, на которые произошло уменьшение уставного капитала организации, если участникам не возвращали часть их взносов, – это внереализационный доход компании, который облагается налогом на прибыль.

НДС

Минфин: российская система tax free не возвращает налог за работы и услуги

Такс-фри для иностранцев действует только при покупке товаров.

Бесплатно с Отпуска

Возложение обязанностей директора на время его отпуска: образец приказа

Генеральный директор собрался отдохнуть. На это время необходимо решить вопрос о том, кто будет временно выполнять его функции. Разбираем возможные варианты.

Возложение обязанностей директора на время его отпуска: образец приказа
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Депутатам рекомендуют повысить налог на прибыль до 25%

20 июня Госдума рассмотрит законопроект о донастройке налоговой системы и изменениях в НК с 2025 года.

Премии

Три главных судебных риска, если снизить премию сотруднику

На основании ст. 22 ТК, работодатель обязан выплачивать работникам заработную плату в полном объеме.

Три главных судебных риска, если снизить премию сотруднику
УК РФ

Силовики задержали двух начальников УФНС

В Ростовской области ФСБ задержала налоговиков по уголовным делам за дачу взятки.

Учет расходов

Порядок определения расходов на УСН

Применение специальных (или упрощенных) налоговых режимов предполагает наличие льгот при определении объекта налогообложения. Например, за счет снижения налогооблагаемой базы путем вычитания расходов, направленных на ведение хозяйственной деятельности. Чтобы правильно их определить, используются нормы ст. 346.16 НК и еще ряда нормативных актов, где детализируются правила применения.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Маркетинг

Как создать эффективную маркетинговую стратегию для малого бизнеса

В этой статье мы рассмотрим, как создать эффективную, но при этом реалистичную маркетинговую стратегию, даже если ваш бизнес ещё только начинает свой путь. Давайте вместе найдем тот уникальный рецепт, который поднимет ваш бизнес на новый уровень!

Интервью

Евгений Коваленко: У меня очень большие амбиции

Продолжаем беседу с предпринимателями в рамках проекта «ТоТ еще разговор». На этот раз мы пообщались с Евгением Коваленко, предпринимателем, инвестором и создателем компании VEROL, которая успешно торгует на маркетплейсах.

Евгений Коваленко: У меня очень большие амбиции

Вакансии

Новые вакансии для бухгалтеров и финансистов Добавить вакансию

💘 Налоговая реформа-2025: обзор всех изменений для бухгалтера

При УСН будет НДС, но можно от него освободиться или выбрать пониженную ставку. По НДФЛ будет новая пятиступенчатая прогрессивная шкала. Ставку налога на прибыль увеличат. Налоговый кешбэк и амнистия по дроблению. Читайте дайджест всех актуальных изменений.

Интересные материалы

Мошенничество

Мошенники представляются сотрудниками «Почты России» и просят отказаться от посылок

Новая схема мошенничества: злоумышленники убеждают жертв отказаться от посылок, которые они не заказывали.