Учет в строительстве

Исчисление налога на добавленную стоимость по договорам долевого участия в строительстве.

Постоянно меняющееся налоговое законодательство вызывает многочисленные вопросы у бухгалтеров и финансовых работников о порядке исчисления налогов по инвестиционно- строительной деятельности. Особо актуальными являются вопросы, связанные с исчислением и уплатой налога на добавленную стоимость по договорам долевого участия в строительстве.
3,4 тыс. 1,4 тыс.

Постоянно меняющееся налоговое законодательство вызывает многочисленные вопросы у бухгалтеров и финансовых работников о порядке исчисления налогов по инвестиционно- строительной деятельности. Особо актуальными являются вопросы, связанные с исчислением и уплатой налога на добавленную стоимость по договорам долевого участия в строительстве.

Введение в действие главы 21 НК РФ "Налог на добавленную стоимость", а также Методических рекомендаций по применению главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ, утв. приказом МНС РФ от 20.12.00 г. № БГ-3-03/447, не внесло особой ясности в порядок исчисления НДС, и до настоящего момента нет единого мнения. На наш взгляд только время и арбитражная практика может выработать одну точку зрения.

Ниже излагается частное мнение специалистов Дальневосточного аудиторского центра по вопросам исчисления НДС со средств инвесторов, привлекаемых для долевого строительства жилых домов, и исчисления НДС по договорам уступки права требования при инвестиционном строительстве жилья.

В соответствии с пп.1 п.2 ст. 146 НК РФ не признаются объектом налогообложения операции, указанные в п.3 ст.39 НК РФ, в т.ч. передача имущества, носящая инвестиционный характер. В соответствии с Федеральным законом от 25.02.99г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, являются капитальными вложениями.

Инвесторы - физические и юридические лица, осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации в соответствии с действующим законодательством и условиями инвестиционного договора.

Таким образом, передача средств инвесторами на финансирование капитальных вложений по договору долевого участия в строительстве жилого дома непосредственно связана с инвестиционной деятельностью, и не является объектом обложения налогом на добавленную стоимость.

В процессе строительства возникает потребность в изменении состава инвесторов, в изменении первоначальных размеров долей инвесторов и т.д. На практике такие хозяйственные операции оформляются договорами уступки права требования согласно главе 24 “Перемена лиц в обязательстве” ГК РФ.

Права требования инвестора являются одним из видов имущественных прав требования, упоминаемых в ст. 128,132 ГК РФ. Основным элементом инвестиционных прав требования, возникающих в связи с инвестированием средств в строительство жилья, является право инвестора требовать выполнения застройщиком обязательств по созданию объекта недвижимости и передаче его инвестору.

Рассмотрим проблему обложения НДС операции переуступки инвестиционных прав требования новым кредитором, получившим такие права от первоначальных инвесторов. Согласно ст. 146 НК РФ объектом налогообложения признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав. Целью включения в ст. 146 НК РФ нормы о налогообложении НДС передачи имущественных прав было устранение разрыва, формирование связующего звена между ст. 38 НК РФ, согласно которой имущественные права требования не являются товаром, и ст. 155 НК РФ, устанавливающей особенности определения налоговой базы при договорах финансирования под уступку денежного требования или уступки требования (цессии).

Закон № 57-ФЗ от 29.05.2002 г. не расширил объем прав, при уступке которых у налогоплательщика возникает объект обложения НДС. К таким правам согласно ст. 155 НК РФ относятся только денежные права, вытекающие из договора реализации товаров(работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению (не освобождаются от налогообложения в соответствии со ст. 149 НК РФ).

Инвестируя от своего имени средства в жилищное строительство, инвестор, не являющийся при этом чьим-либо агентом, не реализует кому-либо какие-либо товары (работы, услуги). Передача имущества носит инвестиционный характер и не признается реализацией товаров (работ, услуг). Таким образом, права инвестора возникают в силу оснований, отличных от указанных в ст. 155 НК РФ. Указанная характеристика прав инвестора сохраняется неизменной (не может измениться) и при переходе их от одного правообладателя к другому. Поэтому, уступая права инвестора, приобретенные у других участников инвестиционного процесса, физическое лицо или организация приобретает и уступает права иного рода, чем приведенные в ст. 155 НК РФ. В силу этого последующая уступка таких прав не облагается НДС.

Также необходимо отметить, что переуступка доли в инвестиционном строительстве между физическими лицами ни коим образом не влияет на заказчика - юридическое лицо, и не затрагивает его налогообложение, так как это противоречит нормам налогового законодательства. Следует указать, что работники налоговых органов придерживаются иного мнения по данной проблеме. В своих ответах на частные вопросы они предлагают облагать НДС разницу между ценой уступки права инвестора и зат ратами на его приобретение у предыдущего инвестора.

Работники МНС РФ приводят прямую аналогию с п.2 ст. 155 НК РФ и не принимают во внимание различие между денежными требованиями, возникающими из реализации товаров (работ, услуг), и неденежными требованиями, в основе возникновения которых не лежит реализация товаров, работ, услуг.

В завершении отметим, что при реализации квартир, оформленных в собственность инвесторов, налогообложение аналогично договорам купли-продажи имущества. И если имущество поставлено на баланс с учетом НДС, при реализации применяется п.3 ст.154 НК РФ и налогооблагаемая база определяется как разница между ценой реализации имущества, определенной с учетом положений ст.40 Налогового кодекса с учетом налога и стоимостью реализуемого имущества.


Требухов Э.В.
Гвоздева О.А.

Источник: http://www.dv-audit.com

Начать дискуссию

Бухотчетность составляют в тысячах рублей. Опрос про ошибки из-за округлений

До 1 апреля компании должны сдать бухотчетность за 2023 год.

26

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Кадры

Четверть компаний отказывают в найме соискателям с долгами

Чаще всего кредитную историю проверяют у менеджеров по работе с клиентами, специалистов по продажам и закупкам.

💥Госзакупки. Как компании не попасть в реестр недобросовестных поставщиков

Компания выиграла тендер на госзакупку, но по каким-то причинам не смогла выполнить контракт — это прямая дорога в реестр недобросовестных поставщиков (РНП). Расскажем, какие аргументы и обстоятельства помогут избежать реестра, сохранить репутацию и деньги компании. Забирайте подсказки от редакции.

Иллюстрация: Вера Ревина/«Клерк»
6
120
Лучшие спикеры, новый каждый день

В сервис «Прозрачный бизнес» ФНС добавила спецрежим ИП. Пользователи: наконец-то! + опрос

Теперь через сервис ФНС «Прозрачный бизнес» любой желающий может узнать, какие специальные налоговые режимы применяет ИП.

Нашлась биржа, которая сфокусируется на IPO попавших под санкции промышленных компаний

СПБ Биржа начала заниматься IPO российских промышленников, попавших в те же санкционные списки, что и СПБ Биржа.

Шведский бизнес Avito переехал в Калининградскую область

Шведская компания Avito AB провела редомициляцию и теперь будет зарегистрирована как международная компания в специальном административном регионе.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Как предпринимателю выйти из операционки: пошаговая инструкция

Сосредоточение в своих руках всех процессов, желание все сделать самому — проблема многих предпринимателей. В результате попытки охватить все не остается времени на разработку новой, более продуктивной стратегии. Чтобы разгрузить себя и заниматься более глобальными бизнес-задачами, владельцу бизнеса нужно научиться делегировать.

Как предпринимателю выйти из операционки: пошаговая инструкция
14
Отпуска

Сотрудник не может переносить отпуск, если у него заболел ребенок

Продлить или перенести ежегодный оплачиваемый отпуск разрешено только если заболел сам сотрудник, а не его ребенок.

Как исправить ошибку в уведомлении по ЕНП в 2024 году. Когда налоговая не начислит пени

Налоговики не всегда начисляют пени из-за ошибок в уведомлениях по ЕНП. Но в интересах бизнеса их всё-таки исправить. Подробно и на конкретных примерах рассказали, как это сделать.

Как исправить ошибку в уведомлении по ЕНП в 2024 году. Когда налоговая не начислит пени

Песков: нейросети в руках недобросовестных людей — еще одна большая угроза

Заместитель руководителя администрации президента РФ, пресс-секретарь В. Путина Дмитрий Песков заявил, что нейросети в руках недобросовестных людей или террористов могут стать грозным оружием.

👫 На одну штатную единицу можно принять двух полставочников. Эксперт: запрета нет, и Верховный Суд это косвенно подтверждает

Ранее Роструд заявлял, что одну должность не могут делить между собой два человека по полставки каждый, должно быть 2 должности. Теперь поступили новые вводные.

341

Шестиугольник управления проектами. Что это такое и для чего нужен

Управление любым проектом представляет собой многоуровневый процесс, имеющий множество составляющих. Как минимум он включает в себя планирование, мотивацию, материальное и прочее обеспечение, а также контроль исполнительных процессов.

Шестиугольник управления проектами. Что это такое и для чего нужен
1
16
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

ФНС объяснила, какой ОКТМО указывать в ЕНП-уведомлении по налогу на имущество

В уведомлении по ЕНП при указании кода ОКТМО надо учитывать особенности исчисления и уплаты налогов.

🎓 Уже завтра бухгалтеры узнают, как Минтруд и ФНС будут бороться со скрытыми сотрудниками

Подготовьтесь к проверкам и запросам по сотрудникам и уберегите себя от штрафов.

Клиенты Сбера могут разблокировать карту после блокировки из-за криптовалют

Чтобы снизить риск блокировки карт из-за сомнительных операций, клиенты Сбербанка могут подтвердить свои криптовалютные доходы, сделав скриншот с сайтов криптобирж.

УСН

📌 Как ИП на УСН «доходы» в 2024 году уменьшать налог на фиксированные взносы: таблица

Чтобы уменьшать налог по УСН за 2024 год на взносы ИП за 2024, их не нужно платить. А вот на взносы 1% за 2024-й налог за 2024 год уменьшить нельзя независимо от того, платили вы их или нет.

НДФЛ

За подаренную двоюродным братом квартиру придется платить НДФЛ

За подаренную недвижимость не надо платить НДФЛ, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками по Семейному кодексу. Двоюродный брат – это не близкий родственник.

59

💰 Зарплату иностранным работникам надо платить только безналом

Выплата денег валютным резидентом (российской компанией) нерезиденту (сотруднику-иностранцу) в наличной форме не входит в перечень разрешенных валютных операций.

Как составить прогнозный баланс на основе управленческой отчётности. 5 шагов

Устойчивое развитие бизнеса можно поставить под сомнение, если руководство на основе целей не составляет планы, а управленческий учёт заключается только в фиксировании фактических данных. И наоборот, планирование помогает находить резервы для роста компании, координировать все службы, чётко рассчитывать денежные потоки, поставки сырья и материалов.

Как составить прогнозный баланс на основе управленческой отчётности. 5 шагов

Интересные материалы

Минстрой утвердил официальную стоимость 1 кв. м жилья на II квартал

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России установило показатели средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам РФ на II квартал 2024 года.