Общество

Какие документы нужны для продажи квартиры

Продать квартиру через посредника, подготовить договор купли-продажи самостоятельно — оказывается, так можно! В этом уроке вы узнаете все о том как продать квартиру.
Какие документы нужны для продажи квартиры
Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Коротко и по делу

Как продать квартиру в 2024 году

Ситуации могут быть разными: вы приватизировали квартиру, получили в наследство, получили в дар, купили, а теперь решили продать. 

Вот базовый список документов для продажи квартиры, который вам понадобится: 

  • Паспорт. Документ должен быть действителен на момент проведения сделки. 

  • Выписка из ЕГРН. Рекомендуется, чтобы выписка была получена не более чем за 30 дней. 

  • Договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры к нему.

Такой пакет документов подойдет, если продавец — взрослый собственник, который лично участвует в сделке, а квартира не была приватизирована или не получена в наследство.

Основные правила составления договора купли-продажи

Нет установленной формы договора, главное, чтобы он был письменным. Документ обязательно должен содержать

  • стоимость;

  • предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры;

  • стороны договора с указанием паспортных данных, их подписи;

  • перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Подробно и с примерами

Список документов для продажи квартиры

Потребуется ваш паспорт (если менялась фамилия, то свидетельство о перемене имени), выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры к нему. Это базовый пакет документов, но, кроме этого, нужно учитывать обстоятельства сделки.  

Если квартиру продает семья и это совместно нажитое имущество

Нотариальное согласие на продажу квартиры от супруга/супруги.

Если квартира находится в ипотеке

Согласие банка на продажу квартиры.

Документы о состоянии ипотеки и сведения о том, что долг будет погашен или переведен на покупателя.

Если квартира покупается в ипотеку

Список документов определяет банк. Он может запросить:

  • технический паспорт на квартиру, который содержит данные о перепланировке (если была);

  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (не всегда нужна);

  • справку об отсутствии долгов по оплате ЖКУ.

Если квартира покупается с участием материнского капитала и других государственных программ

Проверить, чтобы в договоре купли-продажи было условие, что квартира покупается с использованием маткапитала за безналичный расчет, указать банковские реквизиты получателя денег.

Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние

Разрешение органа опеки и попечительства на сделку.

Его можно получить, если вы представите документы, что приобретаете равнозначное по техническим характеристикам жилье или перечислите средства от продажи на счет несовершеннолетнего и распоряжаться этими деньгами можно также с разрешения опеки (например, направить эти деньги на покупку нового жилья).

Как получить разрешение органов опеки и попечительства?

Собрать документы:

  • заявление;

  • паспорт законного представителя;

  • свидетельства о рождении (для детей до 14 лет) или паспорта детей;

  • документы на продаваемую и приобретаемую квартиры (технический паспорт и выписка из ЕГРН);

  • выписка из банка, подтверждающая открытие банковского счета, на котором находятся необходимые денежные средства;

  • единый жилищный документ (ЕЖД) или выписка из домовой книги, финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;

  • отчет об оценочной рыночной стоимости жилья.

Подать документы в органы опеки (в разных регионах они называются по-разному, например, отделы социальной защиты населения) или через «Госуслуги».

В течение 15 дней получить ответ, полученный документ взять на сделку. Нет срока действия либо описано условие.

Если собственник квартиры не присутствует на сделке лично

Необходима нотариально заверенная генеральная доверенность на уполномоченное лицо. Подлинность документа можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты России. В документе должны быть указаны: 

  • Ф. И. О. и паспортные данные собственника квартиры.

  • Ф. И. О. и паспортные данные доверенного лица.

  • Предмет доверенности (продажа квартиры).

  • Адрес продаваемой квартиры.

  • Сумма сделки (по желанию).

  • Срок действия доверенности.

  • Подпись собственника квартиры.

  • Дата составления доверенности.

Можно проверить доверенное лицо на наличие возбужденного дела о банкротстве. Это можно сделать на сайте арбитражных судов, в одной из информационных систем (СПАРК, СASEBOOK), а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Можно запросить справку о том, что доверенное лицо не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере.

Если покупателю нужна полная юридическая проверка квартиры перед покупкой

  • Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ. Ее выдаст управляющая компания или ТСЖ. Документ подтверждает, что нет долгов по коммунальным платежам. Срок действия —10 дней.

  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров для того, чтобы убедиться в дееспособности пожилого продавца. Иногда этот документ требует банк при оформлении ипотеки на квартиру. 

  • Справка о характеристике помещения по форме 7, которая содержит данные о его технических характеристиках. Ее можно получить в паспортном столе, отделении МФЦ и через «Госуслуги».

  • Адресная справка, которая содержит сведения о том, кто прописан в квартире сейчас. Иногда просят архивную справку, в которой указано, кто и когда был зарегистрирован в квартире. Такой документ возможно получить, если сохранилась домовая книга. Получить адресную справку можно в паспортном столе, МФЦ, «Госуслугах», отделениях регистрационного учета.

  • Справка об отсутствии арестов и запретов на регистрационные действия — это выписка из ЕГРН, в которой указаны все обременения.  

  • Нотариально заверенные согласия на продажу от других собственников, если квартира в общей собственности.

  • Технический паспорт квартиры или акт приема перепланировки от БТИ, чтобы убедиться, что все изменения в квартире узаконены. Получить технический паспорт можно в БТИ.

Для этого необходимо подать заявление и предоставить документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

Если паспорт утерян или не был получен ранее, БТИ проведет необходимые замеры и исследования для его восстановления или первичного оформления. Стоимость нового паспорта — от 3 тыс. до 10 тыс. рублей в зависимости от региона и площади квартиры.

  • Проверить доверенное лицо на наличие возбужденного дела о банкротстве. Это можно сделать на сайте арбитражных судов, в одной из информационных систем (СПАРК, СASEBOOK), а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Как оформить договор купли-продажи

Основные положения договора купли-продажи

Договор купли-продажи должен быть письменным. Он может содержать разные сведения, но есть основные, без которых документ могут счесть недействительным:

  • стоимость;

  • предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры, права и обязанности сторон при купле-продаже квартиры;

  • стороны договора с указанием паспортных данных, их подписи;

  • перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Про последний пункт расскажем подробнее: он нужен, если на момент сделки в квартире зарегистрированы лица (пока не куплена новая квартира, где они могут зарегистрироваться) или арендаторы (если квартира сдается в аренду).

Можно не включать этот пункт, если в квартире никто не зарегистрирован или все зарегистрированные лица выписались до сделки. 

Из судебной практики. В суд обратились органы опеки и попечительства с требованием признать сделку купли-продажи квартиры недействительной. В договоре купли-продажи квартиры было указано, что в ней прописан несовершеннолетний ребенок продавца, но не было указано, что он сохранит право пользования квартирой после ее продажи. Опекунский совет не давал своего согласия на продажу квартиры. Суд установил, что в договоре купли-продажи было допущено нарушение прав несовершеннолетнего ребенка, и признал сделку недействительной.

Что еще можно добавить в договор купли-продажи квартиры

  • В договор можно добавить информацию о том, что стороны не лишены дееспособности (не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, которые могли бы помешать пониманию сути сделки, не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, заключают сделку добровольно).

  • Зафиксировать момент перехода обязанностей по содержанию недвижимого имущества: например, с даты подписания договора, регистрации права собственности или передачи квартиры.
    Определить, когда фактически квартира передается  покупателю.

  • Точно указать сроки и способы оплаты.

  • Если квартира продается с мебелью и техникой, то приложить к договору опись всех вещей. 

  • Определить в договоре сроки снятия с регистрации лиц, зарегистрированных в квартире.

  • Определить неустойку в случае нарушений каких-либо условий договора. 

  • Гарантировать со стороны продавца, что все сведения о состоянии квартиры и ее юридической чистоте достоверны.

Акт приема-передачи квартиры

Передаточный акт можно оформить как пункт договора или как отдельное приложение к договору. Он, так же как и договор, должен содержать сведения о продавце и покупателе, предмет договора (адрес квартиры, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер).

В акте содержится описание квартиры (стены, пол, потолок, окна, двери, сантехника и т. д.), указание на имеющиеся повреждения, информация о том, что покупатель осмотрел квартиру и не имеет претензий к ее состоянию. При наличии в квартире перепланировок необходимо получить акт согласования перепланировки до составления акта приема-передачи

В акте расписываются продавец и покупатель, ставят дату. Документ должен быть составлен в двух экземплярах. 

Что дополнительно можно включить в акт приема-передачи квартиры:

  • Перечень передаваемого оборудования и мебели.

  • Сведения о показаниях приборов учета воды и электроэнергии.

  • Соглашение о переходе коммунальных платежей.

  • Другие условия, которые считают необходимыми стороны.

Когда договор купли-продажи признается недействительным

Сделки с нарушением правопорядка и нравственности. 

  • В договоре купли-продажи вместо собственника расписалась его жена. Сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов. 

  • Покупатель приобрел квартиру, а продавец купил ее у другой семьи, и в той сделке были нарушены права несовершеннолетних детей. Сделки без намерения заключить правовой договор. 

  • Фиктивная продажа недвижимости между двумя друзьями, чтобы избежать конфискации имущества, или для создания впечатления о наличии значительных активов для кредиторов. Сделка, совершенная недееспособным гражданином. 

  • Гражданин, страдающий психическим расстройством, который в судебном порядке был признан недееспособным, продает свою квартиру.  После заключения сделки родственники гражданина обнаруживают факт продажи и обращаются в суд. Высокая вероятность, что суд признает сделку недействительной и вернет квартиру прежнему владельцу. Сделки, которые заключают под угрозой насилия,  по сговору представителей сторон или совершенные на крайне невыгодных для себя условиях.

  • Гражданин находится в тяжелом финансовом положении и срочно нуждается в деньгах, поэтому продает квартиру по стоимости в половину рыночной. Такую сделку можно оспорить в течение года.  Сделки, совершенные без согласия третьего лица, когда его согласие нужно по закону. 

  • Два брата являются совладельцами квартиры, каждый владеет половиной. Один из братьев решает продать свою долю третьему лицу, не уведомив об этом другого. По закону совладелец квартиры имеет право первоочередного приобретения доли, поэтому в течение года второй брат может обратиться в суд, требуя признать сделку недействительной, так как не было получено его согласие.

Теперь вы знаете

Базовый список документов для продажи квартиры: паспорт, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры к нему. Помимо этого, покупатель вправе попросить другие документы, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры. 

Начать дискуссию

Как бухгалтеру работать с прогрессивной шкалой НДФЛ? Расскажем уже сегодня!

Масштабные изменения по НДФЛ с 2025 года затронут не только шкалу ставок, но и отчетность по НДФЛ. Разберемся во всех важных изменениях, чтобы быть готовыми, а также узнаем, как сейчас сдать 6-НДФЛ без ошибок.

Банки

Денежные переводы могут заблокировать за подозрительно долгий телефонный разговор

Для борьбы с мошенничеством банки начнут на два дня блокировать переводы, если клиента атаковали СМС-сообщениями или продолжительными звонками.

🍜❌ По выходным сотрудники могут работать и без обеда

Перерыв для отдыха и питания обязателен только в рабочие дни. Если сотрудника вызвали на работу в выходной, предоставлять ему обеденный перерыв в этот день не надо.

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Инвестиции

19,5% на авиационном топливе. Свежие облигации: Аэрофьюэлз на размещении

Не ракетное топливо, но тоже неплохо. Чтобы инвестиционный портфель летел на Луну без сбоев и приключений, топливо должно быть высочайшего качества. Посмотрим, что разливает эмитент Аэрофьюэлз по новым флоатерам. Ожидается премия к ключу +3,5%. Это прям много, рейтинг у эмитента не настолько низкий. Смотрим новый выпуск, ищем подвох.

19,5% на авиационном топливе. Свежие облигации: Аэрофьюэлз на размещении

Утренний бухгалтер № 5679. Минимальную сумму налогового уведомления на имущественные налоги увеличили до 300 рублей

Такую норму внесли ко второму чтению законопроекта с поправками в НК.

Бесправный контрагент?

А я говорил, что требований буду больше разбирать? Это ж проще, чем соотносить карту звездного неба с Налоговым кодексом и точно определить какой знак зодиака что ожидает. Требования же как? Раз-два и в дамки. То есть ответ готов. Вот и сегодня, надеюсь, будет так же.

Бесправный контрагент?
Опытом делятся эксперты-практики, без воды

37% сотрудников не рассказывают работодателю о подработках

Россияне, которые занимаются подработкой, боятся, что начальство об этом узнает и начнет давать больше задач.

ВЭД

Рубрика «А как у них?». Налогообложение в Индии

Болливуд, Тадж-Махал, Дудхсагар, Дели, Индийский океан — коротко и ясно об Индии.

Рубрика «А как у них?». Налогообложение в Индии

За год количество занятых увеличилось до 74 млн человек

В мае 100 тысяч человек нашли работу, общее число трудоустроенных выросло до 74,1 млн.

Госзакупки у малого и среднего бизнеса превысили 4 трлн рублей

Компании с государственным участием обращаются к МСП-поставщикам за услугами по страхованию и финансовому посредничеству.

Ведение бизнеса

Больше 8 тысяч проектов запустили в рамках программы «Мама-предприниматель»

Мамы несовершеннолетних детей могут пройти тренинги и получить грант в 100 тысяч рублей на открытие собственного бизнеса.

Курортный сбор

Туристический налог не войдет в состав ЕНП

С 2025 года вводят новый налог – туристический. Его будут платить отели. Уплата будет идти на отдельный КБК.

Отчетность

Компании могут обязать публиковать нефинансовую отчетность

Мосбиржа хочет обязать эмитентов раскрывать нефинансовую отчетность, при этом для таких данных не будут устанавливать специальный формат.

К процедуре внесудебного банкротства стали обращаться в пять раз чаще

За полгода россияне начали больше 25 тысяч процедур внесудебного банкротства, из них 60% заявлений приходится на пенсионеров и получателей пособий.

Инвестиции

Какая ЗП нужна, чтобы взять ипотеку? Недвижка не падает, обвал акций, доллар, IPO, дивиденды, облигации и другие новости. Воскресный инвестдайджест

Можете выкидывать калькуляторы, они бесполезны. Теперь чтобы взять ипотеку без льгот, нужно иметь зарплату выше средней по региону в 3–4 раза. Грустно? А ведь это ещё не всё. На рынке произошёл очередной обвал, доллар не хочет расти, везде пессимизм кроме оптимизма у тапателей хомяков.

Какая ЗП нужна, чтобы взять ипотеку? Недвижка не падает, обвал акций, доллар, IPO, дивиденды, облигации и другие новости. Воскресный инвестдайджест
Налог на прибыль

Снижение налога на прибыль при закрытии дочерних организаций. Советы из практики

Эта статья будет полезна владельцам бизнеса, финансовым директорам и бухгалтерам, занимающимся налоговым планированием. В статье рассматриваются практические методы снижения налогового бремени, связанные с передачей имущества дочерней организации компании-учредителю.

Снижение налога на прибыль при закрытии дочерних организаций. Советы из практики

470 тысяч женщин оформили пособие по беременности

Минимальный размер пособия в 2024 году составляет больше 88 тысяч рублей.

По долгам участников СВО приостановили 760 тысяч исполнительных производств

Участникам СВО и их семьям также оказывают бесплатную юридическую помощь и предоставляют иные меры социальной поддержки.

НДФЛ

Работодатель не удерживает НДФЛ с возмещенных сотруднику расходов при переезде за границу

Компенсационные выплаты, связанные с выполнением трудовых обязанностей, в том числе в связи с переездом на работу в другую местность, не облагаются НДФЛ и взносами.

Интересные материалы

В Московской области число представителей малого и среднего бизнеса выросло на 5%

Показатель роста предпринимательской активности в Подмосковье оказался выше среднего по стране. В сфере малого и среднего бизнеса работает больше 128 тысяч компаний и 297 тысяч ИП.