Регионы наперегонки издают декреты о земле
Татьяна ДЕДИЧ
Попробуйте угадать с трех раз, какая тема сегодня в моде у региональных законодателей. Налоги? Выборы? А вот и нет. Одна из самых популярных тем - это земельные отношения. Количество документов, посвященных этой тематике, в последнее время нарастает как снежный ком. Правда, в каждом субъекте РФ власти предаются законотворчеству на свой лад.
Лендлордом можешь ты не быть
В двух регионах СЗО - Вологодской области и Республике Карелия - изданы документы, регулирующие оборот сельскохозяйственных земель (законы Вологодской области от 19.12.03 № 976-оз и Республики Карелия от 30.12.03 № 740-ЗРК). Документы регламентируют приватизацию и изъятие земли, выделение земельных долей, предельные (минимальные и максимальные) размеры участков и другие актуальные вопросы земельной собственности.
Так, в обоих регионах введены ограничения на максимальный размер сельхозугодий, которые могут одновременно находиться в собственности гражданина и связанных с ним лиц (близких родственников, а также организаций, в которых он сам или его родня распоряжаются более чем 50 процентами капитала). Напомним, что в соответствии с федеральным законодательством (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 24.07.02 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения") лимит владений в этом случае не может быть меньше 10 процентов общей площади сельхозугодий одного административно-территориального образования.
В Вологодской области лимит земельных владений, сосредоточенных в руках одной семьи, составляет 20 процентов общей площади сельхозугодий, расположенных в пределах одного муниципального образования. В Карелии же лимит установлен не в процентах, а в абсолютных значениях в зависимости от территориального положения земель: от 15 гектаров в Кемском районе до 2250 гектаров в Олонецком районе. По мнению эксперта по земельному праву Дмитрия Хаустова, установление подобных лимитов в твердых цифрах законодательству не противоречит, но создает почву для злоупотреблений. Так, региональная цифра может быть в несколько раз меньше федерального лимита, что не всегда бывает заметно в связи с незавершенностью работ по кадастровому учету земель. В такой ситуации норма регионального законодательства как противоречащая федеральному закону на практике применяться не должна. А землевладелец может настаивать на применении 10-процентного федерального лимита. Но при этом у местных властей всегда есть административный ресурс для того, чтобы насолить строптивому землевладельцу, например, чиня ему всевозможные препятствия по ведению хозяйственной деятельности.
Делим городские земли
Псковская городская дума постановлением от 26.12.03 № 204 утвердила Положение, в соответствии с которым организации и граждане (в том числе предприниматели) смогут получить земельные участки в черте города. Похожий документ издан и в Северодвинске (постановление мэра от 30.12.03 № 131). Оба документа регламентируют предоставление участков в безвозмездное срочное пользование (в соответствии со статьей 24 Земельного кодекса), а также в аренду и субаренду.
При этом псковское постановление - более детальное и объемное. Значительная его часть посвящена вопросам предоставления участков для капитального строительства. Так, получить участок в аренду можно без участия в торгах, нужно лишь предварительно согласовать с городскими властями месторасположение строящихся объектов. В документе подробно разъясняются процедура подачи заявления в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Пскова, а также случаи отказа в выдаче разрешения на строительство (его выдает инспекция Госархстройнадзора Пскова). Напомним, что получить участок под строительство в собственность по земельному законодательству можно только на торгах.
Северодвинское постановление определяет правила подачи заявления о предоставлении земельного участка, межевания, оформления и заключения договоров аренды, субаренды, а также порядок установления и внесения арендной платы за землю. Так, базовая ставка арендной платы на следующий год должна быть установлена не позднее 31 декабря текущего года, а арендатор вносит плату ежеквартально не позднее 15 дней после окончания квартала.
В Санкт-Петербурге распоряжением правительства от 25.12.03 № 31-рп утвержден порядок взаимодействия городских властей при межевании земель и утверждении границ фактически используемых земельных участков. Это может потребоваться в нескольких случаях, например, если участок сдается в краткосрочную аренду (до одного года), при продаже отдельно стоящих зданий с одновременной приватизацией участков, на которых они расположены, если границы участков не утверждены Комитетом по градостроительству и архитектуре, и т.п. Вопросами фактического землепользования будет заниматься специальная комиссия.
Обещанного полвека ждут
Но самый замечательный документ на тему земли принят в Мурманской области - это закон от 31.12.03 № 462-01-ЗМО. Он вступает в силу 14 февраля 2004 года. С этой даты все другие документы регионального и местного масштаба, содержащие нормы земельного права, должны издаваться с оглядкой на этот закон и не могут ему противоречить (в случае противоречия будут применяться положения закона).
В законе определены полномочия региональных и местных властей, порядок предоставления, резервирования, изъятия земель и переоформления прав на землю, нормы предоставления земельных участков гражданам, особенности приватизации и оборота сельхозугодий, а также особенности правового режима земель особо охраняемых природных территорий. Кроме того, установлены переходные положения, которые действуют до разграничения государственной собственности на землю.
Правда, не обошлось без ложки дегтя. Так, массовая приватизация мурманских земель сельскохозяйственного назначения может начаться только в... 2053 году. Дело в том, что в соответствии со статьей 22 областного закона приватизация сельхозугодий, за исключением нескольких случаев (выкупа участков, предоставленных для жилищного, гаражного строительства, огородничества, садоводства и т.п., а также занятых зданиями, строениями и сооружениями)*, отодвинута на 49 лет с момента вступления самого закона в силу.
Безусловно, мурманские власти злоупотребили правом, перенося процесс приватизации земель в столь "прекрасное далёко". Например, в той же Вологодской области приватизация сельхозугодий возможна с 2005 года, а в Карелии уже в этом году. Однако мурманчане вполне могут адресовать свой упрек и федеральному законодателю, который дал возможность властям в регионах самостоятельно определять момент начала приватизации, но не ограничил их при этом какими-либо разумными временными рамками.
* - Приватизация таких участков регулируется Земельным кодексом.
Начать дискуссию