Вопрос: Компания ООО (арендатор) заключила предварительный договор аренды торгового помещения в целях подтверждения намерений сторон о подписании основного договора аренды с момента получения арендодателем документов о праве собственности на указанное помещение. Впоследствии ООО планирует заключение краткосрочного и долгосрочного договора аренды.
В период действия предварительного договора ООО с согласия арендодателя осуществляет капитальные вложения в данные помещения, которые ему не возмещаются. Данные затраты аккумулируются ООО в бухгалтерском учете на счете капитальных вложений в течение периода действия предварительного договора.
Вправе ли ООО учесть амортизационные расходы в целях исчисления налога на прибыль в течение всего срока действия аренды, начиная с момента действия краткосрочного договора и заканчивая сроком действия долгосрочного договора аренды?
Ответ: Министерством финансов Российской Федерации рассмотрено ваше письмо по вопросу учета в целях налогообложения прибыли сумм амортизации капитальных вложений в арендованные объекты основных средств, право собственности на которые арендодателем не зарегистрировано, и сообщается следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в целях исчисления налога на прибыль организаций налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 Кодекса).
Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 256 Кодекса в целях налогообложения прибыли амортизируемым имуществом признаются, в том числе, капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.
На основании пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со статьями 209 и 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Исключение составляют договоры аренды имущества, заключенные лицом, не являющимся собственником данного имущества, но управомоченным собственником совершать такие операции.
Следовательно, до даты оформления арендодателем права собственности на подлежащий сдаче в аренду объект недвижимости арендные отношения между сторонами возникнуть не могут в силу противоречия этих отношений нормам гражданского законодательства Российской Федерации.
Учитывая изложенное, полагаем, что расходы в виде капитальных вложений в используемые по не заключенному в установленном порядке договору объекты основных средств не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций.
Вместе с тем, если срок введения в эксплуатацию арендованного объекта основных средств, амортизируемого линейным методом, в отношении которого арендатором были произведены капитальные вложения, приходится на период действия договора аренды, заключенного в установленном порядке с собственником данного объекта, суммы амортизации данных капитальных вложений учитываются в целях налогообложения прибыли в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 258 и пунктом 3 статьи 259.1 Кодекса.
Одновременно сообщаем, что настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 07.08.2007 г. N 03-02-07/2-138 направляемое мнение Минфина России имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
С.Д. Шаталов