Юридические тонкости ипотеки

Приобретение жилой недвижимости по договору об ипотеке с наделением долей собственности в такой недвижимости несовершеннолетних детей заемщика.
4,9 тыс. 110

Приобретение жилой недвижимости по договору об ипотеке с наделением долей собственности в такой недвижимости несовершеннолетних детей заемщика.

Вопрос 1

Возможно ли, приобрести квартиру/дом в кредит по ипотеке, наделив долей в данном имуществе несовершеннолетних детей заемщиков.

Ответ

Возможно. По договору об ипотеке одна сторона, залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны-залогодателя. Залогодателем может быть как сам должник по такому обязательству, так и третье лицо, не участвующее в этом обязательстве (ст.1 ч.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости). Соответственно несовершеннолетний не может быть должником по обязательству, так как он не имеет заработка, но может быть залогодателем как имеющий долю в собственности, приобретенной по договору об ипотеке.

Стандарты ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» дают возможность наделения долей собственности в жилой недвижимости, заложенной под обеспечение кредитного договора, несовершеннолетнему члену семьи заемщика, но с согласия органов опеки и попечительства.

Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 календарных дней с даты подачи заявления о даче такого согласия (разрешения).

     Заявитель вправе оспорить решение органов опеки и попечительства в суде.

Вопрос 2

В случае неисполнения обязательств по кредитному договору меняется ли порядок обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество, если сособственниками по данной квартире являются родители и их несовершеннолетний ребенок.

Ответ обращению взыскания на заложенное имущество посвящена целая глава -1Х ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 78 ФЗ от 02.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и поверьте, законодательная база стоит на страже надлежащего исполнения обязательств по договору об ипотеке, в независимости являются ли залогодателями несовершеннолетние дети заемщика. Обращение взыскания на заложенное жилое имущество допускается законом уже при нарушении сроков платежа (если обязательства исполняются периодическим платежами) более трех раз в течении 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительная, конечно если договором не предусмотрено иное. Суд может отсрочить реализацию решения об обращении взыскания на заложенное имущество на один год, при наличии заявления от залогодателя-заемщика и уважительных причин. Но такая отсрочка не допускается, если это ухудшает положение залогодержателя и если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его банкротом. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Вопрос 3

И суд может выселить на улицу таких заемщиков?

Ответ Залогодатель-заемщик и иные лица, проживающие в доме или квартире, заложенных по договору об ипотеке, на которые было обращено взыскание  залогодержателя, освобождают это жилое помещение и  подлежат временному расселению в жилье, относящееся к маневренному фонду, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными (ст.95 ЖК РФ). Положение о маневренном фонде регулируется Постановлением Правительства Москвы от 12 июля 1994 года № 576. Маневренный фонд - разновидность жилищного фонда временного пользования, предоставляемого на основании двустороннего договора, основанного на срочном и возмездном пользовании недвижимым имуществом, принадлежащим собственнику.

Вопрос 4

бывают и такие случаи, например, когда супруги приобретали жилую недвижимость в браке, стали сособственниками-залогодателями такой квартиры, но в период действия договора супруги расторгли брак. И один из супругов не платит по кредитному договору. Может ли в таком случае добросовестный супруг платить только за себя. Считается ли это надлежащим исполнением кредитного договора? Возможно ли, продать обремененную залогом квартиру?

Ответ

Кредитный договор считается исполняющимся надлежащим образом только в том случае, когда в срок и в полном объеме выплачиваются ежемесячные платежи, указанные в договоре. Другое дело, что как любой договор он может быть изменен, дополнен с согласия второй стороны, а в данном случае с согласия залогодержателя. Семейный кодекс РФ определяет, что при расторжении брака разделу подлежат не только приобретенное в период брака имущество, но и долги супругов. В том числе добросовестный супруг всегда сможет взыскать понесенные расходы по кредитному договору в судебном порядке с другого супруга.

Кроме того, супругам могу посоветовать заключать до подписания договора об ипотеке и совершения сделки купли-продажи квартиры брачные договор. Брачный договор вам поможет подготовить как практикующий адвокат, так и нотариус. И там уже предусмотреть правовой режим такого имущества после расторжения брака. Особенно это актуально, когда часть денежных средств, используемых на приобретение квартиры, принадлежала только одному из супругов, либо образовалась от продажи недвижимости такого супруга. Но если такой должник-залогодатель не уведомит залогодержателя об изменении, прекращении брачного договора, то он отвечает по своим обязательствам независимо об содержания брачного договора.

Вопрос 5

Возможно ли, продать обремененную залогом квартиру?

Ответ-

Квартиру продать можно, но лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено в кредитном договоре. Здесь возможны такие варианты как, либо приобретатель недвижимости становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, либо обязательства исполняются в полном объеме перед залогодержателем, и тогда в УФРС одновременное регистрируется и сделка перехода прав собственности от продавца к покупателю и снятие обременения на квартиру. Механизм известен, и не представляет трудностей, ни с теоретической, ни с практической стороны.

На вопросы отвечала: Елена Жданова, руководитель Адвокатского бюро "Право.Недвижимость.Семья.".

Начать дискуссию

Сотрудник банка отдохнул за границей и обогатился за счет клиентки на 29 млн рублей

Сотрудники управления экономической безопасности и противодействия коррупции МВД по Ростовской области выявили факт многомиллионного мошенничества в особо крупном размере сотрудником банковской организации.

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Три главных изменения 2024 года для бухгалтера ВЭД

Продавцы из ЕАЭС начнут платить налоги в российскую казну, бизнес освободят от отчетности по мелким сделкам с зарубежными партнерами, а цифровые активы становятся обычным способом расчета.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Обязательную маркировку ювелирных изделий перенесут на 2025 год

Чтобы снизить нагрузку с Пробирной палаты, которая будет ставить клеймо на украшения, Минфин перенесет срок обязательной маркировки на 1 сентября 2025 года.

Лучшие спикеры, новый каждый день

С 1 мая запустят эксперимент по маркировке моторных масел

Для борьбы с контрафактом на рынке Минпромторгу предложили включить в эксперимент по маркировке не только моторные масла для автомобилей, но и свечи зажигания, детали подвески и рулевого управления.

Календарь вебинаров для бухгалтера в апреле 2024. Акцент на проверки

Вебинар — простой способ разобраться в любом важном для бухгалтера вопросе. «Клерк» приглашает на вебинары экспертов-практиков, которые понятно и с примерами разберут любую тему. Вы можете задавать спикеру вопросы и он ответит на них в прямом эфире.

Иллюстрация: freepik/freepik
Экспорт

Минпромторг сократит список экспортеров, которые могут получать транспортные субсидии

Изменения затронут только тех, кто занимается экспортом товаров из высокомаржинальных групп.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

С 01 апреля 2024 года порог беспошлинного ввоза товаров, возможно, вернется к уровню €200 евро

Но подготовка новых документов не началась.

УК РФ

Опасное производство 2 года работало без лицензии и получило доход 26 млн рублей

В Ставропольском крае перед судом предстанет обвиняемый в незаконном предпринимательстве с извлечением дохода на сумму более 26 млн рублей.

Обеспечительные меры при ВНП, предварительные обеспечительные меры + защитный лайфхак

Всегда ли налоговики могут наложить обеспечительные меры (арест) на имущество по результатам проверки?

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру
7
81

Кто имеет право работать неполный день

Если у сотрудников есть основания для неполной занятости, работодатель должен установить удобный для работника график и снизить нагрузку.

Календарь вебинаров для бухгалтера в апреле 2024. Платные и бесплатные

Собрали для вас анонсы вебинаров на апрель 2024 года.

Каким числом выставлять счет-фактуру на аванс: бухгалтеры разбираются с формулировками в НК. «Ночной бухгалтер» № 1652

В телеграм-канале «Клерка» бухгалтеры спорили о том, какую дату указать в счет-фактуре на аванс — день получения аванса или любую из последующих пяти дней, которые даны на выставление документа. Истину нашли (вроде).

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
144
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров
IT-компании

Яндекс запустил линейку нейросетей YandexGPT третьего поколения

Искусственный интеллект нового поколения лучше работает со сложными задачами. Бизнес может самостоятельно дообучить нейростеть.

41
Бесплатно с Архив документов

Сколько лет все-таки хранить кадровые документы? Мини-курс

Разбираемся в мини-курсе, какие типы хранения кадровых документов выделяют и какова продолжительность хранения кадровых документов.

Сколько лет все-таки хранить кадровые документы? Мини-курс
НДФЛ

В 2024 году ФНС разошлет уведомления на НДФЛ с процентов по вкладам за 2023 год

В 2024 году вкладчикам впервые необходимо будет уплатить НДФЛ с процентов от банковских вкладов за 2023 год.

Перерасчет имущественных налогов будут делать по-новому

Физлица будут направлять в ИФНС заявления на перерасчет налога на имущество, земельного и транспортного, к которому можно приложить документы, а можно и не прикладывать. Налоговики будут рассматривать это заявление 30 дней.

Как разработать эффективную программу обучения для новых сотрудников

Обучение персонала — сложный и многогранный процесс. Если проводить его правильно, он может стать ключевым инструментом для усиления корпоративной культуры, увеличения продуктивности и стимулирования мотивации сотрудников.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
5
41
УК РФ

Поиск бывшего гендира может вылиться в вымогательство

Сотрудники главного управления уголовного розыска МВД совместно с коллегами из Красноярского края задержали подозреваемых в серии вымогательств у бизнесменов.

⚡️Итоги дня: Ozon изменил расчет сбора, Дурова призвали внимательнее следить за Telegram, Камчатку трясет

Подготовили обзор главных событий дня. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

Интересные материалы

Селлеры нарастили продажи на Ozon в 2,5 раза

Заметнее всего нарастили обороты предприниматели Дальневосточного федерального округа, которые торгуют на маркетплейсе Ozon. Они стали продавать почти в 5 раз больше товаров.