Семейный кодекс

Ипотечные сделки и обязательства по ним бывших супругов

Подборка по часто обращающимся вопросам в Адвокатское бюро «Право.Недвижимость.Семья» г.Москва. Отвечала Адвокат и Управляющий партнер ЖДАНОВА ЕЛЕНА ВАЛЕРЬЕВНА.
1,9 тыс. 2
Подборка по часто обращающимся вопросам в Адвокатское бюро «Право.Недвижимость.Семья» г.Москва. Отвечала Адвокат и Управляющий партнер ЖДАНОВА ЕЛЕНА ВАЛЕРЬЕВНА.

Вопрос 1

Что делать при возникновении таких ситуаций, когда супруги взяли квартиру по ипотеке совместно, потом расторгают брак, и один из супругов не платит по кредиту? Возможно ли, платить только за себя?

Ответ:

Не все так просто, как хотелось бы. Во-первых, обратимся к стандартному кредитному договору. В обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц (ст. 308 ГК РФ). В данном случае, согласно ст. 321 ГК РФ каждый из должников обязан выполнить условия кредитного договора в равной доле, если законом, и условий обязательства не вытекает иное. Но при неделимости объекта-квартиры, у вас возникает солидарная ответственность по обязательству. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

И происходит то, что кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью. Таким образом, все условия кредитного договора в части санкций за неисполнение ежемесячного платежа по кредитному договору в полной мере применяются даже, если один из должников оплачивает свою часть. Ведь в целом то размер ежемесячного платежа, оплаченного вами, меньше наполовину. Соответственно идет нарушение условий кредитного договора. И в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, в данном вопросе, квартиры.

Здесь вот что, можно посоветовать, и это предусмотрено ст. 325 ГК РФ, Если иное (например, условия брачного договора) не вытекает из отношений между солидарными должниками: должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого. Правила настоящей статьи применяются соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из должников. Или в судебном порядке требовать раздела общих долгов супругов.

Вопрос 2

Возможно ли поменять должников по кредитному договору в случае развода супругов - залогодателей должников.

Ответ:

Только по взаимному согласию сторон. Есть возможные варианты решения вопроса, но каждый случай индивидуален.

Вопрос 3

А в каких случаях в суде может быть отказано кредитору в обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, например?

Ответ:

Действительно, Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ предусмотрено, что в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано. Это в таком случае, когда допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Обращение взыскания на заложенное по ипотеке имущество возможно не только по решению суда, но и на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем. Данное соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (просрочка или/и невыплата ежемесячных платежей, установленных условиями кредитного договора).

Вопрос 4

Обременение может быть наложено только на имущество, которое приобретается на кредитные средства, или возможно установить ипотеку на уже имеющуюся недвижимость.

Ответ: 

Конечно возможно. И разные кредитные учреждения как раз и предлагают программы под залог уже имеющейся недвижимости. Применительно к супругам и другим сособственникам имущества действуют такие правила. На имущество, находящееся в общей совместной собственности, т.е. без определения доли каждого из собственников в праве собственности, ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. На имущество, находящееся в общей долевой собственности, сособственник может заложить свою долю в праве без согласия других сособственников. При нарушении условий кредитного договора, залогодержатель имеет право обратить взыскание и требовать продажи доли в праве общей долевой собственности по обязательствам должника с соблюдением ст. 250 и ст. 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли другим сособственником.

Вопрос 5

Возможно ли заключить соглашение об уплате алиментов таким образом, что я отказываюсь от взыскания алиментов с отца несовершеннолетнего ребенка, а он, скажем, передает в мою собственность какое-то имущество в собственность в зачет.

Ответ:

Нет, такое соглашение об уплате алиментов с предоставлением имущества в вашу собственность может быть признано недействительным в судебном порядке по требованию законного представителя несовершеннолетнего, а также органа опеки или прокурора. Об этом прямо указано в ст. 102 Семейного Кодекса – соглашение об уплате алиментов должно заключаться с соблюдением пункта 2 статьи 103 Семейного Кодекса о размере алиментов, который не может быть ниже размера алиментов, который мог быть определен в судебном порядке. И согласно ст. 60 СК РФ, ребенок имеет право на получение содержания от своих родителей. Другое дело, буквальное толкование ст. 104 СК РФ говорит о том, что алименты могут уплачиваться не только в долях к заработку и (или) иному доходу лица, обязанного уплачивать алименты; и в твердой денежной сумме, уплачиваемой периодически или единовременно, но и путем предоставления имущества, а также иными способами, относительно которых достигнуто соглашение. В соглашении об уплате алиментов возможно предусмотреть сочетание различных способов уплаты алиментов, но только в интересах несовершеннолетнего ребенка.

Вопрос 6

Брачный договор как-то мог бы обезопасить супругов, приобретающих жилую недвижимость по ипотеке в случае расторжения их брака в последствии.

Ответ:

Да, безусловно. Ведь брачный договор это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (ст.34 Семейного Кодекса РФ), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на часть имущества или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению в период до государственной регистрации брака, так и в период брака. Супруги вправе определить в брачном договоре имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов в случае приобретения недвижимости на кредитные или заемные средства.

И хотя брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов, а соответственно и после заключения кредитного договора, статья 46 ГК РФ гарантирует права кредитора при заключении, изменении и расторжении брачного договора. А именно, супруг/должник обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора. При невыполнении этой обязанности супруг/должник отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора. И «кредитор (кредиторы) супруга-должника вправе требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами в порядке, установленном статьями 451-453 ГК РФ.

Комментарии

1
  • villery
    Цитата:
    статья 46 ГК РФ гарантирует права кредитора при заключении, изменении и расторжении брачного договора.

    Она говорит соврешенно о другом... Грустно, ведь Клерк.Ру уважаемое мной издание, а такие грубые ляпы...

Читатели «Клерка» начнут разбираться в автоматизации сквозных бизнес-процессов

Автоматизация для многих бухгалтеров кажется чем-то сложным и непонятным, но компания Северсталь ЦЕС в своем блоге докажет, что цифровые продукты и IT-сервисы существенно облегчают бизнес-процессы.

Читатели «Клерка» начнут разбираться в автоматизации сквозных бизнес-процессов

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Можно ли удержать с сотрудников стоимость обучения

Работодатели готовы оплачивать учебу, но встает вопрос и о защите средств. Часто — если сотрудник увольняется преждевременно, с него пытаются возместить стоимость. Законно ли это?

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Кадровый аутсорсинг: в чем выгода

Штрафы за неправильное ведение кадрового делопроизводства достигают в некоторых случаях 200–500 тыс. руб., а проверки ГИТ в последнее время происходят все чаще. 

Кадровый аутсорсинг: в чем выгода
Лучшие спикеры, новый каждый день

Верховный суд: ВТБ будет платить НДС за лицензии Microsoft

Поставщик программного обеспечение выиграл суд с банком ВТБ. После изменения налогового законодательства ему пришлось заплатить НДС по сублицензионному договору. Теперь программный НДС будет возмещать ВТБ.

Часть команды, часть корабля? Как теперь сотрудничать с самозанятыми без штрафов и доначислений в налоговую: 3 совета от юриста

С первого марта вступил в силу новый приказ Минтруда, и он серьезно затронет ваш бизнес, если вы работаете с самозанятыми. Государство решило заняться теми, кто пытается обходить налоги, и ваши отношения с самозанятыми исполнителями будут под особым контролем.

До 1 апреля надо сдать бухотчетность за 2023 год

Организации на всех режимах налогообложения должны сдавать бухгалтерскую отчетность не позднее 3-х месяцев после окончания отчетного года. Крайний срок сдачи за 2023 год – 01.04.2024 включительно.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды
ПСН

🔨 ИП на ПСН должен сам оказывать услуги, а не перезаказывать их у других ИП. Эксперт: достаточно спорная позиция Минфина

Заключение предпринимателем договоров субподряда с другими ИП не вписывается в рамки патента.

107

Кредиты и не только: способы финансирования предпринимателей

В 2023 году количество малых и средних предприятий в России увеличилось на 500 тыс. — до 6,3 млн. Это стало рекордом за всю историю существования реестра МСП.

Кредиты и не только: способы финансирования предпринимателей

ТОП-15 курсов по 1С:Документоборот (делопроизводство) в 2024 году

В этой статье мы собрали платные и бесплатные курсы по 1С:Документообороту.

ТОП-15 курсов по 1С:Документоборот (делопроизводство) в 2024 году
Банки

Клиенты ВТБ будут получать кешбэк в рублях

ВТБ по программе мультибонусов будет начислять кешбэк в реальных рублях. Клиенты могут установить избранные категории товаров для получения повышенных бонусов до 25% с покупок.

🏃 Какие выплаты положены работнику при увольнении переводом. Эксперт: допвыплаты на уровне закона были бы странными

Если сотрудник увольняется переводом к другому работодателю, то никаких выходных пособий и компенсаций в ТК за это не предусмотрено.

149

Руководители рассказали, почему готовы отказаться от должности. Исследование

Больше трети руководителей в России готовы отказаться от своей должности, чтобы начать строить карьеру в новой профессии.

Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Инвесторы жалуются на «Лукойл» из-за сокрытия финансовой отчетности

Компания в отчетности по МСФО за 2023 год не сравнила результаты с прошлым годом, ссылаясь на постановление, которое перестало действовать.

Электронный документооборот в сфере строительства: зачем он нужен современному предприятию 

Перевод бизнес-процессов в цифровое поле — больше, чем просто тренд. Это принятие вызовов времени и необходимость для тех компаний, которые ориентированы на масштабирование и активное развитие.

Электронный документооборот в сфере строительства: зачем он нужен современному предприятию 

Верховный Суд поддержал рекомендации Роспотребнадзора обеспечивать водой и спецодеждой работающих в жару

ВС РФ признал законными Рекомендации по работе в условиях сильной жары и повышенных температур, изданные Роспотребнадзором.

Бесплатно с Кадры

Кадровое законодательство 2024: изменения и дополнения. Мини-курс с видео, конспектом и тестами

Обо всех изменениях кадрового законодательства, нововведениях в ТК, нюансах заполнения ЕФС-1 и новых формах налоговой отчетности рассказываем в мини-курсе.

Кадровое законодательство 2024: изменения и дополнения. Мини-курс с видео, конспектом и тестами

Обновления на «Клерке». Все уже заметили?

Даже самый качественный сайт со временем устаревает. Нужны обновления и модернизация. Сегодня на «Клерке» все это произошло. Кто самый наблюдательный? Кто заметил? Что бы вы еще хотели поменять?

Обновления на «Клерке». Все уже заметили?

Прокуратора может изъять акции «Макфы» в пользу государства

Прокуроры доказывают в суде, что производство макаронных изделий под брендом «Макфа» имеет коррупционное происхождение. Их бенефициары вели бизнес, работая в органах госвласти.

117
ЭДО

Минтранс хочет провести эксперимент с переходом на ЭДО грузоперевозок на всех видах транспорта

Проведение эксперимента по переходу на электронный документооборот затронет грузоперевозки автомобильным, морским, речным, железнодорожным и воздушным видами транспорта.

Интересные материалы

Что ест бухгалтер. Давно не ели десертов

Лекарство от негатива. Тирамису — самый популярный в мире десерт.

Что ест бухгалтер. Давно не ели десертов
141