Клерк.Ру

Права владельцев микродолей в жилых помещениях

Автор: Ксения Михайлова, консультант 6-го судебного состава ВАС РФ

На рассмотрении в Государственной Думе РФ находится проект Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Проект был принят в первом чтении 19.05.2011.

Законопроект предусматривает ограничение в гражданском обороте долей в праве собственности на жилые помещения в целях предупреждения формирования долевой собственности, при которой размер долей не позволяет реализовать право на проживание в данном помещении.

В настоящее время наличие таких долей в гражданском обороте приводит к возникновению целого комплекса проблем при использовании жилого помещения сособственниками и распоряжении незначительной долей в праве собственности. Неоднозначность формулировок Жилищного кодекса РФ и неопределенность в вопросе о реальной заинтересованности сособственников в использовании жилых помещений приводят к разнообразию и противоречивости судебной практики.

📌 Реклама
Отключить

Возможность использования жилого помещения собственником незначительной доли

Основным вопросом является реализация права пользования собственностью. Именно с тем, как разрешается этот вопрос, связан во многом и порядок распоряжения незначительными долями, и то, что, собственно, признается незначительной долей.

Абзац 2 пункта 2 статьи 288 ГПК РФ прямо закрепляет право собственника жилого помещения использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 288 АПК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. В соответствии с пунктом 2 статьи 288 назначением жилых помещений является проживание граждан. Согласно статье 247 ГПК РФ пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Часть 2 статьи 247 ГПК РФ устанавливает, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

📌 Реклама
Отключить

Специфика микродоли заключается как раз в невозможности для собственника такой незначительной доли использовать часть жилого помещения, соразмерную его доле, поскольку отсутствует жилая комната столь малого размера, а если бы и была, то она была бы непригодна для проживания. То есть использование жилого помещения в соответствии с его назначением собственником микродоли невозможно.

Вместе с тем указанные правила гражданско-правового характера подлежат применению наряду с правилами о неприкосновенности жилища (статья 25 Конституции РФ, часть 3 статья 3 Жилищного кодекса РФ); статьей 30 ЖК РФ, устанавливающей безусловное право пользования жилым помещением со стороны собственника, статьей 12 ГК РФ, допускающей такой вид защиты гражданских прав, как самозащита права.

Ситуация осложняется тем, что высшие судебные органы, разъясняя положения ГК РФ в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», указали, что при разрешении дел о вселении в жилое помещение следует учитывать фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может и не соответствовать в точности долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

📌 Реклама
Отключить

Как следствие, в каждом конкретном случае решение суда по делу о вселении в жилое помещение собственника малозначительной доли или о нечинении препятствий со стороны собственника большей доли является непредсказуемым. Так, например, суды могут удовлетворить иск собственника 1/10 доли в трехкомнатной квартире о вселении, основываясь на том, что тот фактически уже вселился в спорную квартиру, является ее собственником и жилище является неприкосновенным (см., например, решение Люберецкого городского суда Московской области от 15.11.2007 по делу № 33-4014 или постановление Президиума Мосгорсуда от 17.02.2010 № 17; апелляционное решение Симоновского районного суда г. Москвы от 01.12.2008).

В некоторых случаях суды также ссылаются на статью 1 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», в соответствии с которой ограничение права граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации допускается только на основании закона, а также статью 209 ГК РФ. Представляется, что это является следствием неверной трактовки Определения ВС РФ от 10.10.2007 по делу № 5-Г07-76, устанавливающего основания для регистрации собственника в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности, при отсутствии согласия других сособственников.

📌 Реклама
Отключить

Хотя статья 6 ФЗ Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» предусматривает уведомительный характер регистрации по месту жительства, основания для вселения в жилое помещения и для регистрации там по месту жительства согласно действующему законодательству различны. Поэтому представляется, что применение логики, приведенной ВС РФ в указанном выше определении, при разрешении дел о вселении в жилые помещения недопустимо.

Тем не менее в большинстве случаев суд приходит к выводу о том, что если в квартире отсутствует обособленное жилое помещение, соответствующее доле в праве собственности, и совместное проживание в силу сложившихся отношений между сособственниками невозможно, то вселение владельца незначительной доли не допускается (см., например, Определение Мосгорсуда от 15.05.2009 по делу № Л1 44Г-95; Определение Мосгорсуда от 15.07.2010 по делу № 33-21214). Решение об отказе основывается на том, что в совокупности с правилами статьи 288 ГК РФ право пользования имуществом, установленное статьей 247 ГК РФ, не носит абсолютного характера и ставится в зависимость от порядка пользования, установленного соглашением сособственников (см., например, Определение Мособлсуда от 28.02.2008 по делу № 33-9235; определение Мосгорсуда от 15.07.2010 по делу № 33-16422).

📌 Реклама
Отключить

При этом вопрос о компенсации владельцу такой доли суд по своей инициативе не разрешает. Как следствие, фактически владелец незначительной доли лишен возможности как бы то ни было использовать принадлежащее ему имущество. Выходом может стать только заявление требования о выплате компенсации в отдельном процессе. Однако такое требование не всегда удовлетворяется судом, что нельзя признать правильной или хоть сколько-нибудь обоснованной практикой.

Например, Определением Мосгорсуда от 16.12.2010 было оставлено в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований о присуждении ежемесячной компенсации за пользование жилым помещением, заявленных собственником незначительной (1/4) доли. Ранее в удовлетворении требований о вселении и определении порядка пользования жилым помещением также было отказано. Суд обосновал свою позицию следующими аргументами:

📌 Реклама
Отключить

— расчет стоимости аренды одного метра квадратного был произведен из расчета пользования общей, а не только жилой площадью. При этом Мосгорсуд не учел, что фактически собственник 3/4 долей в квартире использует не только жилую площадь, но и площадь общего пользования. Суд также не воспользовался своим правом на назначение экспертизы по собственной инициативе.

— статьи 606, 607 ГК РФ не допускают аренду долей в праве собственности. При этом суд проигнорировал подлежащий применению пункт 2 статьи 247 ГК РФ, прямо устанавливающий право на получение компенсации;

— информированность истца о невозможности реализации жилищных прав при приобретении доли в квартире. Данное обстоятельство вообще не имеет никакого юридического значения.

По всей видимости, суд пытался противодействовать злоупотреблению гражданскими правами со стороны собственника незначительной доли. Однако приведенная выше аргументация не имеет никакого отношения к возможности применения статьи 10 ГК РФ, основания для применения которой и следовало бы, на наш взгляд, выяснять при разрешении такого рода исковых требований.

📌 Реклама
Отключить

По требованиям о взыскании компенсации устоявшаяся судебная практика отсутствует. Например, решением Мособлсуда от 11.10.2011 по делу № 33-22903 отменено решение суда первой инстанции, аналогичное приведенному выше.

Однако не основанные на законе судебные акты могут считаться неплохой альтернативой решениям судов, которые формально следуют букве закона, но фактически никак не разрешают спорные правоотношения и лишь увеличивают правовую неопределенность. Примером таких судебных актов можно считать решения, которыми удовлетворяются требования истца о вселении и отказывается в определении порядка пользования квартирой, поскольку жилого помещения, соответствующего доле истца, в квартире не имеется (см., например, решение от 16.05.2011 Бабушкинского районного суда по делу № 2-92211).

Право на регистрацию по месту жительства

📌 Реклама
Отключить

Решение о вселении может иметь практическое значение только для реализации собственником незначительной доли права на регистрацию по месту жительства в спорной недвижимости. По данному вопросу устоявшаяся судебная практика также отсутствует, несмотря на то что ВС РФ выразил свою позицию по данному вопросу со ссылкой на судебный акт Конституционного суда РФ.

Определением ВС РФ от 10.10.2007 по делу № 5-Г07-76 был признан не действующим пункт 2.2.3. Постановления правительства Москвы от 31.10.2006 № 859-ПП «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве», которым при вселении по месту жительства в жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, было предусмотрено представление гражданами соглашения собственников жилого помещения об определении порядка пользования жилыми помещениями, предусматривающего выделение в пользование отдельной комнаты (в случае вселения граждан, которым по праву собственности принадлежит доля жилого помещения и которые не являются членами семьи собственника или собственников) либо решения суда.

📌 Реклама
Отключить

ВС РФ указал, что в соответствии со статьей 6 Закона Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» гражданин Российской Федерации, обращающийся с заявлением о регистрации по месту жительства, предъявляет паспорт или иной заменяющий его документ, удостоверяющий личность гражданина, и документ, являющийся основанием для вселения гражданина в жилое помещение (ордер, договор, заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение, или иной документ), или его надлежаще заверенную копию. Иных требований закон не устанавливает. ВС РФ также сослался на мнение Конституционного Суда Российской Федерации, высказанное в ряде его решений (к примеру, Постановления от 04.04.1996 № 9-П, от 02.02.1998 № 4-П). Согласно позиции КС РФ свобода передвижения, выбора места пребывания и жительства предполагает свободу выбора гражданином жилого помещения, в котором он постоянно или преимущественно проживает либо являясь его собственником, либо по договору найма, аренды, либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ. Перечисленные в статье 8 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» основания для ограничения права выбирать место пребывания и жительства сформулированы в названном Законе исчерпывающим образом. Установление иных, кроме прямо указанных в Федеральном законе, оснований для введения разрешительного порядка регистрации является нарушением требований Конституции Российской Федерации и Федерального закона.

📌 Реклама
Отключить

Однако судебная практика при разрешении конкретных дел противоречива. В некоторых случаях суд прямо разделяет право на вселение и право на регистрацию в жилом помещении. Так, например, в Определении от 15.07.2010 по делу № 33-16422 Мосгорсуд отказал во вселении владельца незначительной доли в квартире и вместе с тем отказал во встречном иске о прекращении регистрации по месту жительства.

С другой стороны, в административной практике владельцам долей могут отказывать в регистрации по месту жительства при отсутствии согласия сособственников на вселение, и суды оставляют такие отказы в силе (см., например, определение Мособлсуда от 28.02.2008 по делу № 33-9235).

Очевидно, что разнообразие судебной и административной практики связано с коллизией законов, универсальное разрешение которой в рамках действующего законодательства отсутствует. Попытка создать некий ориентир для решения вопроса о допустимости регистрации собственника незначительной доли в квартире прослеживается в упомянутом выше законопроекте. Предлагается ограничить возможность регистрации в жилом помещении лиц, не являющихся собственниками и их близкими родственниками, если в таком случае на одного человека будет приходиться менее учетной нормы жилой площади. Таким образом, регистрация собственника допускается независимо от того, приходится ли на него учетная норма жилой площади. Однако представляется, что эта формулировка усложнит ситуацию еще больше, поскольку не разрешается вопрос о связи между регистрацией и реальным вселением в жилое помещение.

📌 Реклама
Отключить

Как было упомянуто выше, подходы судов к вопросу о возможности вселения владельца незначительной доли влияют также на порядок распоряжения таким видом собственности, как незначительная доля в жилом помещении.

Принудительный выкуп незначительной доли

Общий порядок распоряжения долями установлен статьями 246, 250 ГК РФ. Однако специфика, связанная с распоряжением микродолей, иначе говоря, незначительной долей, связана с применением положений статьи 252 ГК РФ. Данная статья устанавливает право сособственников требовать выдела своей доли из общего имущества в натуре. Если же выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре, устраняется выплатой соответствующей компенсации. При этом часть 4 статьи 252 ГК РФ устанавливает два основания выплаты такой компенсации. Первое — это согласие выделяющегося собственника. Второе — выплата компенсации по решению суда без согласия сособственников при наличии следующих условий: незначительность доли; невозможность реального выделения; отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества.

📌 Реклама
Отключить

В некоторых случаях положения абзаца 1 пункта 4 статьи 252 ГК РФ трактуются судами таким образом, что при невозможности выдела доли в натуре выделяющийся сособственник не вправе требовать от другого сособственника выкупа его доли, а может лишь продать свою долю третьему лицу (см. решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 18.06.2007 и Определение Московского городского суда от 07.08.2007). Очевидно, что в таких случаях суды руководствуются недопустимостью «насильного» обременения остающегося собственника дополнительной собственностью. Однако недопустимо подменять правоотношения, возникающие на основании статьи 252 ГК РФ, правоотношениями, возникающими в порядке, предусмотренном статьями 246 и 250 ГК РФ. Эта логика положена в основу, например, определения СК Мосгорсуда от 04.03.2011 по делу № 33-3794.

📌 Реклама
Отключить

Основная же масса проблем возникает при применении абзаца 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ. Судебная практика непредсказуема и противоречива в отношении условий, при которых допускается принудительный выкуп незначительной доли. Прежде всего, встает вопрос о том, какая доля признается незначительной.

В каждом конкретном случае данный вопрос решается исходя из фактических обстоятельств дела. Как правило, незначительной доля признается в том случае, если в квартире отсутствует жилая комната, сопоставимая по размеру с жилой площадью, на которую вправе претендовать сособственник исходя из размера своей доли. Поэтому в некоторых случаях суд может признать незначительной 1/3 долю в праве собственности на жилое помещение, например однокомнатную квартиру.

Также от фактических обстоятельств дела зависит признание отсутствия существенного интереса в использовании общего имущества. Как правило, при разрешении данного вопроса суды учитывают наличие в собственности иного жилого помещения, фактическое проживание сособственника в спорном помещении. Сам факт регистрации в спорном помещении на позицию суда влияния не оказывает.

📌 Реклама
Отключить

Критерии возможности реального выделения доли установлены на уровне постановления ВС РФ. Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"» (в ред. от 21.12.1993) выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Основная же сложность связана с тем, при каких условиях вообще допускается рассмотрение вопроса о таком принудительном выкупе доли.

📌 Реклама
Отключить

В течение длительного времени судебная практика складывалась таким образом, что принудительный выкуп доли допускался только в тех случаях, когда сам владелец незначительной доли заявлял исковые требования о выделе его доли в натуре. В 2006 году ВС РФ вынес определение от 24.10.2006 № 56-В06-17, в котором указал: «Доводы надзорной жалобы о том, что применение положений, содержащихся в абзаце 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ, допустимо лишь в отношении участника, требующего выдела из общего имущества принадлежащей ему доли, основаны на неправильном толковании норм материального права. Закрепляя в названной норме возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем распространил действие данной нормы как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников долевой собственности…».

📌 Реклама
Отключить

Впоследствии свое мнение о возможности применения правила абзаца 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ лишь в отношении участника, заявившего требования о выделе своей доли, высказал КС РФ в Определении от 07.02.2008 № 242-О-О. КС РФ прямо указал, что «закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна. Следовательно, применение правила абзаца 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли.

Тем не менее в 2008 году ВС РФ опубликовал свое определение от 2006 года в Бюллетене Верховного Суда РФ № 11 от 28.11.2008, тем самым прямо указав нижестоящим судам на свою позицию при разрешении данной категории дел, несмотря на то что она прямо противоречит мнению КС РФ.

📌 Реклама
Отключить

Впоследствии КС РФ в ряде своих определений поддержал ранее высказанную им точку зрения (см. Определение КС РФ от 19.02.2009 № 102-О-О; определение от 13.10.2009 № 1359-О-О; определение КС РФ от 19.10.2010 № 1322-О-О). В то же время судебная практика судов общей юрисдикции складывалась сообразно позиции ВС РФ (см. определение СК Мособлсуда от 11.01.2008 по делу № 33-4014; определение СК Мособлсуда от 29.10.2009 по делу № 44г-17/10 и многие другие).

В некоторых случаях иск о вселении необоснованно трактовался судами как идентичный иску о разделе имущества, находящегося в общей собственности. В результате судом выносилось решение о выкупе незначительной доли по встречному иску собственника большей доли. Недопустимость такой трактовки, как правило, подтверждается судами вышестоящей инстанции (см., например, постановлению Президиума Могорсуда от 17.02.2010 № 17)

📌 Реклама
Отключить

Мнения КС РФ и ВС РФ «встретились» только при вынесении ВС РФ определения от 07.12.2010 № 30-В10-9, где Верховный Суд воспроизводит позицию КС РФ.

Однако ив настоящее время судебная практика нижестоящих инстанций не является устоявшейся. В качестве примера решений, выбивающихся из общего направления, заданного ВС РФ и КС РФ, можно привести Определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.03.2011 № 33-3570/2011, которым было удовлетворено требование о признании долей незначительными и о прекращении права собственности на них, принудительной выплате компенсации.

Возвращаясь к законопроекту «О внесении изменений в Жилищный кодекс…» приходится сделать вывод, что запрет на формирование микродолей в результате сделок по отчуждению долей может способствовать противодействию злоупотреблению участниками долевой собственности гражданскими правами. Однако чаще всего микродоли или незначительные доли в праве собственности на жилые помещения появляются не в результате злоупотребления правом, а вследствие наследования или приватизации многонаселенной квартиры, то есть в тех случаях, которые исключаются из-под действия предлагаемых изменений. Предлагаемые изменения не только не решат возникающие проблемы при правовом регулировании правового режима микродолей, но и усугубят их, ограничив уже существующие доли в гражданском обороте.

Мероприятия

Разместить

Блоги компаний

Создать блог
📌 Реклама
Отключить