Автор: Зайцев Вячеслав Владимирович
Регион: Челябинская область, г. Магнитогорск
Должность: юрисконсульт, ООО Подъёмник
Область права: Административные отношения, Земельные отношения
Порядок решения проблемы: Судебный № дела А76-10494/2011, А76-19866/2011
Суть дела
Компания получила в аренду земельный участок, кадастровая стоимость которого была значительно выше рыночной. Основываясь на том, что в п. 3 ст. 66 Земельного кодекса были внесены изменения (Федеральный закон от 22.07.2010 № 167-ФЗ), установившие, что кадастровая стоимость должна равняться рыночной, компанией была предпринята попытка применить эту норму на практике. Для этого она обратилась в Кадастровую палату с заявлением об учете изменений кадастровой стоимости земельного участка, к которому приложила отчет с оценкой рыночной стоимости. Но компания получила отказ, который пришлось обжаловать в судебном порядке. В итоге Кадастровая палата уменьшила кадастровую стоимость земельного участка до вынесения судебного акта, суд прекратил дело.
Задача и ее решение
Обществу с ограниченной ответственностью «Подъёмник» администрацией города Магнитогорска был предоставлен в аренду земельный участок, кадастровая стоимость которого превышала рыночную более чем в два раза и составляла 2 175,12 руб./кв.м.
Согласно п. 3 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 22.07.2010 года № 167-ФЗ, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Кроме того, исходя из смысла изменений, внесенных тем же законом в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отныне кадастровая стоимость земельных участков является объектом оценки независимых оценщиков.
Основываясь на принятых нормах, Общество, действуя в рамках законодательства, регулирующего оценочную деятельность в РФ, заключило договор с независимым оценщиком на проведение рыночной оценки земельного участка. После проведения оценки Обществу был предоставлен отчет, подтверждающий рыночную стоимость земельного участка в размере 906,25 руб./кв.м.
Руководствуясь п. 3 ст. 66 ЗК РФ, а также фактом определения рыночной стоимости земельного участка, Обществом 19 мая 2011 года в ФБУ «Кадастровая палата» по Челябинской области было подано заявление об учёте изменений кадастровой стоимости земельного участка, к которому был приложен отчёт по рыночной оценке, а также пояснения с просьбой установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной, т.е. в размере 906,25 руб./кв.м, и внести данные изменения в государственный кадастр недвижимости.
06 июня 2011 года Обществом получено решение о приостановлении государственного кадастрового учёта объекта недвижимости, в связи с не предоставлением необходимых для кадастрового учёта документов, каких документов – было непонятно.
Обществом было подано заявление об оспаривании решения в суд (дело № А76-10494/2011) с требованием обязать ФБУ «Кадастровая палата» по Челябинской области выполнить свои обязанности и установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной на основании федерального законодательства. Суд затянулся на полгода, причем в судебных заседаниях Кадастровой палате постоянно задавался вопрос: какие необходимы документы, на что упорно давался ответ о невозможности изменения кадастровой стоимости по заявлению правообладателя земельного участка. Более того, ситуация осложнилось тем, что 5 сентября 2011 года Кадастровой палатой было вынесено решение об отказе в осуществлении кадастрового учета. Каково же было удивление, когда судья выразил мнение, что мы не можем оспаривать решение о приостановлении, так как оно уже недействительно, а должны подавать заявление об оспаривании решения об отказе. Желание как можно быстрее разрешить дело по существу, так как непосильная арендная плата текла неумолимо и ежеквартально, пересилило желание вступать в спор с судьей, и Обществом было подано новое заявление об оспаривании уже решения об отказе (дело № А76-19866/2011). Судья, обрадовавшись, что у него появился новый срок рассмотрения дела, продолжил практику его отложения.
В ходе рассмотрения указанных дел в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Росреестра по Челябинской области. Являясь, по сути, звеньями одного органа исполнительной власти, и Кадастровая палата и Росреестр перекладывали друг на друга полномочия по изменению кадастровой стоимости, не пытаясь доказать обоснованность отказа в изменении кадастровой стоимости земельного участка по заявлению правообладателя.
Доводы противной стороны о необходимости оспаривать величину кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости были опровергнуты Обществом, и не приняты судом, так как спорная кадастровая стоимость была установлена без привлечения оценщиков, а по смыслу нововведений в комиссии должен присутствовать представитель саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.
Новый виток рассмотрению дела придало убеждение судьи в том, что спор должен рассматриваться по правилам искового производства, такую позицию выразил Президиум ВАС РФ в Постановлении от 28.06.2011г. № 913/11 по сходному делу. Данная правовая позиция была известна Обществу, однако, в этом Постановлении рассматривалось оспаривание самой кадастровой стоимости, а не факта неисполнения закона исполнительным органом, поэтому Обществом и была выбрана форма защиты в публичном порядке.
Правовая позиция Общества заключалась в следующем. Согласно Конституции РФ Федеральные законы имеют верховенство на всей территории РФ, органы государственной власти и должностные лица обязаны их соблюдать, условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. Норма п. 3 ст. 66 Земельного кодекса императивная, отсылочной не является, имеет прямое действие на территории России. Положение о федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (утв. Постановлением правительства РФ № 457 от 01.06.2009г.), наделяет территориальные органы службы полномочиями на ведение государственного кадастра недвижимости. Т.е. только ФБУ «Кадастровая палата» по Челябинской области может и обязано вносить изменения в государственный кадастр недвижимости в отношении земельных участков, расположенных на территории Челябинской области.
Но, опять же, желание быстрее добиться решения подвигло Общество к изменению основания иска. Компания, став истцом по делу, наложило на себя обязанность доказать обоснованность рыночной оценки, указанной в отчете. Но в то же время обязанность доказать законность и обоснованность действующей кадастровой стоимости была возложена и на ответчика.
В судебном заседании Обществом была аргументирована обоснованность и законность рыночной оценки определением ее в установленном порядке квалифицированным экспертом. К тому же были представлены свежие выписки из объявлений о продаже схожих земельных участков, подтверждающих уровень рыночной стоимости, указанной оценщиком.
В свою очередь Кадастровая палата, как ответчик по делу, не смогла представить доказательства того, что кадастровая стоимость соответствует рыночной и была вынуждена ее уменьшить до 863,81 руб. / кв.м.
Чего удалось добиться
В данном случае Общество добилось установления справедливой кадастровой стоимости без решения суда, т.е. не создав прецедент. Однако, все-таки Кадастровая палата изменила стоимость на основании заявления, выполнив требования Земельного кодекса, а значит есть бесспорное основание для изменения кадастровой стоимости, превышающей рыночную по заявлению правообладателя.
Если вам понравился этот кейс и вы хотите помочь автору победить во Всероссийской правовой премии «Юрист компании ‘2012» - вы можете проголосовать за него.
Начать дискуссию