Сегодня мы можем сталкиваться с недобросовестными инвесторами (застройщиками), которые заключают договоры с разными лицами на один и тот же объект недвижимости, получая от тех и других денежные средства. По уголовному законодательству эти действия инвесторов квалифицируются как мошенничество, а руководители этих организаций, виновные в такой беспорядочности привлекаются к уголовной ответственности.
В данной статье автор предлагает вниманию читателей всего два судебных дела с участием некоего ЗАО «Энергостройкомплект-М», печально известного своими «двойными» продажами квартир в домах-новостройках северо-западного округа г. Москвы. Судебные дела возбуждаются физическими лицами, заключившими в разное время различные договоры по приобретению квартир в строящихся домах. Кто же из них имеет приоритет в получении права на оплаченную квартиру и кто станет счастливым обладателем приобретенного жилья, построенного этим инвестором.
Вот первое дело. Гр. А. обратился в Тушинский районный суд г. Москвы с иском к ЗАО «Энергостройкомплект-М» о признании за ним права собственности на квартиру, расположенную в построенном доме в СЗАО г. Москвы, р-н Южное Тушино, мкр.11. Основанием для предъявления иска послужил предварительный договор купли-продажи квартиры по указанному адресу между гр. А и ЗАО «Энергостройкомплект-М», предметом которого явилось договоренность сторон о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи той же квартиры. В момент подачи иска денежные обязательства истца по предварительному договору были выполнены и на счет ЗАО «Энергостройкомплект-М» переведены денежные суммы, равные оговоренной сторонами стоимости квартиры. Более того, квартира, являющаяся предметом предварительного договора купли-продажи, передана истцу по акту приема-передачи и у сторон не имелись претензии друг к другу по исполнению предварительного договора. Поскольку дому был присвоен почтовый адрес, проведены обмеры БТИ, а основной договор купли-продажи ответчик заключать не собирается, гр. А. вынужден был обратиться в суд с подобным иском. Оспариваемая квартира по протоколу распределения жилой площади между Правительством Москвы, ВФСО «Динамо» и ЗАО «Энергостройкомплект-М» передавалась ответчику по делу, т.е. последний вправе был распорядиться ею, вплоть до передаче гр. А по договору.
Одновременно на эту же самую квартиру имелся договор соинвестирования между ЗАО «Энергостройкомплект-М» и ООО «Сансид Трейд», назовем его соинвестором, согласно которому «Энергостройкомплект-М» обязался передать в собственность соинвестору квартиру, а последний внести денежные средства на счет «Энергостройкомплект-М» в оплату стоимости ее строительства. До получения квартиры в собственность соинвестор ( «Сансид Трейд») уступил право требования на эту квартиру гр. С., который полностью расплатившись с соинвестором за уступаемое ему право требование по договору цессии, также претендует на спорную квартиру, заявив в суде требование о признании за ним права собственности на спорную квартиру.
Рассматривая дело с участием всех перечисленных лиц, Тушинский суд г. Москвы при принятии решения установил следующее.
Заключенный между ЗАО «Энергостройкомплект-М» и гр. А. предварительный договор купли-продажи квартиры, суд квалифицировал как договор соинвестирования в строительство квартиры, регламентированный ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений». В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор может налагать на его участников только одну обязанность- обязанность заключить в будущем основной договор. Но основной договор может быть заключен сторонами только при наличии вещи у продавца. Недвижимое имущество считается находящимся у продавца, если право собственности на него зарегистрировано за продавцом. Такого обстоятельства на момент рассмотрения дела в суде не существовало. В то же время ст. 15 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений» дает право инвесторам, вложившим свои средства в строительство, требовать передачи им результата инвестиционных вложений.
Принимая по делу решение суд также исходил из того, что гр. А. фактически расплатился за оспариваемую квартиру с ЗАО «Энергостройкомплект-М», т.е. внес свой инвестиционный взнос в строительство части дома и тем самым получил право требования передачи ему этой квартиры. К тому же в момент рассмотрения дела, квартира была фактически передана по акту приема-передачи от ЗАО «Энергостройкомплект-М» к гр. А.. Иными словами гр. А. подтвердил исполнение своих обязательств перед ЗАО «Энергостройкомплект-М».
В тоже время на эту же спорную квартиру имеется и другой договор уступки прав требования между гр. С и ООО «Сансид Трейд», согласно которому гр. С. получал право требования передачи ему в собственность квартиры от ЗАО «Энергостройкомплект-М» на основании договора соинвестирования между ООО «Сансид Трейд» и ЗАО «Энергостройкомплект-М». Суд не нашел доказательств своевременной оплаты ООО «Сансид Трейд» ЗАО «Энергостройкомплект» инвестиционного взноса. Расчеты между двумя юридическими лицами производились по вексельной схеме, причем при получении векселей и их погашении не было сказано, что стороны рассчитываются ими по договору соинвестирования, и что полученная ЗАО «Энергостройкомплект-М» от реализации векселей денежная сумма предназначена во исполнение договора соинвестирования.
Таким образом суду не было представлено доказательств того, что уплаченная гр.С. ООО «Сансид Трейд» денежная сумма в оплату договора цессии была направлена именно на финансирования строительства оспариваемой квартиры. Договор цессии гр. С. с ООО «Сансид Трейд» согласован с ЗАО «Энергостройкомплект-М» не был, т.е. последний не подтвердил передачу ООО «Сансид Трейд» право на спорную квартиру.
При таких обстоятельствах суд не учел даже доводы гр.С., участвующего в деле и заявляющего самостоятельные требования как третье лицо, что договор цессии между ним и ООО «Сансид Трейд» заключен ранее предварительного договора купли-продажи квартиры между гр. А и ЗАО «Энергостройкомплект-М».
В итоге Тушинский районный суд удовлетворил исковые требования истца гр.А. и признал за ним право собственности на оспариваемую квартиру по указанному адресу, одновременно отказав гр. С. в аналогичном иске по перечисленным обстоятельствам.( Определение Мосгорсуда от 20.01.2012г. по делу № 33-1523).
Итак, исходя из содержания данного решения напрашиваются выводы.
Если между инвестором-застройщиком и физическим лицом заключен предварительный договор купли-продажи квартиры и физическое лицо как потенциальный покупатель оплатил стоимость этой квартиры застройщику, получил оплаченную квартиру по акту от застройщика, но основного договора между сторонами не заключалось, такой договор надлежит квалифицировать как договор инвестирования, подпадающий под действие ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений».
Если бы суд не признал предварительный договор между сторонами как договор инвестирования, гр.А. не вправе был бы требовать признания за ним права собственности на оплаченную квартиру, поскольку такое право могло бы возникнуть только на основании основного договора купли-продажи недвижимости. В этом случае гр. А. мог бы через суд требовать подписания с ним договора купли-продажи квартиры на основании п.5 ст. 429 и п.4 ст. 445 ГК РФ.
По другому делу гр. Р. обратился в суд к ЗАО «Энергостройкомплект-М», ООО «Билдинг» о признании права собственности на квартиру в недостроенном доме и к гр.М. и ЗАО «Энергостройкомплект-М» о применении последствий ничтожного предварительного договора между ними.
Хорошевский районный суд г. Москвы отказал истцу в удовлетворении заявленного иска полностью, мотивируя свой отказ следующим образом.
Дом в 83 квартале Хорошево-Мневники г. Москвы строился на основании Инвестиционного контракта НПП «Тема» (инвестор строительства) с Правительством Москвы. Позднее в контракт вместо инвестора НПП «Тема» вошло ЗАО «83 квартал СЗАО». Как инвестор, ЗАО «83 квартал СЗАО» заключило с ЗАО «Энергостройкомплект-М» инвестиционный договор, привлекая последнего к финансированию строительства дома. Во исполнение данного инвестиционного договора инвестор передал по акту частичной реализации инвестиционного проекта ЗАО «Энергостройкомплект-М» часть квартир в строящимся доме, куда вошла и спорная квартира. Получив право на эту квартиру ЗАО «Энергостройкомплект-М» поспешило передать право на нее гр. М. по предварительному договору.
Суд не нашел, что предварительный договор гр. М. с ЗАО «Энергостройнадзор-М» является ничтожной сделкой.
Одновременно ЗАО «Энергостройкомплект-М» привлекло к финансированию строительства своей доли в строящимся объекте на договорной основе ООО «Билдинг». Суду не было представлено доказательств, что спорная квартира от ЗАО «Энергостройкомплект-М» перешла к ООО «Билдинг» и что последний может распорядиться ею по своему усмотрению. Вместе с тем, ООО «Билдинг» по предварительному договору передало спорную квартиру гр.Р., который и выступил истцом в данном деле. Таким образом, по мнению суда ООО «Билдинг» не могло заключать с гр.Р. предварительный договор на передачу ему квартиры, право на которую общество не получило.
В то же время суд не нашел оснований для признания предварительного договора между гр.М. и ЗАО «Энергостройкомплект-М» ничтожной сделкой.
Мосгорсуд поддержал данное решение Хорошевского суда, оставив его без изменения ( Определение Мосгорсуда от 26.12.2011г. по делу № 33-41930).
В этом деле больше шансов получить право на квартиру у гр. М., если исходить из содержания аналогичного первого дела. Но такое право может возникнуть после сдачи дома в эксплуатацию, как в первом случае. Истец по делу гр.Р. может рассчитывать на возврат своих денежных средств от ООО «Билдинг», поскольку не представлено доказательств передачи ЗАО «Энергостройкомплект-М» права ООО «Билдинг» спорной квартиры. Спор между двумя организациями должен разрешить арбитражный суд.
Эти два дела по «двойным» продажам показывают, что независимо от того, как стороны назовут свои договоры, направленные на оплату строящихся квартир с целью дальнейшего их получения, суды квалифицируют их с учетом направленной воли сторон, содержания и исполнения договоров. Для физических лиц важно еще и основание заключения таких договоров. Необходимо убедиться, что инвесторы, заключая договоры с физическими лицами, имеют право на передаваемые квартиры.
Эти дела, как и все другие, вытекающие из договоров по финансированию строительства части объектов капитального строительства с целью получения в них жилой площади, показывают, что с застройщиками следует подписывать договоры долевого участия в строительстве объектов недвижимости, а если стороной договора выступает не застройщик, а привлекаемое им другое юридическое лицо- договор уступки права долевого участия в строительстве.
Начать дискуссию