НК РФ

Недействительность договоров долгосрочной аренды

Договоры долгосрочной аренды имущества весьма распространены. При этом правильно составленный договор – далеко не единственное требование, предъявляемое к таким сделкам. Существует ряд условий, невыполнение которых может повлечь недействительность договора аренды.
6,2 тыс. 2,4 тыс.

Договоры долгосрочной аренды имущества весьма распространены. При этом правильно составленный договор – далеко не единственное требование, предъявляемое к таким сделкам. Существует ряд условий, невыполнение которых может повлечь недействительность договора аренды.

Ю. А. Зайцева, эксперт АГ «РАДА»

Ситуация

Предприятие взяло в аренду транспортный цех. Сделку Арендатор оформил отдельными договорами долгосрочной аренды производственных помещений, транспортных средств и оборудования с правом первоочередного выкупа.

Со стороны Арендодателя договор подписал генеральный директор, который является его членом совета директоров. Он же владеет 25 процентами акций уставного капитала Арендатора.

Узнав об этом, Арендодатель счел договоры аренды сделкой, в которой имеется личная заинтересованность генерального директора. Поэтому он обратился с иском в суд о признании договоров аренды недействительными на основании статей 77 и 83 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

Суд первой инстанции иск удовлетворил и спорные договоры признал недействительными. Помимо личной заинтересованности руководителя арбитры указали на отсутствие регистрации договора аренды производственных помещений.

Напомним, что долгосрочные договоры аренды недвижимого имущества (на срок более одного года) подлежат государственной регистрации. Об этом сказано в пункте 2 статьи 609 Гражданского кодекса. Это требование закреплено и в статье 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ (далее – Закон о государственной регистрации).

Апелляционная инстанция оставила данное решение без изменений.

Тогда Арендатор обратился с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Решение

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 24 июня 2002 г. № А79-5478/02-СК2-4683 удовлетворил жалобу Арендатора. В своем решении суд указал следующее.

Имущество по договорам аренды по акту приема-передачи передано Арендатору. Спорный договор аренды производственных помещений считается незаключенным, поскольку не проведена его государственная регистрация. Остальные два договора (аренды транспортных средств и оборудования) суд признал оспоримыми сделками. Иск о признании их недействительными может быть предъявлен Арендодателем в течение года. Причем отсчет этого срока начинается со дня, когда Арендодатель узнал об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. На это указано в пункте 2 статьи 181 Гражданского кодекса.

Однако Арендодатель пропустил срок исковой давности для предъявления иска по этим договорам. Поэтому на основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса суд отказал ему в удовлетворении требований.

Окончательное решение этого вопроса принял Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении от 28 января 2003 г. № 7291/02.

Судьи посчитали, что постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене, а решение апелляционной инстанции нужно оставить в силе. В обоснование своей позиции Высший Арбитражный Суд привел следующие доводы.

Все три договора аренды являются взаимосвязанными сделками, направленными на передачу в аренду имущественного комплекса транспортного цеха Арендодателя на срок более года. На этом основании все договоры аренды подлежат обязательной государственной регистрации.

Кроме того, до заключения договоров аренды имущественного комплекса Арендодатель обязан был зарегистрировать свое право собственности на это имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На это указано в статьях 6 и 13 Закона о государственной регистрации.

При таких обстоятельствах суды двух инстанций правомерно признали договоры аренды ничтожными согласно статье 168 Гражданского кодекса.

А для ничтожных сделок срок исковой давности в соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса составляет 10 лет. Таким образом, срок исковой давности для всех договоров не истек.

ВАС указал, что Арендодатель не имел права заключать договоры, не зарегистрировав право собственности на сдаваемое в аренду имущество в Едином государственном реестре.

На этих основаниях договоры аренды были признаны недействительными.

Советы

Арендуя имущество, помните, что право его сдачи принадлежит только собственнику. Также это могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать это имущество в аренду (субаренда). Об этом сказано в статье 608 Гражданского кодекса.

Согласно статьям 219 и 223 Гражданского кодекса, право собственности на недвижимость возникает только после прохождения процедуры его регистрации.

Поэтому, заключая договор аренды, необходимо поинтересоваться у арендодателя о подтверждении его права собственности на сдаваемый объект (статья 611 Гражданского кодекса). Советуем вам приложить к договору аренды копию свидетельства арендодателя на право собственности, заверенную нотариально. Сам договор долгосрочной аренды также нужно зарегистрировать.

Если у вас нет времени и желания заниматься этим хлопотным делом, рекомендуем поступить следующим образом. Договор аренды надо сделать краткосрочным. Для этого его надо заключить на срок, который на 2–3 дня меньше года. Он будет расторгнут в связи с окончанием срока его действия или по соглашению сторон. А через несколько дней заключайте новый.

Обратите внимание, что все сделанное на основании недействительной сделки возвращается в первоначальное состояние. Об этом говорится в статье 167 Гражданского кодекса. И если ваши документы по договору аренды в порядке, а недвижимость не находится в собственности арендодателя, такой договор скорее всего тоже признают ничтожным. Только в этом случае вы можете смело подавать в суд. Ведь в соответствии со статьями 12 и 15 Гражданского кодекса вы имеете право потребовать, чтобы виновник возместил вам убытки – реальный ущерб и упущенную выгоду.

Начать дискуссию

Быть бухгалтером хочу, пусть меня научат... или нет. Можно ли стать бухгалтером самому с нуля и что для этого надо знать

Меня на этот пост вдохновил вопрос пользователя в телеграм-канале. Она попросила помощи в заполнении упрощенной отчетности и уточнила — справится ли она сама, если она не бухгалтер? И, правда, а можно ли вести учет и при этом не иметь образования бухгалтера и всему научиться самому.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Сотрудник банка отдохнул за границей и обогатился за счет клиентки на 29 млн рублей

Сотрудники управления экономической безопасности и противодействия коррупции МВД по Ростовской области выявили факт многомиллионного мошенничества в особо крупном размере сотрудником банковской организации.

ВЭД

Три главных изменения 2024 года для бухгалтера ВЭД

Продавцы из ЕАЭС начнут платить налоги в российскую казну, бизнес освободят от отчетности по мелким сделкам с зарубежными партнерами, а цифровые активы становятся обычным способом расчета.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Лучшие спикеры, новый каждый день

Обязательную маркировку ювелирных изделий перенесут на 2025 год

Чтобы снизить нагрузку с Пробирной палаты, которая будет ставить клеймо на украшения, Минфин перенесет срок обязательной маркировки на 1 сентября 2025 года.

С 1 мая запустят эксперимент по маркировке моторных масел

Для борьбы с контрафактом на рынке Минпромторгу предложили включить в эксперимент по маркировке не только моторные масла для автомобилей, но и свечи зажигания, детали подвески и рулевого управления.

Календарь вебинаров для бухгалтера в апреле 2024. Акцент на проверки

Вебинар — простой способ разобраться в любом важном для бухгалтера вопросе. «Клерк» приглашает на вебинары экспертов-практиков, которые понятно и с примерами разберут любую тему. Вы можете задавать спикеру вопросы и он ответит на них в прямом эфире.

Иллюстрация: freepik/freepik
Опытом делятся эксперты-практики, без воды
Экспорт

Минпромторг сократит список экспортеров, которые могут получать транспортные субсидии

Изменения затронут только тех, кто занимается экспортом товаров из высокомаржинальных групп.

С 01 апреля 2024 года порог беспошлинного ввоза товаров, возможно, вернется к уровню €200 евро

Но подготовка новых документов не началась.

УК РФ

Опасное производство 2 года работало без лицензии и получило доход 26 млн рублей

В Ставропольском крае перед судом предстанет обвиняемый в незаконном предпринимательстве с извлечением дохода на сумму более 26 млн рублей.

Обеспечительные меры при ВНП, предварительные обеспечительные меры + защитный лайфхак

Всегда ли налоговики могут наложить обеспечительные меры (арест) на имущество по результатам проверки?

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру
7
94

Кто имеет право работать неполный день

Если у сотрудников есть основания для неполной занятости, работодатель должен установить удобный для работника график и снизить нагрузку.

Календарь вебинаров для бухгалтера в апреле 2024. Платные и бесплатные

Собрали для вас анонсы вебинаров на апрель 2024 года.

Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Каким числом выставлять счет-фактуру на аванс: бухгалтеры разбираются с формулировками в НК. «Ночной бухгалтер» № 1652

В телеграм-канале «Клерка» бухгалтеры спорили о том, какую дату указать в счет-фактуре на аванс — день получения аванса или любую из последующих пяти дней, которые даны на выставление документа. Истину нашли (вроде).

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
163
IT-компании

Яндекс запустил линейку нейросетей YandexGPT третьего поколения

Искусственный интеллект нового поколения лучше работает со сложными задачами. Бизнес может самостоятельно дообучить нейростеть.

42
Бесплатно с Архив документов

Сколько лет все-таки хранить кадровые документы? Мини-курс

Разбираемся в мини-курсе, какие типы хранения кадровых документов выделяют и какова продолжительность хранения кадровых документов.

Сколько лет все-таки хранить кадровые документы? Мини-курс
НДФЛ

В 2024 году ФНС разошлет уведомления на НДФЛ с процентов по вкладам за 2023 год

В 2024 году вкладчикам впервые необходимо будет уплатить НДФЛ с процентов от банковских вкладов за 2023 год.

Перерасчет имущественных налогов будут делать по-новому

Физлица будут направлять в ИФНС заявления на перерасчет налога на имущество, земельного и транспортного, к которому можно приложить документы, а можно и не прикладывать. Налоговики будут рассматривать это заявление 30 дней.

Как разработать эффективную программу обучения для новых сотрудников

Обучение персонала — сложный и многогранный процесс. Если проводить его правильно, он может стать ключевым инструментом для усиления корпоративной культуры, увеличения продуктивности и стимулирования мотивации сотрудников.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
5
46
УК РФ

Поиск бывшего гендира может вылиться в вымогательство

Сотрудники главного управления уголовного розыска МВД совместно с коллегами из Красноярского края задержали подозреваемых в серии вымогательств у бизнесменов.

Интересные материалы

⚡️Итоги дня: Ozon изменил расчет сбора, Дурова призвали внимательнее следить за Telegram, Камчатку трясет

Подготовили обзор главных событий дня. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.