Налог на имущество

Оптимизация налога на имущество путем оспаривания кадастровой стоимости объектов

Предлагаю обсудить сегодня вопросы оптимизации налогообложения по налогу на имущество юридических лиц путем снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Актуальность данного вопроса состоит в том, что с 2015 года применение УСН организациями освобождает их от обязанности по оплате налога на имущество, за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость.
2,9 тыс. 16

Предлагаю обсудить сегодня вопросы оптимизации налогообложения по налогу на имущество юридических лиц путем снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Актуальность данного вопроса состоит в том, что с 2015 года, согласно новой редакции п. 2 ст. 346.11 НК РФ, применение УСН организациями освобождает их от обязанности по оплате налога на имущество, за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ.

Соответственно, все компании, владеющие коммерческой недвижимостью и применяющие УСН, с 2015 года должны будут не только представлять налоговую декларацию, но и фактически платить налог на имущество, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости.

В связи с тем, что налог на имущество будет исчисляться из кадастровой стоимости соответствующего имущества, платежи в бюджет могут составить значительную для налогоплательщика сумму.

Перечень конкретных объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться исходя из их кадастровой стоимости, должен быть определен исполнительным органом субъекта РФ не позднее 1-го числа налогового периода (пп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Состав сведений о недвижимом имуществе, которое будет включено в этот Перечень, определяется ФНС России (п. 8 ст. 378.2 НК РФ, п. 1 Положения о ФНС, утв. Постановлением Правительства РФ № 506 от 30.09.2004).

До определения ФНС России состава сведений, подлежащих включению в Перечень, их состав утверждается высшим исполнительным органом субъекта РФ по согласованию с ФНС России (ч. 1 ст. 4 Закона РФ № 307-ФЗ).

В качестве примера Перечня объектов недвижимого имущества, по которым налоговая ставка определяется как кадастровая стоимость, можно привести Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость на 2015 год, утвержденный Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области № 1904 от 18 ноября 2014 года.

Что делать, если Вы обнаружили себя в данном Перечне?

Во-первых, не волноваться, так как размер кадастровой стоимости объекта, указанный в Перечне, кого угодно может повергнуть в состояние шока.

Во-вторых, необходимо убедиться, что объект налогообложения, включенный в Перечень, по своему назначению и фактическому использованию действительно подпадает под действие пп. 1 и 2 п. 1. ст. 378.2 НК РФ. Иначе говоря, недвижимость (здание или помещение) документально и / или фактически является административно-деловым центром или торговым центром (комплексом), или хотя бы 20 % ее площади используется под данные цели. На практике очень часто имеют место случаи, когда в такие Перечни включаются объекты недвижимости, документально и фактически используемые под склады, производственные цеха и даже котельные.

Как указано в письме Министерства финансов РФ № 03-05-05-01/4065 от 03.02.2014, если законом соответствующего субъекта РФ установлены особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества, указанных в пп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 Кодекса, определен и официально опубликован Перечень объектов недвижимого имущества, то определение налоговой базы в качестве кадастровой стоимости производится исключительно в отношении указанных в пп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 Кодекса объектов недвижимого имущества, хотя они и включены в Перечень.

Однако, во избежание возможных споров с налоговым органом, автор рекомендует обратиться в высший орган исполнительной власти субъекта РФ, утвердивший Перечень, с письмом об исключении из него вашего объекта недвижимости. Процедура исключения в настоящее время во многих регионах юридически не регламентирована. Налицо пробел в правовом регулировании, который подлежит устранению. Так, например, в Тульской области на момент написания данной статьи только создается Комиссия по рассмотрению подобных обращений. В нее планируется включать представителей высшего органа исполнительной власти, представителей органов местного самоуправления и представителей Росреестра.

И в-третьих, если назначение и фактическое использование вашего здания или помещения подпадают под действие пп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса, а размер налога на имущество, подлежащего уплате по вновь насчитанной кадастровой стоимости, навевает мысли о скором разорении, необходимо знать, что существует возможность минимизировать налоговую базу путем оспаривания кадастровой стоимости.

В федеральное законодательство, регламентирующее процесс оспаривания кадастровой стоимости, в июле 2014 года были внесены значительные изменения. В настоящее время, согласно действующей редакции ст. 24.18 Федерального закона РФ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — Комиссия). При этом судебное оспаривание для юридических лиц возможно только после надлежащего обращения в Комиссию. Законодатель предусмотрел обязательное досудебное рассмотрение данных споров через Комиссию, так как суды за несколько прошлых лет были просто завалены исками об оспаривании.

При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (абзац 2 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности, Постановление Президиума ВАС РФ № 10761/11 от 25.06.2013).

По статистике, около 30 % обращений в Комиссию и суд получают отказ из-за неправильно выбранной даты оценки.

Как же правильно определить эту дату? Целесообразно воспользоваться положениями ст. 24.18 Федерального закона РФ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», где сказано, что заявитель вправе обратиться к заказчику работ по оценке и в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. При этом в течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса вам должны дать ответ, в котором и будет указана дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта.

Кроме того, в региональных Комиссиях имеются специальные отделы, занимающиеся приемом и рассмотрением заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. Расположены они при органах кадастрового учета. Обычно раз в неделю специалисты таких отделов ведут прием и отвечают на все интересующие вопросы, в том числе о дате, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Также установить данную дату можно и самим. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности» прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако после изучения положений главы III.1 данного закона, подзаконных актов, регулирующих порядок проведения кадастровой оценки, становится понятно, что необходимо указывать рыночную стоимость на ту дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»).

В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, не учтенных на дату оценки объектов недвижимости, а также при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости (абзац 2 ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», Решение Арбитражного суда республики Карелия от 12 сентября 2014 г. по делу № А26-4547/2014).

В данном случае кадастровая стоимость здания / помещения определяется в порядке, установленном Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 18.03.2011 № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости». Результаты определения кадастровой стоимости здания, помещения отражаются в Акте определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, датой составления которого и будет являться дата установления кадастровой стоимости.

При определении даты, на которую установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости, необходимо обратить внимание на то, что в силу п. 1 ст. 24.12. Закона «Об оценочной деятельности» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет.

Прежде чем обращаться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта, целесообразным будет получить информацию о том, когда планируется следующая государственная кадастровая оценка.

Если после вашего обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в Комиссию, а затем в суд, будут установлены новые результаты определения государственной кадастровой оценки, то дата оценки в Вашем отчете об определении рыночной стоимости уже не будет являться актуальной. В связи с чем Комиссией, а затем и судом будет вынесено решение об отказе в удовлетворении заявления (Постановление АС Центрального округа от 20.10.2014 по делу № А54-2415/2013, Постановление АС Московского округа от 31.10.2014 по делу № А41-52354/13).

Итак, дату, на которую проводим оценку, установили.

Следующим важным моментом является размер рыночной стоимости, рассчитанный оценщиком. Согласно п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития № 263 от 04.05.2012, в случае если рыночная стоимость объекта отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает положительное решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании одного отчета о рыночной стоимости.

Если же рыночная стоимость объекта отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, помимо отчета, необходимо прикладывать положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщика. При этом надо иметь в виду, что стоимость такого заключения составляет примерно пятикратную стоимость отчета и срок его изготовления составляет не менее двух месяцев. 

Вывод: либо сразу заплатишь много и снизишь налог в десятки раз, либо сэкономишь на процедуре оформления и снизишь кадастровую стоимость не более чем на 29 %.

Затем собираем документы по списку, указанному в ст. 24.18 Федерального закона РФ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», и предоставляем в Комиссию.

Срок рассмотрения заявления — 1 месяц с даты его поступления. Обычно на заседания такой Комиссии приглашаются заявитель, оценщик, определивший рыночную стоимость недвижимости, и представитель органа исполнительной власти — заказчик работ по кадастровой оценке. В ходе заседания отчет об оценке подлежит тщательной проверке, в связи с чем целесообразно заранее самостоятельно проверить его на наличие ошибок и опечаток. Проверяются и анализируются объекты недвижимости, представленные для сравнения. При этом должны совпадать назначение, фактическое использование, местонахождение объектов.

Если Комиссией не выявлено нарушений в проведенной оценке, она принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, и Вы можете облегченно вздохнуть.

Однако в ряде регионов России, например, в Ульяновской области, Красноярском крае, существует практика обжалования решений Комиссии. Речь идет о решениях, существенно уменьшающих размер кадастровой стоимости. Показателен в данном случае пример судебных арбитражных дел № А72-11131/2012 и № А33-11256/20122. Заявителям являлись Администрация Красноярского края и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Ульяновской области соответственно, которые не согласились со значительным уменьшением налогооблагаемой базы. Однако в обоих случаях в требованиях заявителям было отказано, так как решение Комиссии соответствовало законодательству, кроме того, суды указали на отсутствие у администрации охраняемого законом интереса в данных правоотношениях, поскольку она не является администратором доходов по данному налогу.

Если же Комиссией выявлены нарушения в отчете о рыночной стоимости, методах оценки и прочее, то она отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение Комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Следовательно, требование предъявляется к органу кадастрового учета, осуществляющему функции по государственной кадастровой оценке, и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства. Эти правила включают распределение бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка. Для чего в случае необходимости судом в соответствии с правилами АПК РФ назначается еще одна, теперь уже судебная, экспертиза (ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», Постановление Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 г. № 913/11).

И в заключение, большой подарок от наших законодателей. Согласно п. 5 ст. 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», в случае изменения кадастровой стоимости по решению Комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости применяются для целей налогообложения с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Комментарии

1
  • Надежда К
    Алексей Жуков, если Вы хотите порекламироваться у нас на сайте, обратитесь в рекламную службу сайта. Не тратьте время, вся несанкционированная реклама все равно будет удаляться.

Можно ли удержать с сотрудников стоимость обучения

Работодатели готовы оплачивать учебу, но встает вопрос и о защите средств. Часто — если сотрудник увольняется преждевременно, с него пытаются возместить стоимость. Законно ли это?

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Кадровый аутсорсинг: в чем выгода

Штрафы за неправильное ведение кадрового делопроизводства достигают в некоторых случаях 200–500 тыс. руб., а проверки ГИТ в последнее время происходят все чаще. 

Кадровый аутсорсинг: в чем выгода

Верховный суд: ВТБ будет платить НДС за лицензии Microsoft

Поставщик программного обеспечение выиграл суд с банком ВТБ. После изменения налогового законодательства ему пришлось заплатить НДС по сублицензионному договору. Теперь программный НДС будет возмещать ВТБ.

Лучшие спикеры, новый каждый день

Часть команды, часть корабля? Как теперь сотрудничать с самозанятыми без штрафов и доначислений в налоговую: 3 совета от юриста

С первого марта вступил в силу новый приказ Минтруда, и он серьезно затронет ваш бизнес, если вы работаете с самозанятыми. Государство решило заняться теми, кто пытается обходить налоги, и ваши отношения с самозанятыми исполнителями будут под особым контролем.

До 1 апреля надо сдать бухотчетность за 2023 год

Организации на всех режимах налогообложения должны сдавать бухгалтерскую отчетность не позднее 3-х месяцев после окончания отчетного года. Крайний срок сдачи за 2023 год – 01.04.2024 включительно.

ПСН

🔨 ИП на ПСН должен сам оказывать услуги, а не перезаказывать их у других ИП. Эксперт: достаточно спорная позиция Минфина

Заключение предпринимателем договоров субподряда с другими ИП не вписывается в рамки патента.

104
Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Кредиты и не только: способы финансирования предпринимателей

В 2023 году количество малых и средних предприятий в России увеличилось на 500 тыс. — до 6,3 млн. Это стало рекордом за всю историю существования реестра МСП.

Кредиты и не только: способы финансирования предпринимателей

ТОП-15 курсов по 1С:Документоборот (делопроизводство) в 2024 году

В этой статье мы собрали платные и бесплатные курсы по 1С:Документообороту.

ТОП-15 курсов по 1С:Документоборот (делопроизводство) в 2024 году
Банки

Клиенты ВТБ будут получать кешбэк в рублях

ВТБ по программе мультибонусов будет начислять кешбэк в реальных рублях. Клиенты могут установить избранные категории товаров для получения повышенных бонусов до 25% с покупок.

🏃 Какие выплаты положены работнику при увольнении переводом. Эксперт: допвыплаты на уровне закона были бы странными

Если сотрудник увольняется переводом к другому работодателю, то никаких выходных пособий и компенсаций в ТК за это не предусмотрено.

146

Руководители рассказали, почему готовы отказаться от должности. Исследование

Больше трети руководителей в России готовы отказаться от своей должности, чтобы начать строить карьеру в новой профессии.

Инвесторы жалуются на «Лукойл» из-за сокрытия финансовой отчетности

Компания в отчетности по МСФО за 2023 год не сравнила результаты с прошлым годом, ссылаясь на постановление, которое перестало действовать.

Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Электронный документооборот в сфере строительства: зачем он нужен современному предприятию 

Перевод бизнес-процессов в цифровое поле — больше, чем просто тренд. Это принятие вызовов времени и необходимость для тех компаний, которые ориентированы на масштабирование и активное развитие.

Электронный документооборот в сфере строительства: зачем он нужен современному предприятию 

Верховный Суд поддержал рекомендации Роспотребнадзора обеспечивать водой и спецодеждой работающих в жару

ВС РФ признал законными Рекомендации по работе в условиях сильной жары и повышенных температур, изданные Роспотребнадзором.

Бесплатно с Кадры

Кадровое законодательство 2024: изменения и дополнения. Мини-курс с видео, конспектом и тестами

Обо всех изменениях кадрового законодательства, нововведениях в ТК, нюансах заполнения ЕФС-1 и новых формах налоговой отчетности рассказываем в мини-курсе.

Кадровое законодательство 2024: изменения и дополнения. Мини-курс с видео, конспектом и тестами

Обновления на «Клерке». Все уже заметили?

Даже самый качественный сайт со временем устаревает. Нужны обновления и модернизация. Сегодня на «Клерке» все это произошло. Кто самый наблюдательный? Кто заметил? Что бы вы еще хотели поменять?

Обновления на «Клерке». Все уже заметили?

Прокуратора может изъять акции «Макфы» в пользу государства

Прокуроры доказывают в суде, что производство макаронных изделий под брендом «Макфа» имеет коррупционное происхождение. Их бенефициары вели бизнес, работая в органах госвласти.

113
ЭДО

Минтранс хочет провести эксперимент с переходом на ЭДО грузоперевозок на всех видах транспорта

Проведение эксперимента по переходу на электронный документооборот затронет грузоперевозки автомобильным, морским, речным, железнодорожным и воздушным видами транспорта.

Что ест бухгалтер. Давно не ели десертов

Лекарство от негатива. Тирамису — самый популярный в мире десерт.

Что ест бухгалтер. Давно не ели десертов
141

Интересные материалы

Банки

Приложение Райффайзенбанка снова работает

Специалисты устранили внутреннюю техническую ошибку, которая не позволяла клиентам отправить деньги.