Приобретение квартиры без предварительной проверки означает проблемы, с которыми придется столкнуться новому владельцу. Не допустить их поможет изучение документов, личностей владельцев жилплощади, изменений планировки жилья. Обязательно стоит узнать, есть ли у продавца документы для распоряжения недвижимостью: договор купли-продажи, договор о разделении имущества, часто право распоряжения передается дарственной или по наследству.
Если из документов у продавца только доверенность, такая сделка будет рискованной, особенно если до истечения срока давности осталось мало времени. Реальный хозяин жилплощади имеет право и возможность отменить доверенность, сделав договор купли-продажи недействительным. Аспекты жилого объекта позволит выяснить выписка из ЕГРН — именно она включает информацию о квартире, требуемую для государственного оформления.
Требующие проверки документы
Перед инициацией сделки покупателю стоит ознакомиться с документами, которые подтвердят отсутствие проблем. Их перечень следующий:
-
выписка с данными, взятыми из ЕГРН;
-
свидетельство о браке продавца или его расторжении (если в паспорте указана информация о наличии супружества);
-
документ о несудимости, подтверждающий надежность владельца квартиры;
-
справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, налогам, прочим платежам.
Выписка ЕГРН — основной документ, где прописано все, что касается прав на жилье. То есть именно через него можно проверить истинность собственника квартиры. Тут подается хронология владельцев, подтверждается право текущего хозяина на распоряжение собственностью. При существовании совладельцев жилого объекта, наследников это может помешать беспроблемной покупке.
Брак может быть проблемой
Если у владельца жилья заключен брак, а недвижимость была получена во время супружеского союза — единолично распоряжаться ею продавец не может. Ему обязательно нужно согласие супруга или супруги, иначе при неучтении интересов партнера суд отменит сделку — схема широко применяется мошенниками.
Простая проверка включает в себя изучение паспорта, а если в нем есть штамп о браке и разводе — запрос соответствующего свидетельства. При подтверждении информации о браке проверяется число: если получение прав на собственность возникло после бракосочетания и до развода — требуется согласие на продажу с нотариальным заверением.
Долги и судимости — дополнительные проблемы
Стоит отказаться от покупки жилплощади у продавца, который имеет судимость, особенно по статье, предполагающей экономические преступления. Проконтролировать нарушение закона продавцом поможет сайт Верховного суда, где доступен поиск по фамилии и инициалам собственника. Информация открыта — за нее не нужно платить, а доступ вполне легален.
Наличие долгов у хозяина жилья — также камень преткновения. Его банкротство позволит в дальнейшем аннулировать сделку, при этом квартиру придется вернуть, а возврат полной денежной суммы будет под вопросом. Статус должника легко проверяется по сайту Арбитражного суда или ресурсу ФССП, кроме того, банкротство контролируется через федеральный реестр, где указывается наличие соответствующего производства.
Если на квартире есть арест или она куплена по ипотеке, не выплаченной на момент продажи, сделка не удастся. Провести ее можно по разрешению банка, а наличие обременений проверяется по выписке ЕГРН. Особое внимание стоит уделить долгам по коммунальным услугам, иначе обязанность их уплаты переходит на нового собственника.
Здоровье владельца
Очень важно проверить дееспособность владельца жилья, ведь он может зависеть от алкоголя или наркотиков, а пенсионный возраст создает угрозу старческого слабоумия. Поэтому необходимо проконсультироваться с врачом, взять справку о ненахождении его на медицинском учете. Иначе родственники вправе оспорить сделку, ведь владелец мог быть недееспособным и не иметь законного права на продажу.
Справка о здоровье выдается в психоневрологическом диспансере, где человек может находиться на учете, срок ее выдачи не должен превышать месяца. Если продавец отказывается предоставить документ — это повод отказаться от соглашения.
Список прописанных лиц
Покупателю необходимо проверить наличие прописанных на жилплощади людей, ведь они сохранят право проживания после продажи. Чтобы не допустить неудобств, запрашивается выписка из ЕГРН расширенного типа, от продавца стоит требовать предварительное выписывание проживающих. Иначе придется обращаться в суд для принудительного прекращения прописки.
Особенно опасно покупать жилье с прописанными несовершеннолетними, которых выписать очень сложно, ведь придется запрашивать разрешение в органах опеки. В идеале список прописанных должен быть пустым, тогда проблем точно не предвидится.
Ремонтные работы и перепланировки
Технический паспорт квартиры — еще один документ, требующий внимания. Наиболее важен план комнат. Исходя из него, удастся понять, проводилась ли перепланировка в формате объединения комнат или разрушения отдельных стен.
Если капитальный ремонт, сопряженный с перепланировкой, не узаконен — государственную регистрацию объект не пройдет. Покупателю придется возвращать предыдущий вид, затрачивая на это время и деньги — допустить этого нельзя. Дополнительно будет нелишним уточнить запланированный капремонт или включение дома в программу реновации — тогда придется дожидаться окончания работ, меняя качественную квартиру на жилплощадь неизвестного качества.
Итоги
Заключение простое: перед покупкой недвижимости обязательно нужно провести проверку по всем возможным базам и реестрам. Это даст возможность исключить приобретение проблемного объекта, если запросить:
-
документ о техническом состоянии недвижимости;
-
справку о прописанных лицах;
-
документы для совершения купли-продажи;
-
справку о здоровье владельца.
Минимизировать риски, получить всю информацию в единой информационной сводке и проверить квартиру перед покупкой поможет интернет-сервис «Доминфо». Профессиональные юристы подготовят качественный отчет, в котором будут показаны все важнейшие нюансы недвижимости, требуемые в обязательном порядке.