Акт возврата ≠ автоматическая аренда: позиция ВС РФ

Колледж арендовал помещение на 11 месяцев. За месяц до окончания срока он уведомил арендодателя об отказе от пролонгации, составил односторонний акт возврата и передал ключи охране.

Арендодатель не подписал акт, заявил о «автоматическом продлении договора» и потребовал 4,2 млн руб. за 9 месяцев аренды, которых фактически уже не было.

Три инстанции поддержали арендодателя и взыскали деньги.

Суды отклонили довод арендатора о том, что его заявление от 29 декабря 2022 г. об отказе от исполнения договора следует считать в соответствии с пунктом 3.2 договора отказом от пролонгации договора, указав, что из уведомления от 29 декабря 2022 г. усматривается намерение арендатора именно отказаться от исполнения договора, а не заявить отказ от его пролонгации. Суды также посчитали, что наличие указанного уведомления не имеет правового значения, так как ответчик не представил надлежащих доказательств возврата помещения арендодателю в период, за который истец предъявил требование о взыскании задолженности

Что сказал Верховный Суд

Экономколлегия ВС отменила решения нижестоящих судов и подчеркнула ключевые моменты:

1. Продление аренды не происходит автоматически, если арендатор вовремя заявил об отказе.
   В договоре было условие: за 30 дней уведомить другую сторону. Колледж это сделал.

2. Фактическое освобождение помещения имеет значение.
   Передача ключей, выезд, прекращение пользования помещением = прекращение аренды.

3. Отсутствие подписи арендодателя на акте возврата — не препятствие.
   Подтвердить прекращение аренды можно любыми доказательствами: письмами, свидетелями, даже конклюдентными действиями.

Из изложенного следует, что одна из сторон договора может отказаться от продления арендных отношений, сообщив другой стороне о решении прекратить арендные отношения в любое время, но не позднее 30 дней до истечения 11 месяцев. Юридически значимым в данном случае будет являться однозначная воля стороны, доведенная до контрагента, о прекращении арендных отношений, не изменившаяся до указанного срока, после которого договор прекращает свое действие.

Отсутствие на акте приема-передачи подписи арендодателя, уведомленного о намерении арендатора возвратить помещение, само по себе не свидетельствует о том, что арендатор продолжил пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды.

ВС поставил точку в истории с «автоматической арендой». Если арендатор заранее уведомил и реально освободил помещение, он больше ничего не должен, даже если арендодатель «не принял» ключи.

Хорошая практика для арендатора, ведь решение защищает от ситуации, когда арендодатель искусственно удерживает вас «в аренде» и требует оплату за пустое помещение.

Надеюсь, что теперь при споре суд будет оценивать реальное прекращение пользования, а не только бумаги.

Подписывайтесь на мой канал, там много пользы.