Кто обманывает ТЦ, или откуда берутся ошибки в кадастровой оценке

Перед собственниками часто встает вопрос снижения кадастровой стоимости. Почему это так принципиально для бизнеса? Потому что от этого зависит, насколько тяжелым окажется налоговое бремя. В этой публикации мы решили сделать акцент на торговых центрах — эти объекты на поверку часто оценены несправедливо. Исправить ошибки законным способом непросто, но можно.
73 21
Кто обманывает ТЦ, или откуда берутся ошибки в кадастровой оценке
Иллюстрация: Maria Teneva/unsplash

Как снизить кадастровую стоимость

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, в России есть два способа.

Первый, ставший уже традиционным, известен в силу закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ.

Задача — замена кадастровой стоимости на рыночную.

Для этого составляется отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, который нужно предоставить на рассмотрение специальной комиссии или в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), определившее кадастровую стоимость. Если решить вопрос мирным путём не удалось — добро пожаловать в суд.

Второй способ предполагает исправление ошибок, допущенных при определении самой кадастровой стоимости. В этом случае заказывать отчет не нужно. Обращаетесь в ГБУ с заявлением, к которому прилагаете обоснование с перечислением ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Никаких комиссий и судов.

Если вам удалось добиться исправления, при проведении следующей оценки кадастровая стоимость увеличиваться не будет. Если, конечно, ГБУ не повторит сделанную ошибку.

Подходы к кадастровой оценке: сравнительный, доходный, затратный

Основные подходы, используемые при определении кадастровой стоимости:

  • сравнительный;

  • доходный;

  • затратный.

Каждый из трёх подходов — это целый комплекс специфических методик, у каждой из которых есть свои характерные особенности. К примеру, сравнительный подход — комплекс методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сопоставлении с аналогами объекта оценки, в отношении которых уже имеется информация о ценах. Согласно Федеральному стандарту оценки № 1 в качестве аналога может выступать вариант, сходный с объектом по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим стоимость.

В основе доходного, или маржинального подхода — определение стоимости объекта недвижимости посредством расчета ожидаемых доходов от его использования/владения им. Это позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу. В практике частных оценщиков этот способ, по понятным причинам, получил наибольшее распространение.

Затратный подход, согласно ФСО № 1 — это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Применяется он в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. Этот подход — симбиоз методов, определяющих затраты на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. 

Как оценивают в ГБУ

Большинство региональных ГБУ не могут учитывать индивидуальные нюансы в характеристиках объекта в силу массовости оценки. Нет ничего удивительного, что в базу данных ГБУ в итоге попадают некорректные сведения.

Без заголовка.png

Фрагмент Отчета о ГКО, проведенной в 2018 году в Санкт-Петербурге

В большинстве регионов оценка ОКСов, включая торговые центры, банки, автосалоны, выполняется по методике затратного подхода.

Справочное подспорье. Формула оценщика

В специализированных справочниках для оценщиков и юристов по недвижимости находим следующую информацию:

  • в каком регионе и когда проходит государственная кадастровая оценка (ГКО);

  • как меняется стоимость от одной оценки к другой с учетом индексации цен;

  • какие показатели используются для определения рыночной, справедливой, инвестиционной стоимости объекта. 

Расчет затрат на замещение/воспроизводство зданий с использованием «Справочника Оценщика» делаем по формуле:

Сстр = Сбаз х N х К1 х К2х…хКn ,

где:

Сстр — затраты на замещение/воспроизводство объекта недвижимости;

Сбаз — базовый удельный показатель стоимости строительства в расчете на единицу измерения (1 кв.м или 1 куб.м.) здания/сооружения для условий строительства в Московской области, определенный на основе укрупненных показателей стоимости строительства издания КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика»;

N — количество единиц сравнения (площадь, объем оцениваемого объекта и т.п.);

K1 — коэффициент, учитывающий различия в объемно-планировочных показателях, конструктивных параметрах, качестве применяемых материалов, конструкций, типе инженерных систем оцениваемого и сопоставимого объектов. Поправки рассчитываются в соответствии с рекомендациями по использованию справочника;

K2 — коэффициент пересчета стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений на дату определения кадастровой стоимости по сравнению с 01.01.2017 г., с 01.01.2018 г. или с 01.01.19 (определяется в зависимости справочника).

Подводные камни допущений

Каждый регион РФ готовит отчёт об оценке кадастровой стоимости. Каждый из этих документов содержит так называемые допущения, которых при проведении ГКО делается очень много. Для удобства восприятия предлагаем разделить их на группы.

Первое допущение — ошибки и опечатки в качественных и количественных характеристиках в исходном перечне объектов оценки, с учётом большого количества объектов оценки, а также предполагаемого назначения результатов оценки. Даже если о них знают, они не исправляются. По совершенно банальной причине отсутствия прав у специалистов уполномоченного учреждения (ГБУ) на внесение изменений в ЕГРН.

Второе допущение — при массовом методе объекты оценки являются типичными, т.е. сопоставимыми с объектами-аналогами, представленными на рынке. У них схожие характеристики, что позволяет их группировать. При определении кадастровой стоимости не учитывались уникальные особенности каждого конкретного объекта — ведь они попросту отсутствуют в базе Росреестра.

Зная уникальные характеристики своего объекта, в дальнейшем можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости.

Что подразумевается под «уникальными характеристиками»? Для оценщиков это четыре основных пункта:

  • наименование, назначение;

  • материал стен;

  • год ввода в эксплуатацию;

  • этажность.

Основные ошибки вводных данных Росреестра кроются именно здесь.

Третье и четвертое допущения — год ввода в эксплуатацию и количество этажей. Последнее не особенно влияет на стоимость объекта, поэтому не станем заострять внимание на этом факторе. Что касается года ввода в эксплуатацию, то ошибки возникают, если строительство шло долго. От момента фактического завершения строительства до начала эксплуатации может быть значительный временной промежуток. Что, конечно, влияет на износ.

Затратный подход в оценке предполагает расчёт. Специалисты считают, сколько стоит воспроизвести данное здание заново. Затем, в зависимости от продолжительности эксплуатации, вычитают износ. Этот пункт обязательно стоит учитывать при определении справедливой кадастровой стоимости.

Кто может обсчитать торговый центр

Казалось бы, только мы, обычные покупатели, вечно сетуем, что нас обсчитали в ТЦ. Но и на старуху бывает проруха — торговым центрам тоже приходится несладко. Точнее, их собственникам.

Наименование и материал стен — вот самые важные пункты для объектов коммерческого использования. Здесь, как мы говорили выше, прячутся самые серьёзные ошибки. Например, может быть указано наименование «торговый центр», или «торгово-развлекательный комплекс», хотя фактически это гипермаркет. Гипермаркет построить гораздо дешевле, чем торговый центр. В среднем оценочная стоимость гипермаркета и ТРК (торгово-развлекательного комплекса) различается в два раза (!).

Конечно, ТРК стоит дороже. Одна из самых распространенных ошибок — когда ставят наименование «торгово-развлекательный комплекс», однако по факту в здании нет ни катков, ни боулингов, ни кинотеатров. Например, торговый комплекс «Променад» в Санкт-Петербурге рассчитан как торгово-развлекательный комплекс. Если бы его посчитали как просто торговый комплекс, каковым он и является, то кадастровая стоимость была бы процентов на 30-40 ниже.

ТРК, помимо упомянутых развлекательных функций, подразумевает сплошное остекление, многоэтажность строения, наличие дополнительных грузовых лифтов, лестниц, эскалаторов. И это тоже делает объект существенно дороже.

Если это гипермаркет, то он должен относиться к торгово-складским объектам. Ведь это в действительности крупный склад самообслуживания.

«Лента», «Карусель», «Перекрёсток», «Окей» — торгово-складские объекты, и должны быть посчитаны именно так. В вышеупомянутом сборнике «КоИнвест» должен подбираться соответствующий аналог.

Город

Объект

КС «до»

КС «после»

КС снижена на, %

Ниж. Новгород

ТЦ

914 640 353,93 руб.

498 574 586,2 руб.

45,5%

Ниж. Новгород

ТЦ

487 652 236,65 руб.

265 821 385,5 руб.

45,5%

Краснодар

ТЦ

432 621 530,06

277 726 751,15

35,8%

Санкт-Петербург

ТЦ

678 860 084,19

462 337 403,42

31,9%

Санкт-Петербург

ТЦ

425 996 874,82

306 070 696,75

28,2%

Реальные примеры снижения кадастровой стоимости из практики «Митсан Консалтинг».

Если в техпаспорте написано «торгово-развлекательный комплекс», в Росреестре зарегистрирован именно торгово-развлекательный комплекс, у оценщика есть все основания для того, чтобы взять в качестве аналога именно ТРК. Хотя было бы логичнее взять обычный одноэтажный магазин.

Такой подход влечет за собой целую цепочку ошибок. Результат неправильной группировки объекта недвижимости — завышение кадастровой стоимости. Что, соответственно, приводит к увеличению налогового бремени.

На что можно повлиять, обнаружив ошибку? Как минимум, будет изменен коэффициент, учитывающий различия. Но можно пойти дальше и поменять аналог по сборнику «Ко-Инвест». Задача автоматически становится шире, ведь будут рассмотрены все звенья цепочки: влияние на износ, на выбор аналога, на коэффициенты.

Какие основные ошибки допускаются в расчётах

Как считается объект? Первое — количество единиц сравнения. Это площадь, объём оцениваемого объекта. Чаще всего используется общестроительный объём. В Росреестре только общая площадь. Соответственно, применяют коэффициенты, и от общей площади переходят к строительному объёму. Здесь и кроется самая большая ошибка, которая встречается повсеместно — неправильно указан строительный объем. Чаще всего он занижен. Однако бывают случаи, когда строительный объем оказывается завышенным.

Не пытайтесь самостоятельно оперировать этими коэффициентами, наименованиями. Любые поправки, изменения, замечания нужно обосновать прилагаемыми документами. В прилагаемых документах будет виден ваш строительный объём, что часто приводит к увеличению кадастровой стоимости, а значит, налоговых платежей. Вряд ли вам это нужно.

Риски очень велики. Только профессионалы видят все варианты развития событий. Неподготовленному человеку учесть это очень сложно.

Вторая распространённая ошибка «прячется» в выборе аналога. В основном, из-за некорректного отражения наименования объекта оценки в данных Росреестра.

Третье — ошибка применения коэффициентов, учитывающих различия в конструктиве, в качестве применяемых материалов, конструкций и так далее. Она тоже встречается часто, но доказать её непросто. Мы говорим: «стены соответствуют такому классу конструктивных систем», а в ГБУ говорят: «да нет же». Чтобы доказать свою правоту, нужно знать Методические указания и проектную документацию.

Фактологические ошибки Росреестра, неверное толкование информации специалистами ГБУ, размытые формулировки — разбираться со всем этим должны исключительно профессионалы. Тем более что свои нюансы оценки и регистрации ОКС есть не только у торговых центров — это касается и автосалонов, и банков.

Но об этом — в следующих публикациях «Митсан Консалтинг».

Начать дискуссию

Быть бухгалтером хочу, пусть меня научат... или нет. Можно ли стать бухгалтером самому с нуля и что для этого надо знать

Меня на этот пост вдохновил вопрос пользователя в телеграм-канале. Она попросила помощи в заполнении упрощенной отчетности и уточнила — справится ли она сама, если она не бухгалтер? И, правда, а можно ли вести учет и при этом не иметь образования бухгалтера и всему научиться самому.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
138

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Мошенничество

Сотрудник банка отдохнул за границей и обогатился за счет клиентки на 29 млн рублей

Сотрудники управления экономической безопасности и противодействия коррупции МВД по Ростовской области выявили факт многомиллионного мошенничества в особо крупном размере сотрудником банковской организации.

ВЭД

Три главных изменения 2024 года для бухгалтера ВЭД

Продавцы из ЕАЭС начнут платить налоги в российскую казну, бизнес освободят от отчетности по мелким сделкам с зарубежными партнерами, а цифровые активы становятся обычным способом расчета.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
1
261
Лучшие спикеры, новый каждый день

Обязательную маркировку ювелирных изделий перенесут на 2025 год

Чтобы снизить нагрузку с Пробирной палаты, которая будет ставить клеймо на украшения, Минфин перенесет срок обязательной маркировки на 1 сентября 2025 года.

С 1 мая запустят эксперимент по маркировке моторных масел

Для борьбы с контрафактом на рынке Минпромторгу предложили включить в эксперимент по маркировке не только моторные масла для автомобилей, но и свечи зажигания, детали подвески и рулевого управления.

105

Календарь вебинаров для бухгалтера в апреле 2024. Акцент на проверки

Вебинар — простой способ разобраться в любом важном для бухгалтера вопросе. «Клерк» приглашает на вебинары экспертов-практиков, которые понятно и с примерами разберут любую тему. Вы можете задавать спикеру вопросы и он ответит на них в прямом эфире.

Иллюстрация: freepik/freepik
Опытом делятся эксперты-практики, без воды
Экспорт

Минпромторг сократит список экспортеров, которые могут получать транспортные субсидии

Изменения затронут только тех, кто занимается экспортом товаров из высокомаржинальных групп.

С 01 апреля 2024 года порог беспошлинного ввоза товаров, возможно, вернется к уровню €200 евро

Но подготовка новых документов не началась.

УК РФ

Опасное производство 2 года работало без лицензии и получило доход 26 млн рублей

В Ставропольском крае перед судом предстанет обвиняемый в незаконном предпринимательстве с извлечением дохода на сумму более 26 млн рублей.

Обеспечительные меры при ВНП, предварительные обеспечительные меры + защитный лайфхак

Всегда ли налоговики могут наложить обеспечительные меры (арест) на имущество по результатам проверки?

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру
7
118

Кто имеет право работать неполный день

Если у сотрудников есть основания для неполной занятости, работодатель должен установить удобный для работника график и снизить нагрузку.

Календарь вебинаров для бухгалтера в апреле 2024. Платные и бесплатные

Собрали для вас анонсы вебинаров на апрель 2024 года.

Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Каким числом выставлять счет-фактуру на аванс: бухгалтеры разбираются с формулировками в НК. «Ночной бухгалтер» № 1652

В телеграм-канале «Клерка» бухгалтеры спорили о том, какую дату указать в счет-фактуре на аванс — день получения аванса или любую из последующих пяти дней, которые даны на выставление документа. Истину нашли (вроде).

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
217
IT-компании

Яндекс запустил линейку нейросетей YandexGPT третьего поколения

Искусственный интеллект нового поколения лучше работает со сложными задачами. Бизнес может самостоятельно дообучить нейростеть.

58
Бесплатно с Архив документов

Сколько лет все-таки хранить кадровые документы? Мини-курс

Разбираемся в мини-курсе, какие типы хранения кадровых документов выделяют и какова продолжительность хранения кадровых документов.

Сколько лет все-таки хранить кадровые документы? Мини-курс
НДФЛ

В 2024 году ФНС разошлет уведомления на НДФЛ с процентов по вкладам за 2023 год

В 2024 году вкладчикам впервые необходимо будет уплатить НДФЛ с процентов от банковских вкладов за 2023 год.

Перерасчет имущественных налогов будут делать по-новому

Физлица будут направлять в ИФНС заявления на перерасчет налога на имущество, земельного и транспортного, к которому можно приложить документы, а можно и не прикладывать. Налоговики будут рассматривать это заявление 30 дней.

Как разработать эффективную программу обучения для новых сотрудников

Обучение персонала — сложный и многогранный процесс. Если проводить его правильно, он может стать ключевым инструментом для усиления корпоративной культуры, увеличения продуктивности и стимулирования мотивации сотрудников.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
5
64
УК РФ

Поиск бывшего гендира может вылиться в вымогательство

Сотрудники главного управления уголовного розыска МВД совместно с коллегами из Красноярского края задержали подозреваемых в серии вымогательств у бизнесменов.

Интересные материалы

Обзоры новостей

⚡️Итоги дня: Ozon изменил расчет сбора, Дурова призвали внимательнее следить за Telegram, Камчатку трясет

Подготовили обзор главных событий дня. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.