Расходы собственника на ремонт общего имущества в торговом центре

Организация является собственником помещений в торговом центре. В торговом центре необходимо осуществить ремонт общего имущества – фасада здания. Организация хочет выступить инициатором ремонта.

Существует ли риск, что основное бремя по ремонту будет возложено на Организацию?

Ответ:

Собственники нежилых помещений обязаны нести бремя содержания общего имущества, участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества путем внесения платы за содержание и ремонт помещения, взносов на капитальный ремонт соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных отношении.

По нашему мнению, если Организация выступит инициатором проведения ремонтных работ общего имущества, у нее возникнут обязанности по несению расходов на ремонт только в той части, которая соразмерна ее доле в общей собственности. Обязанности по несению расходов на ремонт за других собственников у Организации не возникнут.

Обоснование:

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.

Таким образом, в силу закона собственник обязан нести расходы по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле.

Обращаем Ваше внимание на Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020:

«33. Обязательство публично-правового образования как собственника помещения в здании по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено заключением государственного (муниципального) контракта.

По результатам общего собрания собственников помещений в нежилом здании обществу, являющемуся одним из собственников, поручено заключить договор с порядной организацией на ремонт крыши.

Между сособственниками здания подписано соглашение о порядке осуществления ремонта крыши. Субъект Российской Федерации, являющийся собственником части помещений в здании, и учреждение, которому часть помещений была передана на праве оперативного управления, в заключении соглашения участия не принимали.

Общество заключило договор с подрядной организацией, работы выполнены и оплачены.

Департамент, осуществляющий полномочия собственника от имени субъекта Российской Федерации, и учреждение отказались оплачивать часть выполненных работ.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к субъекту Российской Федерации в лице департамента и к учреждению о взыскании неосновательного обогащения.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды исходили из того, что в данном случае необходимым было заключение государственного контракта по правилам Федерального закона от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ), а в отсутствие такого контракта взыскание платы за подряд невозможно.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце третьем п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещении на общее имущество здания", отношения собственников помещении, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 4 ст. 214 ГК РФ имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с названным кодексом.

Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества (п. 1 ст. 296 ГК РФ).

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению объекта долевой собственности соразмерно своей доле.

Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещении в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

По смыслу приведенных положении собственники помещении, расположенных в названном здании, обязаны нести бремя содержания общего имущества, участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения, взносов на капитальный ремонт.

Поскольку обязательства собственника по оплате содержания общего имущества основаны на императивных нормах ГК РФ и ЖК РФ, регулирующих правоотношения сторон, вывод судов об отказе в удовлетворении исковых требовании в связи с незаключением сторонами контракта в соответствии с Законом N 44-ФЗ в отношении спорных работ является ошибочным. Отсутствие контракта в данном случае не освобождает государственного (муниципального) собственника от оплаты расходов на содержание и ремонт здания. Данная ситуация является исключением из общего правила о недопустимости оплаты предоставленного в случае отсутствия контракта, изложенного в п. 20 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2017 г. (далее - Обзор).

В соответствии с п. 24 Обзора обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных отношении и заключением государственного (муниципального) контракта.

Отсутствие со стороны собственника помещения в многоквартирном доме действии по заключению контракта в целях исполнения своей обязанности по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме не является основанием для освобождения его от внесения соответствующей платы на содержание».

Из текста приведенного Обзора можно сделать несколько выводов:

1. Отношения собственников помещении, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, нормы ЖК РФ.

2. Собственники нежилых помещений обязаны нести бремя содержания общего имущества, участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества путем внесения платы за содержание и ремонт помещения, взносов на капитальный ремонт соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

3. Обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных отношении.

В Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.08.2020 № Ф07-7692/2020 по делу N А56-44416/2017 была рассмотрена следующая ситуация:

«Общество как собственник с преобладающей долей в размере 202739/268240, что составляет 78% голосов, совершает юридические и иные действия направленные на содержание общего имущества собственников КТЦ; им заключаются договоры с энергоснабжающими организациями, совершаются фактические действия по уборке прилегающей территории, поддерживается работоспособность оборудования торгового центра, осуществляется подача тепловой энергии из прилегающего к торговому центру здания.

Подавляющее большинство собственников помещений КТЦ заключили с Обществом договоры, в рамках которых производится возмещение его расходов, понесенных в связи с содержанием и обслуживанием общего имущества.

Поскольку предприниматель отказался заключить подобный договор и уклоняется от возмещения понесенных затрат, Общество обратилось в суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции удовлетворил требования Общества в части взыскания с ответчика денежных средств, признав их обоснованными как по праву, так и по размеру, квалифицировав подлежащие взысканию суммы в качестве неосновательного обогащения предпринимателя за счет Общества. В удовлетворении требования о понуждении предпринимателя заключить с Обществом договор отказано со ссылкой на отсутствие у предпринимателя такой обязанности.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции….

Суд кассационной инстанции, исследовав в пределах своей компетенции обстоятельства настоящего дела, считает обоснованными выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что заявленная к взысканию сумма неосновательного обогащения соответствует расходам Общества, связанным с осуществлением им деятельности по обслуживанию торгового центра в интересах всех его сособственников. Размер подлежащих возмещению расходов Общества обоснован соответствующими решениями собственников помещений торгового центра, которые обязательны для предпринимателя, поскольку их незаконность в судебном порядке не установлена».

Из приведенного Постановления следует, что один из собственников помещений в торговом центре принял на себя обязательства по содержанию и обслуживанию торгового центра. Другие собственники заключили с собственником, принявшим на себя обязательства по обслуживанию здания, договоры на возмещение расходов. Один из собственников отказался заключать договор и возмещать расходы. При обращении в суд собственник, принявший на себя бремя обслуживания здания, взыскал с отказавшегося собственника соответствующую сумму возмещения.

Таким образом, по нашему мнению, если Организация выступит инициатором проведения ремонтных работ общего имущества, у нее возникнут обязанности по несению расходов на ремонт только в той части, которая соразмерна доле в общей собственности. Обязанности по несению расходов на ремонт за других собственников у Организации не возникнут. Более того, в случае если другие собственники будут отказываться возмещать расходы, собственник, за счет которого были фактически совершены расходы на ремонт общего имущества, сможет взыскать соответствующие суммы возмещения с других собственников в судебном порядке. 

 Только собственные авторские материалы в  MAX-группе. Бухгалтерия, налоги, нововведения, юридические вопросы, иностранные компании и работники, сложные случаи.

Коллегия Налоговых Консультантов, 25 мая 2026 года