Инвестиции

Вторичка в Москве летит вниз, Сочи гордо ждёт. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Сочи непотопляем, а Москва пытается определиться, расти ей или падать.
1,3 тыс.
Вторичка в Москве летит вниз, Сочи гордо ждёт. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц
Photo: Damir Yakupov, Unsplash

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел январь-февраль. Тогда цены в Москве упёрлись в в новый уровень поддержки, до сих пор его не преодолев. Но посмотрим сначала на Сочи.

Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

На этот раз будто бы вообще ничего не произошло. Снижение исключительно символическое. Вторичка подешевела с 288к до 284к (-4к). Первичка снизилась с 343к до 339к (-4к). Южный чил продолжается, скоро летний сезон начнётся, тогда, возможно, начнётся новое шевеление. Как раз прошлым летом и был активный рост цен. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 9 месяцев.

Сочи: февраль март

  • Первичка: 343к → 339к (-1,2%)

  • Вторичка: 288к → 284к (-1,4%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Вторичка резко упала в цене с 390к до 338к за метр, первичка чуть поднялась с 329к до 333к. Если это не новый баг агрегатора, то это сильнейшее падение за несколько лет по вторичке.

Москва: февраль март

  • Первичка: 329к → 333к (+1,2%)

  • Вторичка: 390к → 338к (-13,3%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 256к против 254к месяц назад за метр. +2к за месяц или +0,8%. Реальные сделки и виртуальные хотелки идут однонаправленно (в боковике). Цены продолжают держаться на уровне ноября 2021 года. Сопротивление у падения серьёзное, пока пробить 255к не получается.

MREDCэто композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

262к за метр в Москве, +7к за месяц. Чуть больше, чем MREDC. По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 256к-262к за метр. Это на 22,2% ниже, чем цены в объявлениях. Разрыв уменьшился на 0,3%!

По Краснодарскому краю средний ценник держится на 151к, +2к за месяц.

Ожидаем рост ставок по ипотеке, что также может сказаться на снижении цен. А ещё Росреестр показал, по каким районам больше покупают недвижимость, а по каким меньше. Как и следовало ожидать, Новая Москва в лидерах.

Напомню, что по данным на декабрь 2022 года средняя цена на вторичном рынке была 302к за метр. Если падение реально, то можно предположить, что реальный ценник уже в районе 290к. Ждём новые цифры от экспертов, пока не видел. Думаю, что спрос просто упал ещё сильнее, и если застройщики не хотят снижать цены и ищут варианты, то вторичка такими вариантами не обладает. Эксперты говорят о снижении спроса на 8,9% в марте относительно февраля. Ещё зачастили упоминания квартир-кладовок по 8–9 метров, в которых жить — ну такое. Видимо, пилить квартиры, чтобы сдавать их, скоро станет невозможно. 8-метровую квартиру на две уже не распилишь.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

  • Москва: первичка 333к, вторичка 338к

  • Сочи: первичка 339к, вторичка 284к

  • СПб: первичка 244к, вторичка 207к

  • Анапа: первичка 136к, вторичка 138к

  • Краснодар: первичка 146к, вторичка 108к

Москва дороже всех по вторичке, Сочи на первом месте по первичке. В других городах за месяц практически ничего принципиально не менялось ни за месяц, ни даже за пол года.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,72 млн с июля 2021 (отчёт за 1 марта). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,03 млн. Месяц назад было 12,16! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 6,06 метра!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Март — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

igotosochi

igotosochi

маркетолог

36 подписчиков

Комментарии

5
  • ToT
    Сотрудник
    26.03.23, 11:44

    Борис МальцевКлерк

    • igotosochi 26.03.23, 17:52

      маркетолог

    • kotobormot 26.03.23, 17:53

      kotobormot kotobormot

  • happy@ 26.03.23, 21:53

    Бухгалтер

    • igotosochi 27.03.23, 11:21

      маркетолог

Упс, комментировать могут только зарегистрированные пользователи, пожалуйста, .

🔥Вакансии дня на «Клерке»: ищут профи в Петербурге, Смоленске и Москве

Каждый день на сайте и в Телеграм-каналах «Клерка» работодатели размещают вакансии. Чтобы вы не упустили вакансию своей мечты, мы сделали для вас подборку за день. Нажимайте на ссылку понравившейся вакансии и откликайтесь.

НДФЛ

НДФЛ не будут учитывать при определении сумм хищений. Законопроект одобрен правительством

Правительство решило устранить неопределенность правовой нормы о понятии хищения при уплате НДФЛ. Так, при определении размера хищения предложили не учитывать обязательные платежи, удержанные или перечисленные налоговым агентом в бюджет, в частности подоходный налог.

НДФЛ не будут учитывать при определении сумм хищений. Законопроект одобрен правительством
Первичные документы

Первый в России электронный путевой лист проведен ГУП «Мосгортранс» через сервис, разработанный компаниями «1С» и «Калуга Астрал»

В рамках реализации проекта по применению Электронных перевозочных документов «Служба цифровой трансформации» ГУП «Мосгортранс» совместно со ГК «Астрал» на базе Северо-Восточного филиала ГУП «Мосгортранс» успешно осуществили первый в России рейс с применением электронного путевого листа (ЭПЛ).

Первый в России электронный путевой лист проведен ГУП «Мосгортранс» через сервис, разработанный компаниями «1С» и «Калуга Астрал»
ЕГРЮЛ

Исключение недостоверных сведений из ЕГРЮЛ. Как убрать недостоверные сведения об адресе, директоре и другие недостоверные сведения из ЕГРЮЛ

При создании юридического лица его учредители должны указывать достоверную информацию о нем. В дальнейшем руководитель компании регулярно актуализирует информацию об обществе, содержащуюся в публичных реестрах. Включение недостоверных сведений в ЕГРЮЛ влечет за собой неблагоприятные последствия как для самого общества, так и для контролирующих его лиц.

Исключение недостоверных сведений из ЕГРЮЛ. Как убрать недостоверные сведения об адресе, директоре и другие недостоверные сведения из ЕГРЮЛ

Налоговый вычет за занятия спортом. Как получить вычет в 2023 году

Впервые в этом году подаем возврат за фитнес/спорт в декларации за 2022 год. В этой статье расскажу подробнее о новом вычете за фитнес.

Налоговый вычет за занятия спортом. Как получить вычет в 2023 году
1
109
Общество

Образование в Сербии: детские сады, школы и университеты. Особенности и преимущества

В Сербии существует разветвленная система образования, включающая детские сады, школы, колледжи и университеты. В данной статье мы кратко рассмотрим каждый уровень образования, особенности и преимущества, которые могут быть интересными для русскоязычных семей, живущих в Сербии.

Образование в Сербии: детские сады, школы и университеты. Особенности и преимущества
Аренда

Лизинг или покупка в кредит

Наша ĸомпания уже третий год занимается лизингом, и самым частым вопросом, ĸоторый мы слышим от ĸлиентов, является «что выгоднее ĸредит или лизинг»? В этой статье рассĸажу о преимуществах ĸаждого из способов и почему не стоит сравнивать эти два понятия.

Лизинг или покупка в кредит
91
Отпуска

Защита от солнца: частые вопросы про SPF-крем. Советы дерматолога

Уже пора использовать солнцезащитные средства, и по этому поводу возникает много вопросов. Давайте разберёмся, как сохранить свою кожу здоровой и не испортить отпуск солнечными ожогами.

Защита от солнца: частые вопросы про SPF-крем. Советы дерматолога
Читать еще