Капитальные вложения у застройщика

Начинаем строительство недвижимого объекта основных средств.
262 83
Капитальные вложения у застройщика

После затянувшихся (или не очень, для кого как) новогодних каникул, приступим к рассмотрению порядка учёта капитальных вложений у застройщика.

Под застройщиком здесь будем понимать организацию, имеющую права на земельный участок (не будем пока уточнять, какие именно) и обеспечивающей возведение на нем объекта недвижимости.

Далее застройщик планирует зарегистрировать в установленном порядке на этот объект возникновение права собственности и принять его к учету в качестве объекта основных средств.

То есть процесс капитальных вложений в соответствии с ФСБУ 26/2020 и Законом № 39-ФЗ.

И такого застройщика, с полным на то основанием, можно считать инвестором (п. 2 ст. 4 Закона № 39-ФЗ) и пользователем (п. 5 ст. 4 Закона № 39-ФЗ) объекта капитальных вложений.

Структура затрат застройщика (инвестора) на возведение объекта недвижимости была (и, как мне кажется, довольно подробно) рассмотрена в публикации от 03.10.2022.

Застройщик, возводящий объект основных средств, все возникающие в связи с этим затраты будет отражать по дебету балансового счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Инструкцией по применению плана счетов для учета затрат на строительство объекта основных средств рекомендуется использовать субсчет 08.03.

А вот какие регистры аналитического учета открывать на этом субсчете – это уже на усмотрение организации.

Моё мнение по этому вопросу уже не первый десяток лет остается неизменным – максимально подробно, но без излишнего фанатизма. А уж как именно конкретно – это сами, коллеги, сами, сами, сами.

И сразу перейдем к тому, что права на земельный участок (который будем именовать далее строительной площадкой) в установленном порядке оформлены.

Информация о том, что на ней можно возвести данный недвижимый объект основных средств, то есть инженерные изыскания – проведены. Проектно-сметная документация также имеется в наличии.

Разрешение на строительство, без которого генеральный подрядчик (или субподрядчики) не имеет права приступить к выполнению работ, также получено. Ну, по крайней мере, процесс получения такого разрешения находится в стадии скорого завершения.

И хочу тут обратить внимание на постановление Правительства РФ от 07.11.2020 № 1798.

Им был утвержден перечень подготовительных работ, которые могут выполняться на строительной площадке (земельном участке) до получения разрешения на строительство.

Не рассматривая подробно этот нормативно-правовой документ (он для инженеров, а не для нас, вот пусть они его и внимательно изучают), отмечу только, что выполнение подрядчиком других, не указанных в этом перечне, работ чревато, что для подрядчика, что для застройщика привлечением к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП.

А это, если что, от 20 до 50 тыс. руб. штрафа на должностных лиц этих организаций (но бухгалтер здесь не при делах) плюс от 500 тыс. до 1 млн. руб. на эти конторы (п. 1 ст. 9.5 этого самого КоАП). Ну, или приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Что хуже, штраф или приостановление деятельности, сказать не могу.

Большинство работ, разрешенных к выполнению вышеуказанным Перечнем, могут быть признаны отдельными этапами по возведению объекта.

Напомню, что понятие отдельного этапа строительно-монтажных работ дано в п. 8 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87.

Об этом я писал в публикации от 24 октября прошлого года.

И субподрядчик, выполнивший, например, работы, по осушению территории строительной площадки, или, там, по ее ограждению, имеет полное право законно передать результат выполненных им работ генеральному подрядчику, не дожидаясь разрешения на строительство.

Генподрядчик, в свою очередь, если это предусмотрено условиями договора между ним и застройщиком (инвестором), также может передать последнему этот результат работ.

И тот примет его к учету записями:

  • Дебет счета 08.03 (в соответствующей аналитике) Кредит счета 60.01

  • Дебет счета 19 Кредит счета 60.01;

  • Дебет счета 68.02 Кредит счета 19.

Предположим далее, что разрешение на строительство получено, и подрядчики (и генеральный, и привлеченные им субчики) продолжают работы по возведению объекта.

Стройка, как уже было сказано ранее (публикация от 1 ноября прошлого года), начинается с забора и туалета, то есть с возведения временных зданий и сооружений.

О нетитульных ВЗиС было довольно подробно написано в той самой публикации от 1 ноября.

Что касается титульных ВЗиС (п. 3 Методики определения затрат на строительство временных зданий и сооружений, включаемых в сводный сметный расчет стоимости строительства объектов капитального строительства, утвержденной приказом Минстроя России от 19.06.2020 № 332/пр), то ими признаются объекты, предназначенные для обеспечения нужд строительства.

Они принимаются к учету застройщиком (инвестором) и затем передаются для непосредственного использования генеральному подрядчику, который, в свою очередь, может передать их тому или иному субподрядчику.

Затраты на возведение и последующую ликвидацию временных титульных зданий (сооружений) определяются нормативным (или расчетным) методом и включаются в главу 8 сводного сметного расчета (п. 21 Методики).

Эти затраты застройщик признает капитальными вложениями и включает, после их завершения, в первоначальную стоимость построенного объекта.

Принятые к учету застройщиком (инвестором) (чаще всего, как объекты основных средств) титульные времянки передаются генеральному подрядчику. Он в свою очередь, может предоставить их в пользование всем субподрядчикам, либо передать кому-то одному из них.

Таким образом, после признания возведенного одним из субподрядчиков (или генподрядчиком) титульного ВЗиС пригодным к использованию по его прямому назначению, объект принимается к учету записью:

  • Дебет счета 01 Кредит счета 08.

Срок полезного использования такого основного средства следует установить исходя из периода, на который возведена данная времянка согласно проектно-сметной документации. Это в регистрах бухгалтерского учета.

Для целей налогообложения прибыли, считаю, СПИ должен быть тем же самым. Данный объект амортизируемого имущества используется не в текущей деятельности организации (при производстве продукции, выполнении работ, оказании услуг), а исключительно для возведения объекта капитальных вложений.

И после завершения этого процесса (строительства объекта основных средств) будет ликвидирован. Причем и затраты на его содержание, точно так же, как и на ликвидацию (предусмотренные проектно-сметной документацией), признаются затратами на создание объекта амортизируемого имущества.

Поэтому нет никакого смысла в регистрах бухгалтерского учета устанавливать СПИ, исходя из ПСД, а в налоговом учете – согласно классификации (что, вероятнее всего, будет больше).

В этом случае придется начислять амортизацию отдельно для БУ, отдельно – для НУ. И после того, как времянка будет ликвидирована, ее остаточную стоимость (в НУ она тогда точно будет) всё равно включать в затраты по возведению объекта.

Смысла в усложнении учета, приводящего к тому же самому конечному результату, лично я не вижу.

По этой же самой причине не вижу большого смысла по включению в регистрах бухгалтерского учета в стоимость титульного ВЗиС оценочного обязательства по его будущей ликвидации (подп. «ж» п. 10 ФСБУ 26/2020).

Точно так же не стоит, думаю, каким-то неведомым обычному бухгалтеру способом определять ликвидационную стоимость этого основного средства. И оптимально признать ее равной нулю по п. 31 ФСБУ 6/2020.

Амортизация по такому титульному временному зданию (сооружению) должна быть признана затратами на капитальные вложения (подп. «в» п. 10 ФСБУ 26/2020) и отражаться записями:

  • Дебет счета 08 Кредит счета 02.

Собирая материал по этой теме, увидел мнение кого-то из коллег, согласно которому стоимость титульной времянки можно списать не через механизм амортизации (в течение срока полезного использования), а единовременно, при принятии её к учету.

Типа, какая разница, ведь в конечном итоге ее стоимость в полном размере все равно будет включена в затраты на капитальные вложения.

Так оно так, но есть одно «но». Даже при самых благоприятных условиях есть, пусть и небольшая, но вероятность того, что где-то что-то пойдет не так, и сей объект незавершенного строительства придется продавать.

И завышать (пусть и не существенно, но всё-таки) затраты на его возведение, и, соответственно, занижать фин. результат и прибыль, думаю, не совсем верно.

И если застройщик (инвестор) несет ещё какие-то затраты по содержанию (обслуживанию) этой титульной времянки, то они точно так же подлежат включению в стоимость осуществляемых капитальных вложений.

Начать дискуссию

Следственный комитет закрыл дело против блогера Валерии Чекалиной

Блогер Лерчек теперь имеет право возместить имущественный вред в суде.

143

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Прощаемся с зимой. Напоследок любуемся снежинками

Зима закончилась, но во многих городах все еще лежит снег. Мы все от него уже устали, но при этом нельзя отрицать, снег — это очень красиво. Сделали для вас подборку фотографий снежинок.

Прощаемся с зимой. Напоследок любуемся снежинками
223

ФТС назвала среднюю стоимость розы к 8 Марта + опрос

В преддверии 8 марта ФТС отчиталась о ввозе в Россию импортных свежих цветов - их видах, странах происхождения и таможенном оформлении.

Лучшие спикеры, новый каждый день

С 1 марта МЧД для сдачи отчетов надо делать по новому формату

С 1 марта стала обязательной машиночитаемая доверенность для тех организаций и ИП, которые в силу закона должны сдавать налоговую отчетность в электронной форме и делают это через уполномоченного представителя.

Реклама

ЦБ: банки продолжают рекламировать кредиты с ложной информацией о ставках

Несмотря на предписание Центробанка указывать в рекламе полную стоимость кредита рядом с процентной ставкой, организации продолжают игнорировать это требование.

145

💼Управленческий учет в компании можно выстроить за 6 простых шагов! Научитесь этому на тренинге от «Клерка»

Эффективность бухгалтера повышается, когда он помогает руководителям принимать верные управленческие решения. Узнайте, как легко вести управленческий учет для любого бизнеса.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Главбух — гонец с плохими новостями. История бухгалтера, решившего уйти из профессии

Мы нашли нашего пользователя-главбуха, которая продавала подписку Клерк.Премиум+Консультации. Выяснилось, что она решила оставить профессию бухгалтера и перешла в другую сферу. Мы выяснили, почему специалисты уходят из бухгалтерии. Читайте, ставьте лайки и делитесь своим мнением.

Главбух — гонец с плохими новостями. История бухгалтера, решившего уйти из профессии
50
13,8 тыс.

Какие документы нужны для СФР по больничному?

Добрый день. Пришёл запрос от СФР по больничному. С этим человеком у нас заключён договор ГПХ и ещё ни копейки ему не платили и не начисляли. Нужно ли мне с него какое-то заявление взять, что он желает это пособие по основному месту (надеюсь, что оно у него есть), а не у нас?

Предприятия ТЭК и ЖКХ из новых регионов получат отсрочку по уплате налога на прибыль

Компании могут отсрочить уплату налога на прибыль за 2023 год на 12 месяцев. Потом платежи разобьют на равные части, которые предприятия будут платить в течение следующего года.

Топ-10 дивидендных акций 2024 от аналитиков Финам

Пассивный доход — как много в этих словах для сердца инвесторского слилось. Вот и аналитики Финам не просто так сидят за мониторами, но и изучают отчёты компаний, дают прогнозы по дивидендам, на которых опять богатеть. Смотрим прогнозы на ближайшие 12 месяцев.

Топ-10 дивидендных акций 2024 от аналитиков Финам

Какие отчеты в ПФР нужно отправить при смене фамилии сотрудника?

Коллеги добрый день! Сотрудник поменял фамилию.  Понятно что в СФР не отправляем отчетность, это не кадровые документы. Подскажите пожалуйста, в ПФР какой то отчет надо отправить?ЕФС-1 подраздел? какие сроки. Спасибо

42

Как оплачивать налог: как УСН 6% или ПСН?

Добрый вечер, помогите решить вопрос. В феврале ИП работал УСН 6%, в марте перешли на ПСН по тому же виду деятельности, в феврале мы выставили счет и акт, но снами рассчитались в марте, вопрос в том как считать эти деньги УСН 6% или ПСН?

2
38
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров
Банки

Банк впервые по биометрии открыл счет юрлицу

Предприниматель за один день зарегистрировал ООО и открыл расчетный счет в банке ПСБ. Все услуги можно получить онлайн, но нужен подтвержденный профиль в Единой биометрической системе.

Банки

ФСБ приступила к проверке деятельности банка QIWI

Силовики проверят, не выводила ли группа QIWI за границу денежные средства, которые были получены преступным путем.

Бесплатно с Обзоры для бухгалтера

Самые важные для бухгалтера письма Минфина и ФНС в феврале 2024 года

Подготовили для вас обзор разъяснений февраля по налоговой теме. Все кратко, четко, по делу.

Самые важные для бухгалтера письма Минфина и ФНС в феврале 2024 года

Четвертого марта не забудьте сдать уведомление по ЕНП: что еще важно учесть бухгалтеру. Дайджест разборов

В 2024 году уведомления по ЕНП на НДФЛ надо сдавать два раза в месяц. Ближайший срок сдачи – 4 марта (так как 3 марта – выходной). Если в компании не было выплат физлицам за этот период, то сдавать нулевое уведомление не надо.

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру
Маркетплейсы

Логистические термины, которые нужно знать всем продавцам

Если вы продаете на Ozon по схеме realFBS или заказываете товары из-за границы, то наверняка общаетесь с сотрудниками логистических компаний. Иногда, кажется, что у них какой-то свой язык — фулфилмент, кросс-докинг, сборные и генеральные грузы… Столько странных терминов... В этой статье собрали самые часто употребляемые слова и рассказываем, что они значат.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Маркетплейсы

У Wildberries появилась экспресс-доставка цветов

Жители крупных городов смогут заказывать букеты в мобильном приложении и на сайте маркетплейса Wildberries.

Премии

Премия к 8 марта: как оформить, можно ли принять в расходы

ТК дает право работодателям поощрять работников, добросовестно выполняющих трудовые обязанности, в том числе выплачивать премии и дарить подарки (ст. 191 ТК). Выплата премии к 8 марта работникам бухгалтерии, где, в основном работают женщины, допустимый способ отблагодарить за качественный и добросовестный труд.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру

Интересные материалы

Банки

Центробанк сделает универсальный платежный QR-код

Пилотный проект с единым QR-колом для бесконтактной оплаты платежей запустят уже в 2024 году.

239