Передача части объекта «соинвестору»

Примерный порядок действий при передаче части объекта «соинвестору».
210 54

В публикации от 17 января я рассмотрел порядок привлечения средств так называемого «соинвестора» при возведении объекта.

И как бы не назывался такой договор (а фантазия господ юристов бывает весьма богатой) смысл его (то есть экономическое содержание) в подавляющем большинстве случаев состоит в том, что после завершения строительства объекта застройщик («основной инвестор», или как еще он назван в договоре) передает в собственность «соинвестору» («партнеру по совместной деятельности» и т. д. и т. п., и пр.) какую-то часть площадей в возведенном объекте.

Там же я дал ссылку на Постановление Пленума ВАСт 11.07.2011 № 54, в котором было однозначно сказано, что в подавляющем большинстве случаев такие договоры надо рассматривать, как договоры купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

То есть этот «инвестиционный взнос», «вклад в совместную деятельность», либо как еще это перечисление средств обозвали застройщик (он же продавец будущей надвижимости«) и будущий покупатель – предоплата.

И застройщик, возводя один объект, какую-то часть его строит для себя (то есть осуществляет капитальные вложения), а какую-то – для возмездной передачи права собственности на нее другому лицу. И такая деятельность (подп. «в» и «ж» п. 3 ФСБУ 5/2019) признается изготовлением готовой продукции (запасов).

НК определения готовой продукции не дает, хотя этот термин широко использует. Следовательно, для целей налогообложения (п. 1 ст. 11), его нужно применять, как и в бухгалтерском учете, и понимать под ней, в данном случае – объекты недвижимого имущества, создаваемые для продажи.

И, если уж совсем строго по теории, то затраты на возведения той части объекта (объектов) недвижимости которая потом будет передана покупателю необходимо в регистрах бухгалтерского учета отражать на балансовом счете 20.

Но это возможно в 99,999% случаев только теоретически. Ведь на практике вплоть до полного завершения строительства ни застройщик, он же инвестор (и будущий продавец), ни покупатель (или покупатели, которых может быть и несколько) еще точно не знают, во сколько им в конченом итоге обойдется это строительство, и сколько конкретно квадратов площади (и каких конкретно) будет передаваться.

И никто не сможет предъявить застройщику претензии (да никто и не предъявит, кроме уж совсем отмороженных на всю голову аудиторов) по поводу того, что все затраты он отражает, как капитальные вложения, хотя часть из них – это изготовление готовой продукции.

Тем более, что такой вариант учета затрат Минфин России одобрил почти 20 лет назад (письмо Минфина России от 18.05.2006 № 07-05-03/02), в котором, пожалуй, впервые на моей памяти была дана, пусть и несколько кривая, но имеющая право на применение запись:

  • Дебет счета 43 Кредит счета 08.

Этим же письмом, правда, его действительные авторы (не сам же подписавший его Л. З. Шнейдман готовил этот документ) дали начало и той, абсолютно идущей поперек всего бухгалтерского и налогового учета схеме, когда затраты на возведение многоквартирного жилого дома по Закону № 214-ФЗ собираются у застройщика тоже на 08 счете.

Но об этом будем говорить немного позже, когда я все-таки приступлю к рассмотрению учета в долевом строительстве (а это никоим образом не капитальные вложения).

Значит, все затраты на возведение объекта недвижимости, часть которого будет принята инвестором к учету, как объект основных средств, а часть – как готовая продукция, отражаются на балансовом счете 08 (в соответствующей аналитике).

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик получает возможность оформить возникновение права собственности на возведенный объект недвижимости (процедуру оформления этого права я рассмотрел на прошлой неделе: https://www.klerk.ru/tribune/209610/563450/).

Но в рассматриваемой ситуации возникновение права собственности нужно будет оформить минимум на два объекта недвижимости, на тот, который инвестор оставит у себя и примет к учету, как основное средство, и на тот (или те), который (которые) примет к учету, как готовую продукцию и передаст покупателю (или покупателям).

При этом госпошлина должна быть уплачена за каждый отдельный объект, на который оформляется это самое право (письмо Минфина России от 21.12.2018 № 03-05-06-03/93593).

Перед этим застройщик (он же – инвестор и продавец в одном лице) и покупатель (или покупатели) должны, так сказать, подбить бабки и определить, во сколько им обошлось возведение объекта, сколько конкретно заплатил этот самый «соинвестор», или как его они еще назвали в договоре, а на самом деле – покупатель, перечисливший полностью (или частично) предоплату за причитающуюся ему недвижимость, и какие конкретно площади перейдут ему в собственность.

И мы остановились на том, что застройщик собрал все затраты по объекту на 08 счете, оформил возникновение права собственности на два (или больше объекта) и далее свое принял к учету, как основное средство:

  • Дебет счета 01 Кредит счета 08.*

*Но возможна ситуация (я ее тоже рассмотрел 2 февраля, что инвестор еще будет продолжать капитальные вложения по своей части этого объекта – электромонтажные, сантехнические, отделочные работы, и принятие к учету основного средства состоится только через месяц, а то и все два-три).

Те площади, которые подлежат передаче покупателю (как бы его там и не обозвали в договоре, он всё равно покупатель) правильно будет принять к учету, как готовую продукцию той самой «кривой» проводкой:

  • Дебет счета 43 Кредит счета 08*.

*В принципе, можно оставить и на 08, но мы всё делаем так, как положено.

Затем высокие договаривающиеся стороны подписывают акт «сдал-принял», и на его основании бухгалтерия продавца (в девичестве – инвестора) отражает пока еще только передачу объекта недвижимости:

  • Дебет счета 45 Кредит счета 43 (или 08);

  • Дебет счета 76 Кредит счета 68.02;

  • Дебет счета 68.02 Кредит счета 76 (АВ);

  • Дебет счета 09 Кредит счета 68.04;

  • Дебет счета 68.04 Кредит счета 77.

После того, как переход права собственности будет официально зарегистрирован (этим уже будет заниматься покупатель, как новый владелец, а наш продавец в конечном итоге получит информацию, что объект числится уже не за ним), отражаем выручку в регистрах бухгалтерского учета:

  • Дебет счета 62.01 Кредит счета 90.01;

  • Дебет счета 68.04 Кредит счета 09;

  • Дебет счета 60.02 Кредит счета 62.01;

  • Дебет счета 90.03 Кредит счета 68.02;

  • Дебет счета 68.02 Кредит счета 76.

  • Дебет счета 90.02 Кредит счета 45;

  • Дебет счета 77 Кредит счета 68.04.

Получит ли инвестор (уже продавец) какую-то прибыль при этом, выйдет в ноль, или понесет убытки – это уже по ситуации.

И, пожалуй, это единственная полностью законная схема привлечения денежных средств в процессе возведения объекта производственного назначения.

Все остальные (а их предлагали и предлагают превеликое множество) нарушают в той или иной мере действующее законодательство. Да, могут и пройти, и сэкономить, к примеру, НДС, при получении «вклада в совместную деятельность от соучастника таковой». Но где гарантия, что на смену чиновнику, который не стал цепляться к таким нечетким формулировкам в договоре, не придет новый, с которым хороших отношений еще не установили. Такой, нет.

Ведь как правильно заметила в свое время И. А. Аллегрова: – Каждый, кто не первый, тот у нас второй.*

*Про первую часть припева этой песни я, как и всякий мужчина, очень слабо (а точнее, совсем не) разбирающийся в женской психологии, ничего сказать не могу.

Первый – тот, кто имеет возможность зарегистрировать возникновение права собственности. Им может быть либо застройщик (что по ГСК, что по Закону № 214-ФЗ), либо участник долевого строительства (по Закону № 214-ФЗ).

Регистрация возникновения права собственности на созданный объект недвижимости производится при предъявлении правоустанавливающих документов на земельный участок и разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Эти документы могут быть выданы только на имя застройщика. Кроме того, получению правоустанавливающих документов на участок (свидетельства о регистрации права собственности, либо регистрации договора аренды) также должен предшествовать визит в Росреестр и внесение записи в соответствующий раздел ЕГРН.

Регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства (п. 11 ст. 48 Закона № 218-ФЗ) производится на основании приемопередаточного акта и зарегистрированного ранее договора участия в долевом строительстве. Дольщик, так же, как и застройщик, должен как минимум дважды посетить Росреестр – первый – для регистрации договора, и второй – для регистрации права собственности на квартиру.

А вот «инвестор», «участник совместного строительства» и прочие желающие приобрести в собственность объекты недвижимости всегда будут вторыми. Они могут только получить права собственности от первого владельца – застройщика, или дольщика.

И «инвестор», пришедший в Росреестр с каким-нибудь «актом реализации инвестиционного контракта» «или протоколом распределения площадей», и желающий зарегистрировать на себя именно возникновение, а не переход права собственности на объект может услышать: – А ты кто такой? Давай, до свидания!

Вначале застройщик должен зарегистрировать это право на себя, а уже потом, по какому-то возмездному договору, передать его «инвестору». А такой возмездный договор в 99,99999% случаев – договор купли-продажи.

Начать дискуссию

Быть бухгалтером хочу, пусть меня научат... или нет. Можно ли стать бухгалтером самому с нуля и что для этого надо знать

Меня на этот пост вдохновил вопрос пользователя в телеграм-канале. Она попросила помощи в заполнении упрощенной отчетности и уточнила — справится ли она сама, если она не бухгалтер? И, правда, а можно ли вести учет и при этом не иметь образования бухгалтера и всему научиться самому.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
147

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Мошенничество

Сотрудник банка отдохнул за границей и обогатился за счет клиентки на 29 млн рублей

Сотрудники управления экономической безопасности и противодействия коррупции МВД по Ростовской области выявили факт многомиллионного мошенничества в особо крупном размере сотрудником банковской организации.

ВЭД

Три главных изменения 2024 года для бухгалтера ВЭД

Продавцы из ЕАЭС начнут платить налоги в российскую казну, бизнес освободят от отчетности по мелким сделкам с зарубежными партнерами, а цифровые активы становятся обычным способом расчета.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
1
266
Лучшие спикеры, новый каждый день

Обязательную маркировку ювелирных изделий перенесут на 2025 год

Чтобы снизить нагрузку с Пробирной палаты, которая будет ставить клеймо на украшения, Минфин перенесет срок обязательной маркировки на 1 сентября 2025 года.

С 1 мая запустят эксперимент по маркировке моторных масел

Для борьбы с контрафактом на рынке Минпромторгу предложили включить в эксперимент по маркировке не только моторные масла для автомобилей, но и свечи зажигания, детали подвески и рулевого управления.

110

Календарь вебинаров для бухгалтера в апреле 2024. Акцент на проверки

Вебинар — простой способ разобраться в любом важном для бухгалтера вопросе. «Клерк» приглашает на вебинары экспертов-практиков, которые понятно и с примерами разберут любую тему. Вы можете задавать спикеру вопросы и он ответит на них в прямом эфире.

Иллюстрация: freepik/freepik
Опытом делятся эксперты-практики, без воды
Экспорт

Минпромторг сократит список экспортеров, которые могут получать транспортные субсидии

Изменения затронут только тех, кто занимается экспортом товаров из высокомаржинальных групп.

С 01 апреля 2024 года порог беспошлинного ввоза товаров, возможно, вернется к уровню €200 евро

Но подготовка новых документов не началась.

УК РФ

Опасное производство 2 года работало без лицензии и получило доход 26 млн рублей

В Ставропольском крае перед судом предстанет обвиняемый в незаконном предпринимательстве с извлечением дохода на сумму более 26 млн рублей.

Обеспечительные меры при ВНП, предварительные обеспечительные меры + защитный лайфхак

Всегда ли налоговики могут наложить обеспечительные меры (арест) на имущество по результатам проверки?

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру
7
119

Кто имеет право работать неполный день

Если у сотрудников есть основания для неполной занятости, работодатель должен установить удобный для работника график и снизить нагрузку.

Календарь вебинаров для бухгалтера в апреле 2024. Платные и бесплатные

Собрали для вас анонсы вебинаров на апрель 2024 года.

Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Каким числом выставлять счет-фактуру на аванс: бухгалтеры разбираются с формулировками в НК. «Ночной бухгалтер» № 1652

В телеграм-канале «Клерка» бухгалтеры спорили о том, какую дату указать в счет-фактуре на аванс — день получения аванса или любую из последующих пяти дней, которые даны на выставление документа. Истину нашли (вроде).

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
220
IT-компании

Яндекс запустил линейку нейросетей YandexGPT третьего поколения

Искусственный интеллект нового поколения лучше работает со сложными задачами. Бизнес может самостоятельно дообучить нейростеть.

60
Бесплатно с Архив документов

Сколько лет все-таки хранить кадровые документы? Мини-курс

Разбираемся в мини-курсе, какие типы хранения кадровых документов выделяют и какова продолжительность хранения кадровых документов.

Сколько лет все-таки хранить кадровые документы? Мини-курс
НДФЛ

В 2024 году ФНС разошлет уведомления на НДФЛ с процентов по вкладам за 2023 год

В 2024 году вкладчикам впервые необходимо будет уплатить НДФЛ с процентов от банковских вкладов за 2023 год.

Перерасчет имущественных налогов будут делать по-новому

Физлица будут направлять в ИФНС заявления на перерасчет налога на имущество, земельного и транспортного, к которому можно приложить документы, а можно и не прикладывать. Налоговики будут рассматривать это заявление 30 дней.

Как разработать эффективную программу обучения для новых сотрудников

Обучение персонала — сложный и многогранный процесс. Если проводить его правильно, он может стать ключевым инструментом для усиления корпоративной культуры, увеличения продуктивности и стимулирования мотивации сотрудников.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
5
66
УК РФ

Поиск бывшего гендира может вылиться в вымогательство

Сотрудники главного управления уголовного розыска МВД совместно с коллегами из Красноярского края задержали подозреваемых в серии вымогательств у бизнесменов.

Интересные материалы

Обзоры новостей

⚡️Итоги дня: Ozon изменил расчет сбора, Дурова призвали внимательнее следить за Telegram, Камчатку трясет

Подготовили обзор главных событий дня. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.