Проверки Мосводоканала: что грозит владельцам коммерческой недвижимости за запрещенные сбросы в канализацию

В последнее время наши доверители жалуются на участившуюся активность сотрудников Мосводоканала на предмет забора проб сточных вод из зданий, которыми они владеют, причем частота проверок может быть ежемесячной, даже после устранения нарушений.

Зачастую собственник может столкнуться с ситуацией, когда загрязнение возникло из-за деятельности арендатора, а претензии по договору водоотведения первоначально предъявляются абоненту — владельцу или иному лицу, которое является стороной соответствующих отношений с организацией водопроводно-канализационного хозяйства.

Поэтому владельцу коммерческой недвижимости недостаточно просто «не заниматься запрещенными сбросами». Необходимо понимать, что именно проверяют, как отбираются пробы, какие документы оформляются и как заранее снизить финансовые риски.

Основной механизм контроля установлен постановлением Правительства РФ от 22.05.2020 № 728. Контроль состава и свойств сточных вод может осуществляться в том числе путем обследования объекта, визуального контроля, отбора проб и лабораторного анализа.

Проверяется, в частности:

• соблюдение запрета на сброс определенных веществ, материалов, отходов и сточных вод;

• соответствие сточных вод установленным нормативам;

• наличие и состояние канализационного выпуска;

• возможность проведения контрольного отбора проб;

• фактический состав сточных вод;

• соблюдение абонентом требований, предусмотренных договором и законодательством.

Важно различать два понятия.

Первое — запрещенный сброс. Это ситуация, когда в централизованную систему водоотведения попадают вещества, материалы, отходы или сточные воды, сброс которых прямо запрещен.

Второе — превышение нормативов состава сточных вод. В этом случае сам вид вещества может не быть абсолютно запрещенным, однако его концентрация превышает установленное значение.

Для собственника коммерческого объекта оба варианта способны привести к существенным финансовым последствиям.

Наиболее внимательно к составу сточных вод приходится относиться объектам, где образуются:

• жиры и масла;

• нефтепродукты;

• химические реагенты;

• растворители;

• лакокрасочные материалы;

• моющие и дезинфицирующие средства;

• пищевые отходы;

• производственные отходы;

• взвешенные вещества;

• иные загрязняющие вещества.

Особый риск возникает у зданий со смешанным использованием, когда в одном объекте находятся десятки арендаторов (это самы распространенный формат).

Например, собственник владеет торговым центром площадью 20 000 кв. м. На первом этаже работает ресторан, в подвале — автомойка, на втором — медицинская клиника, остальные помещения занимают магазины.

Если в общий канализационный выпуск попадает загрязненный сток, установить его источник впоследствии может быть непросто. Но финансовые претензии организации водоотведения могут первоначально возникнуть именно у абонента.

Поэтому контроль арендаторов должен быть частью управления коммерческой недвижимостью, а не только экологической формальностью.

Порядок контроля подробно установлен Правилами, утвержденными постановлением № 728. Условно процедуру можно разделить на несколько этапов.

Проверяющая организация может провести обследование объекта и визуальный контроль в тех случаях, когда наличие запрещенного сброса можно установить без лабораторного анализа.

То есть проверка не обязательно начинается с химической лаборатории. Могут исследоваться состояние канализационных сетей, выпуск, оборудование и иные обстоятельства, имеющие значение для контроля.

Раньше сотрудники Мосводоканала могли “тайно” проникать на территорию объекта, делать забор и вы уже по факту уведомлялись о нарушении. Сейчас вам за сутки приходит уведомление, что будет произведен забор сточных вод в присутствии свидетелей и видеосъемки.

Если необходимо установить фактический состав сточных вод, производится отбор проб. Ключевое значение имеет место отбора. Именно поэтому собственнику следует заранее понимать:

• где находится контрольный канализационный колодец;

• кому он принадлежит;

• кто имеет к нему доступ;

• какие помещения подключены к соответствующему выпуску;

• можно ли отделить стоки одного арендатора от стоков остальных пользователей здания.

На практике спор о правильности отбора пробы может стать одним из основных вопросов при обжаловании начислений.

Само по себе отсутствие специально предусмотренного в договоре контрольного колодца не означает автоматически, что организация водоотведения вообще не вправе проводить отбор проб. Судебная практика исходит из того, что обязанность абонента обеспечить контроль состава сточных вод установлена законом.

Отобранная проба передается на исследование.

В документах фиксируются сведения о пробе: дата отбора, место, метод отбора, исследуемые показатели и фактические результаты анализа. После получения протокола от аккредитованной лаборатории организация водоотведения должна направить абоненту выписку из журнала контроля в установленный срок.

Для собственника это важный момент.

Нельзя ограничиваться только получением счета. Нужно запросить весь комплект документов, на основании которого этот счет сформирован.

Здесь начинается наиболее неприятная для бизнеса часть.

Если сточные воды содержат загрязняющие вещества сверх установленных нормативов, абонент обязан заплатить за такой сброс. Это прямо предусмотрено статьей 30.2 Федерального закона № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении».

При этом речь может идти не о классическом административном штрафе.

Размер платы рассчитывается по специальным правилам.

В зависимости от обстоятельств в формулу могут входить масса загрязняющего вещества, ставка платы за негативное воздействие на окружающую среду и повышающие коэффициенты.

Причем коэффициент может быть весьма существенным: для определенных случаев предусмотрен коэффициент 100 за массу загрязняющих веществ сверх установленных нормативов. Именно поэтому небольшое по объему нарушение может превратиться в значительный счет.

Отдельная финансовая проблема — сброс сточных вод, оказывающих негативное воздействие на работу централизованной системы.

Здесь расчет также осуществляется по специальным правилам. Причем период расчета в некоторых ситуациях может оказаться существенно больше времени непосредственно возле момента отбора пробы.

Например, при определенных нарушениях объем сброса может определяться за период от начала месяца, в котором зафиксировано нарушение, до следующего контроля, но не более чем за три календарных месяца.

Поэтому аргумент “мы сбросили совсем немного” далеко не всегда означает небольшой размер начисления.

В зависимости от конкретного нарушения могут применяться нормы КоАП РФ.

Например, статья 8.14 КоАП РФ предусматривает за нарушение правил водопользования при сбросе сточных вод штраф для юридических лиц от 80 000 до 100 000 рублей либо административное приостановление деятельности на срок до 90 суток. Для должностных лиц штраф составляет от 10 000 до 20 000 рублей.

Однако применять эту статью к любой ситуации с превышением показателей сточных вод автоматически нельзя. Необходимо определить конкретный состав административного правонарушения.

Поэтому собственнику следует разделять: счет Мосводоканала ≠ административный штраф.

Это разные правовые механизмы и разные основания ответственности.

Это один из самых сложных вопросов для собственников коммерческой недвижимости.

Представим ситуацию:

Собственник владеет зданием.
Ресторан арендует помещение.
Ресторан сливает в канализацию жиросодержащие отходы.
Мосводоканал обнаруживает превышение на общем выпуске здания.

Собственнику недостаточно сказать: “Это сделал арендатор, я здесь ни при чем”.

Если именно собственник является абонентом по отношениям водоотведения, организация водоотведения будет исходить прежде всего из существующих договорных отношений и установленных правил контроля.

После этого собственник уже может решать вопрос о взыскании соответствующих расходов с арендатора, если договор аренды и обстоятельства дела позволяют это сделать.

Поэтому правильная конструкция ответственности должна быть заложена в договор аренды заранее, а не после получения счета на несколько сотен тысяч рублей.

Лучший способ защиты — не спорить с результатами анализа постфактум, а заранее создать систему контроля (это по сути единственный верный путь).

Нужно установить:

• все канализационные выпуски здания;

• схему подключения арендаторов;

• места объединения стоков;

• контрольные колодцы;

• возможность отдельного отбора проб;

• наличие локальных очистных сооружений;

• жироуловителей;

• нефтеуловителей;

• иных очистных устройств.

Для большого объекта полезно иметь актуальную схему канализации, а не только проект, которому 15–20 лет.

Отдельно стоит проверить:

• рестораны;

• кафе;

• пищевое производство;

• автомойки;

• автосервисы;

• медицинские и лабораторные организации;

• химчистки;

• производственные помещения;

• объекты, использующие химические реагенты.

Для таких арендаторов желательно устанавливать дополнительные требования к эксплуатации канализации (к примеру пересмотреть договор аренды).

В договоре аренды целесообразно прямо предусмотреть:

1. запрет на сброс запрещенных веществ;

2. обязанность соблюдать нормативы состава сточных вод;

3. обязанность устанавливать необходимые локальные очистные устройства;

4. обязанность регулярно обслуживать жироуловители и иное оборудование;

5. обязанность предоставлять документы об обслуживании;

6. обязанность немедленно сообщать о залповом или аварийном сбросе;

7. обязанность возместить собственнику начисления, возникшие по вине арендатора;

8. право собственника проводить технические проверки;

9. право собственника требовать устранения нарушения;

10. возможность расторжения договора при существенном или неоднократном нарушении.

Последний пункт особенно важен. Для владельца недвижимости контроль арендатора должен быть не только финансовым, но и оперативным.

Если ресторан продолжает сбрасывать загрязняющие вещества после первого предупреждения, собственнику необходимо иметь юридический механизм воздействия на него.

Не стоит препятствовать проверке, это только усугубит проблему. Но и подписывать любые документы без проверки содержания тоже не следует.

Представителю собственника необходимо:

1. Зафиксировать, кто проводит проверку. Проверить полномочия представителей и основания проведения соответствующих мероприятий.

2. Обеспечить доступ к месту отбора проб. Повторный недопуск может иметь серьезные последствия. В частности, законодательство предусматривает специальные последствия при неоднократном недопуске представителей организации водоотведения к месту отбора проб.

3. Присутствовать при отборе. Необходимо самостоятельно фиксировать:

• дату и время;

• место;

• состояние колодца;

• наличие нескольких потоков;

• визуальные характеристики стоков;

• действия проверяющих;

• используемое оборудование;

• опечатывание образцов, если оно производится.

4. Внимательно прочитать акт. Если представитель собственника не согласен с обстоятельствами, это необходимо отразить в документе. Фраза “с актом ознакомлен” и фраза “с нарушением согласен (не согласен)” — далеко не одно и то же.

5. Получить документы лаборатории. После получения результатов необходимо проверить не только итоговую цифру, но и:

• какой именно показатель исследовался;

• какая методика применялась;

• где была взята проба;

• когда она была взята;

• кто ее отбирал;

• какая лаборатория проводила анализ;

• соблюдались ли требования к процедуре отбора и исследования.

Да. Но спорить только с размером счета обычно недостаточно. Нужно анализировать всю доказательственную цепочку:

объект → выпуск → место отбора → проба → транспортировка → лаборатория → методика → результат → норматив → формула → начисление.

Ошибка на любом из этих этапов потенциально может иметь значение для спора.

Например, необходимо установить, действительно ли проба характеризует именно стоки спорного объекта, не произошло ли смешение потоков других пользователей, правильно ли определено место отбора и соблюдена ли установленная процедура.

Особенно важно учитывать, что правила предусматривают документирование результатов контроля и ведение соответствующего журнала.

Одно превышение — уже повод разобраться с причиной. Но повторяющиеся нарушения значительно увеличивают риски.

Если абонент допустил превышение нормативов два и более раза в течение 12 месяцев либо однократное превышение в три и более раза, законодательство предусматривает обязанность разработать и реализовать план снижения сбросов. На разработку такого плана отводится 90 календарных дней с момента уведомления о нарушении.

Это уже не ситуация “получили счет и заплатили”.

Для собственника это означает необходимость:

• установить источник загрязнения;

• определить технологическую причину;

• разработать мероприятия;

• согласовать план;

• выполнить его;

• документально подтвердить результат.

Для торговых и офисно-складских объектов это один из наиболее серьезных рисков. Если несколько помещений используют общий канализационный выпуск, определить виновника загрязнения после объединения потоков может быть сложно.

Поэтому при реконструкции или перепланировке крупного коммерческого объекта стоит заранее оценивать не только архитектуру и электроснабжение, но и структуру водоотведения.

Для крупных объектов может иметь смысл технически разделить канализационные потоки арендаторов с повышенным риском. Это позволяет ответить на главный вопрос: Кто именно загрязнил канализацию?

Без такого разделения собственник иногда оказывается в ситуации, когда загрязнение установлено, а его источник внутри здания — нет.

Оптимальная модель выглядит так:

Аудит → схема канализации → определение контрольных точек → классификация арендаторов → договорные ограничения → локальные очистные сооружения.

Допуск → представитель собственника → фиксация процедуры → получение документов → замечания в акте → контроль результатов лаборатории.

Определение источника → проверка расчета → устранение причины → претензия арендатору → при необходимости оспаривание начислений.

План снижения сбросов → техническая модернизация → документальное подтверждение исполнения → усиление контроля арендаторов.

Собственнику коммерческой недвижимости я бы рекомендовал провести хотя бы экспресс-аудит по 10 вопросам:

1. Кто является абонентом по договору водоотведения?

2. Где находятся все канализационные выпуски?

3. Есть ли отдельные выпуски у крупных арендаторов?

4. Где находится контрольный колодец?

5. Какие арендаторы относятся к повышенному экологическому риску?

6. Есть ли у них локальные очистные сооружения?

7. Кто отвечает за их обслуживание?

8. Есть ли в договорах аренды запрет на запрещенные сбросы?

9. Кто возмещает собственнику начисления Мосводоканала по вине арендатора?

10. Может ли собственник быстро установить источник загрязнения внутри здания?

Если хотя бы на половину вопросов нет четкого ответа, объект потенциально имеет не только экологический, но и прямой финансовый риск.

Проверка состава сточных вод — это не формальная процедура и не просто “анализ воды”. Для владельца коммерческой недвижимости это часть системы управления рисками объекта.

Финансовые последствия могут складываться из нескольких элементов: платы за превышение нормативов, платы за негативное воздействие на централизованную систему водоотведения, расходов на устранение нарушения, а в соответствующих случаях — административной ответственности. Законодательство предусматривает специальные повышающие коэффициенты, поэтому размер начисления не всегда коррелирует с объемом фактически сброшенного загрязняющего вещества. Не стал раскрывать размеры этих коэффициентов (это отдельная тема для статьи), но поверьте опытному адвокату, они очень неприятно бьют по бюджету собственника, особенно в текущей арендной стагнации.

Главная практическая рекомендация собственнику — не ждать первой претензии Мосводоканала.

Если в здании работает несколько арендаторов, необходимо заранее разделить зоны ответственности, определить потенциальные источники загрязнения, проверить канализационную инфраструктуру и закрепить финансовую ответственность арендаторов в договорах.

В коммерческой недвижимости дешевле один раз провести аудит канализации и договоров аренды, чем потом устанавливать, кто именно загрязнил общий выпуск, оспаривать лабораторные результаты и взыскивать выставленные собственнику суммы с арендатора.