Дата регистрации права собственности на завершенный объект не во всех случаях определяет начало минимального предельного срока владения для целей НДФЛ.
В представленном случае из моей практики возможность продажи квартиры с освобождением дохода от налогообложения была проработана до совершения сделки. С клиенткой также заранее обсуждалась вероятность получения требования налогового органа и необходимость документального подтверждения применяемого порядка исчисления срока владения.
Обстоятельства дела
В марте 2019 года клиентка приобрела права требования на жилое помещение по договору уступки прав требования, основанному на договоре участия в долевом строительстве. Полная оплата приобретенных прав произведена 1 апреля 2019 года.
Впоследствии в отношении застройщика была введена процедура банкротства. Защиту интересов клиентки по вопросу включения требования о передаче квартиры в реестр требований участников строительства я осуществлял в рамках соответствующего обособленного спора.
В 2024 году суд признал требование о передаче квартиры обоснованным и включил его в реестр требований участников строительства. В январе 2025 года жилое помещение было передано клиентке по акту. Продажа квартиры состоялась в августе 2025 года.
Таким образом, между полной оплатой прав требования и реализацией квартиры прошло более шести лет, тогда как передача готового объекта и его продажа состоялись в одном календарном году.
Правовое основание освобождения от НДФЛ
В cоответствии с абзацем четвертым пункта 2 статьи 217.1 НК РФ при продаже жилого помещения, приобретенного по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования по договору уступки.
При предварительной оценке налоговых последствий сделки мы исходили из того, что к моменту продажи истек установленный пунктом 4 статьи 217.1 НК РФ пятилетний срок. Следовательно, имелись основания для освобождения дохода от НДФЛ в соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 и пунктом 2 статьи 217.1 НК РФ.
Применение данного правила необходимо разграничивать с определением момента возникновения права собственности. Исчисление срока с даты оплаты представляет собой специальное правило налогового законодательства и не означает возникновения права собственности на готовую квартиру в 2019 году.
Значение передачи квартиры в рамках банкротства
Для обоснования налоговой позиции требовалось подтвердить, что переданное жилое помещение являлось результатом исполнения обязательств, права по которым клиентка приобрела и оплатила в 2019 году.
Акт приема-передачи содержал ссылку на первоначальный ДДУ и основания исполнения обязательств фондом, завершившим строительство. Судебное определение и выписка из реестра требований участников строительства подтверждали права клиентки на соответствующую квартиру.
Совокупность документов позволяла обосновать, что передача помещения в 2025 году осуществлялась во исполнение ранее приобретенных прав. Сам по себе факт завершения строительства после банкротства застройщика не свидетельствовал о приобретении клиенткой новых прав требования на квартиру.
Вывод о применимости специального порядка исчисления срока в данном случае основывался на документально подтвержденной связи между договором уступки, оплатой и переданным объектом.
Требование налогового органа как заранее оцененный риск
После продажи инспекция направила требование о представлении пояснений на основании пункта 1.2 статьи 88 НК РФ. В требовании было указано, что квартира находилась в собственности менее минимального предельного срока владения.
Вероятность такого запроса обсуждалась с клиенткой до сделки. Сведения о государственной регистрации права и его переходе к покупателю сами по себе не отражают дату полной оплаты прав требования по договору уступки.
Поэтому обоснованность освобождения от НДФЛ не исключает проведения проверки и запроса пояснений. При получении требования налогоплательщику необходимо раскрыть обстоятельства приобретения объекта и представить доказательства, позволяющие применить специальное правило статьи 217.1 НК РФ.
При отсутствии обязанности декларировать доход налогоплательщику предлагается направить пояснения с подтверждающими документами.
Доказательственная база
Договор уступки имеется в материалах дела о банкротстве. Обстоятельства его заключения и государственной регистрации отражены в судебном определении.
Банковский чек содержит сведения о плательщике, получателе, сумме и назначении платежа со ссылкой на договор уступки и ДДУ. Платеж от 1 апреля 2019 года являлся окончательным расчетом за приобретенные права требования. Дополнительное значение имеют судебное определение, выписка из реестра требований участников строительства, первоначальный ДДУ, акт приема-передачи и сведения ЕГРН.
При оценке этих документов следует разграничивать оплату стоимости квартиры по первоначальному ДДУ и оплату цены уступки приобретателем прав. Для определения начала срока владения у приобретателя по уступке юридически значима полная оплата прав требования по соответствующему договору уступки.
Отдельного пояснения потребовало указание разных кадастровых номеров в акте передачи и требовании инспекции. Выписка ЕГРН подтверждала, что в акте приведен номер здания, в пределах которого расположена квартира, а в требовании — кадастровый номер самого жилого помещения.
Позиция, изложенная в ответе инспекции
Подготовленные пояснения содержат последовательное изложение обстоятельств приобретения прав, их полной оплаты, судебной защиты, передачи квартиры и последующей продажи. Инспекции предложено исчислять минимальный предельный срок владения с 1 апреля 2019 года, применить освобождение дохода от НДФЛ и учитывать отсутствие обязанности представлять декларацию исключительно в связи с данной продажей.
Практическое значение дела заключается в необходимости оценивать налоговые последствия будущей реализации квартиры еще на стадии сопровождения спора с застройщиком. Такая работа включает установление даты полной оплаты, проверку непрерывности договорных оснований получения объекта, формирование доказательственной базы и предварительное обсуждение с доверителем возможных мероприятий налогового контроля.
