Кейc:Продали землю “ не за ту сумму” — и налог посчитали от кадастра. Что делать и как не переплатить?
Практический кейс. Подробный разбор ситуации, когда цена в договоре оказалась ниже кадастровой, и владелец продавал долю. Как налог мог бы быть 0 руб. или 32 тыс. руб. или 97 тыс. руб. Все дело в нюансах.
Один знакомый, назовем его Коля, был у меня недавно на консультации с вопросом: "я продал землю в СНТ. В договоре сумма нормальная, но налоговая считает доход как будто выше. Говорят про кадастровую стоимость. Не пойму почему и причем тут КС? И ещё: я продал свою долю, думал, что раз продал за 1 млн — налога не будет, а мне выставляют… Что вообще происходит?» ❓
После серии уточняющих вопросов, собираю картину: Коля и друг купили ЗУ. ЗУ оформили в собственность долями по 1/2 каждому. Продали по стоимости 1 млн каждому (т.е. 2 млн общая сумма). Узнала КС ЗУ= 2,5 млн. Покупали они в общей сумме 1 млн (по 500 тр с каждого). Покупка была в 2021 году, продали в 2025г. Отдельными ДКП. Сделка в Краснодарском крае.
Разбираем.
По НК РФ доход от продажи недвижимости для НДФЛ берётся как большее из двух значений: цена по договору, или кадастровая стоимость × коэффициент (обычно 0,7, в некоторых регионах уже 1).
ЗУ в долях: 1/2 + 1/2.
Кадастровая стоимость всего участка: 2 500 000
Продали: по 1 000 000 каждому (в сумме 2 000 000)
Покупали: по 500 000 каждому (расходы подтверждены)
Кадастр доли каждого: 2 500 000 × 1/2 = 1 250 000 (коэффициент в Краснод.крае =1)
Цена продажи доли: 1 000 000
Сравним: цена по КС= 1 250 000 больше, чем по ДКП =1 000 000. Значит от нее и будет идти расчет налога.
Это первый ответ на вопрос - А почему налоговая считает налог больше, чем мы рассчитывали.
Смотрим дальше.
Хорошо, что оформление было двумя отдельными сделками (каждый продаёт свою 1/2 отдельным договором).
И вот почему.
Что выгоднее: вычет 1 млн или расходы 500 тыс?
Фиксированный вычет по земле: до 1 000 000. Расходы: 500 000.
Здесь вычет 1 000 000 выгоднее, потому что уменьшает базу сильнее.
База каждого: 1 250 000 − 1 000 000 = 250 000
НДФЛ каждого: 250 000 × 13% = 32 500 ₽ (*по этой сумме точно в 13%, т.к. база не превышает порогов прогрессии).
✅ Итог при 2 отдельных договорах: 32 500 ₽ у Коли и 32 500 ₽ у друга.
А мог бы быть другой сценарий. Рассмотрим его для наглядности.
Оформляют одной сделкой (один договор на продажу всего участка, два продавца).
Доход каждого всё равно считается по доле — но фиксированный вычет 1 000 000 делится между совладельцами пропорционально долям (при продаже одним договором). Это стандартная логика применения вычета по ст. 220 НК РФ при общей долевой собственности.
Доход каждого для НДФЛ: 1 250 000
Вариант А: фиксированный вычет делится пополам:
Вычет общий 1 000 000 → каждому по 1/2 = 500 000
База каждого: 1 250 000 − 500 000 = 750 000
НДФЛ каждого: 750 000 × 13% = 97 500 ₽
Вариант Б: вместо вычета — расходы 500 000
База каждого:1 250 000 − 500 000 = 750 000 → налог 97 500 ₽
(то есть в этом сценарии при одной сделке расходы = результат как при “половине вычета”)
✅ Итог при 1 договоре: 97 500 ₽ у Коли и 97 500 ₽ у друга.
И конечно же, минимальный срок владения не был выдержан. Прошло только 4 года. Данная ситуация под льготные не попадает, и, чтобы не было налога, нужно было подождать еще 1 год.
Вот вам наглядная разница в налогах. Или 97 500 или 32 500, или мог бы быть вообще 0.
Вывод 1: указать в договоре цену ниже, уже давно не решение: как раз для этого и существует правило 70% (или 100%) от кадастра. В итоге можно получить налог как будто продали дороже, плюс вопросы по сделке, штрафы, пени...
Вывод 2: сделку нужно планировать с налоговым консультантом. Он подскажет вам, как уменьшить или обнулить налог.
Вот сколько нюансов у одной ситуации. 😉
Всем хорошего настроения!)
Информации об авторе
Этот пост написан блогером Трибуны. Вы тоже можете начать писать: сделать это можно .
Похоже, что налоговая инспекция решила, что если вы продали землю дешевле её кадастровой стоимости, то вы, наверное, просто забыли о её реальной цене, и теперь они любезно напоминают вам об этом, начисляя налог с более высокой суммы.
Налоговая инспекция с радостью напомнит вам об этом в виде дополнительного налога.