Я же ее не покупал… почему вообще налог?

Давайте разберёмся 👇

Чаще всего люди переживают из-за двух вещей:

❓ С какого момента считать срок владения?

❓ Как уменьшить налог, если квартиру не покупали и расходов нет?

Именно здесь чаще всего допускаются ошибки в 3-НДФЛ.

Срок владения — не всегда 5 лет

По общему правилу минимальный срок владения — 5 лет.

Но есть важное исключение — 3 года, если квартира получена:

📌по наследству

📌по договору дарения от близкого родственника

📌в порядке приватизации

📌по договору пожизненного содержания

✏️При наследстве срок владения считается со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации права.

✏️При дарении — срок идёт с даты госрегистрации права собственности.

Налоговая база: вот где парадокс

Кажется логичным:

«Раз не покупал — значит, расходов нет — значит, платить со всей суммы».

Но это не совсем так.

Если квартира получена:

1️⃣ По наследству:

Расходов действительно нет.

Можно применить имущественный вычет 1 000 000 руб.

Но! Можно применить и вычет на сумму расходов наследодателя.

2️⃣ По дарению от близкого родственника

Вот здесь интереснее.

Доход при получении дара от близкого родственника не облагается НДФЛ.

Но при последующей продаже Минфин разрешает учитывать расходы дарителя на покупку этой квартиры, если они документально подтверждены.

То есть можно уменьшить доход не только на 1 млн руб., но и на фактические расходы дарителя.

Вы сами не платили за квартиру — но можете учесть расходы другого человека.

⚠️И ещё важный момент:

Если продажная цена ниже 70% кадастровой стоимости — налог считают от 70% кадастра. (или от 100% в некоторых регионах).

Это отдельная зона риска при занижении цены в договоре.

Итог:

🔹 Наследство — срок с даты смерти.

🔹 Дарение от близкого — срок с даты регистрации.

🔹 Минимальный срок — 3 года (если льготное основание).

🔹 Нет расходов — применяем 1 млн.

🔹 При дарении от близкого — можно учесть расходы дарителя.

🔹 Проверяем 70% кадастра.

Когда вы это читаете — что больше всего откликается?

1️⃣ «Боюсь, что посчитаю срок неправильно»

2️⃣ «Вообще не знала про расходы дарителя»

3️⃣ «Про 70% кадастра впервые слышу»

4️⃣ «Кажется, у меня всё сложнее»

Напишите цифру от 1 до 4. Это поможет вам понять, где именно сейчас зона риска.