Оспаривание кадастровой стоимости в 2025-2026: новый порядок и судебная практика

Кадастровая стоимость — база для налога на имущество, земельного налога и арендной платы за государственные и муниципальные участки. Когда она завышена, налоговая нагрузка становится необоснованной. С 2025 года порядок оспаривания изменился. Как адвокат, специализирующийся на имущественных спорах, разбираю новый алгоритм: от внесудебного этапа через бюджетное учреждение до суда. Анализирую свежие решения Верховного Суда и требования к доказательствам.

Автор: Мильский Андрей — адвокат, кандидат юридических наук, победитель премии «Адвокат года 2026» по версии RBG и Торгово-промышленной палаты России.

С 1 сентября 2025 года вступили в силу изменения, закреплённые в статье 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон № 237-ФЗ).

Прежний порядок с обращением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (созданную при уполномоченном органе субъекта РФ) прекратил действие.

Новый алгоритм:

Важное уточнение. Предварительное обращение в бюджетное учреждение стало обязательным. Суд принимает дело только после того, как вы получили отказ или истёк срок рассмотрения заявления без ответа.

Право на подачу заявления имеют (часть 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ):

• собственники объектов недвижимости;

• арендаторы государственных и муниципальных земельных участков (если арендная плата рассчитывается от кадастровой стоимости);

• лица, владеющие объектом на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;

• органы государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Для обращения в бюджетное учреждение потребуются:

• заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (форма утверждается региональным бюджетным учреждением);

• отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа;

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости (не всегда обязательна, но рекомендуется);

• документы, подтверждающие право заявителя на объект (свидетельство о праве собственности, договор аренды и т.п.);

• доверенность, если документы подаёт представитель.

Бюджетное учреждение вправе запросить дополнительные документы, если представленные не позволяют принять решение.

Бюджетное учреждение отказывает в удовлетворении заявления, если:

• отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности;

• рыночная стоимость определена недостоверно (например, оценщик использовал некорректные аналоги);

• заявление подано ненадлежащим лицом;

• объект недвижимости снят с кадастрового учёта.

Если бюджетное учреждение отказало, а также если вы не согласны с установленной им величиной рыночной стоимости, вы вправе обратиться в суд.

Подведомственность. Административные дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматриваются верховными судами республик, краевыми, областными судами, судами городов федерального значения и судами автономной области и автономных округов (часть 1 статьи 245 КАС РФ).

Срок обращения в суд. Заявление может быть подано в суд в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, при условии, что на момент обращения в суд такие результаты не были применены для установления налоговой базы за истекшие налоговые периоды (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Содержание административного иска. В иске необходимо указать:

• сведения об объекте недвижимости (кадастровый номер, адрес);

• оспариваемую кадастровую стоимость и дату, по состоянию на которую она установлена;

• величину рыночной стоимости, которую просите установить;

• приложить отчёт об оценке (либо заключение судебной экспертизы);

• приложить решение бюджетного учреждения об отказе (если оно есть).

Важно. Решение бюджетного учреждения не является предметом самостоятельного рассмотрения в суде, если вы оспариваете саму кадастровую стоимость. Суд сразу переходит к вопросу об установлении рыночной стоимости (часть 23 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Кейс № 1. Оспаривание 27 объектов недвижимости (Верховный Суд РФ, январь 2025)

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ рассмотрела дело № 18-КАД24-66-К4 по иску Галаевой Л.С., которая оспаривала кадастровую стоимость 27 объектов недвижимости.

Суд первой инстанции (Краснодарский краевой суд) частично удовлетворил требования на основании проведённой судебной экспертизы. Верховный Суд в кассационном определении от 29 января 2025 года подтвердил право истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, определённой экспертом.

Позиция суда. Суд указал, что кадастровая стоимость не должна превышать рыночную. Для её пересмотра достаточно доказать несоответствие величины кадастровой стоимости рыночной, подтверждённое надлежащим отчётом или заключением экспертизы.

Кейс № 2. Арендатор как надлежащий истец (Омский областной суд, июль 2025)

ИП ФИО1 КФХ ФИО2, арендатор земельного участка площадью 467 га, оспорил кадастровую стоимость, поскольку арендная плата рассчитывалась от этой величины.

Суд удовлетворил иск, установив кадастровую стоимость в размере рыночной в соответствии с исправленным отчётом об оценке от 3 июня 2025 года. При этом суд отклонил возражения администрации муниципального района о том, что снижение кадастровой стоимости приведёт к уменьшению налоговых поступлений.

Вывод. Арендатор государственного или муниципального земельного участка — надлежащий истец, если размер арендной платы определяется от кадастровой стоимости.

Кейс № 3. Спор о включении НДС в рыночную стоимость (Второй апелляционный суд общей юрисдикции, февраль 2026)

ООО «Новый Дом» оспаривало кадастровую стоимость бизнес-центра в Санкт-Петербурге (кадастровая стоимость — 3,8 млрд руб., рыночная по отчёту истца — 1,9 млрд руб.).

Суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, которая определила рыночную стоимость в размере 3,13 млрд руб. Истец обжаловал решение, указав, что эксперт неправомерно включил НДС в расчёт рыночной стоимости.

Апелляционный суд в определении от 17 февраля 2026 года отклонил жалобу. Позиция суда: при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС включается в расчёт, если объект является объектом обложения НДС. Иное толкование привело бы к необоснованному занижению налогооблагаемой базы.

Кейс № 4. Оспаривание стоимости нежилых помещений в торговом центре (Верховный Суд Республики Татарстан, сентябрь 2025)

ООО «Рент Риэлти» оспорило кадастровую стоимость четырёх нежилых помещений в Казани. Кадастровая стоимость помещений была утверждена распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р по состоянию на 1 января 2023 года.

Истец представил отчёт об оценке, согласно которому рыночная стоимость помещений оказалась значительно ниже кадастровой (например, по помещению с кадастровым номером ...: кадастровая стоимость — 167,8 млн руб., рыночная — 120,4 млн руб.).

Суд назначил судебную экспертизу в ФБУ Средне-Волжский РЦСЭ Минюста России. Эксперт подтвердил недостоверность отчёта истца и определил иную величину рыночной стоимости. Суд принял заключение эксперта и установил кадастровую стоимость в размере, определённом экспертизой.

Важный вывод. Суды активно назначают судебные экспертизы для проверки отчётов, представленных истцами. В 2025-2026 годах суды отдают предпочтение экспертизам, проведённым государственными судебно-экспертными учреждениями, хотя формальной монополии на такие экспертизы уже нет (Решение Верховного Суда РФ от 24.03.2022 по делу № АКПИ22-93).

На практике суд почти всегда назначает судебную оценочную экспертизу, особенно если ответчик (бюджетное учреждение или комитет имущественных отношений) возражает против отчёта истца.

Кто проводит экспертизу. Суд вправе поручить проведение экспертизы как государственным судебно-экспертным учреждениям, так и частным экспертам, имеющим соответствующую квалификацию. Однако в сложных спорах с крупными суммами суды чаще обращаются к государственным экспертам.

Распределение расходов. По общему правилу, судебные расходы (включая оплату экспертизы) несёт сторона, проигравшая спор. Однако по делам об оспаривании кадастровой стоимости сложилась особая практика: если расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью вызвано объективными причинами (например, методикой массовой оценки), расходы могут быть возложены на истца даже в случае удовлетворения иска.

Первое. Начинайте с внесудебного этапа. С 1 сентября 2025 года обращение в бюджетное учреждение обязательно. Не игнорируйте этот этап — суд проверит, соблюдён ли досудебный порядок.

Второе. Заказывайте отчёт у надёжного оценщика. Бюджетное учреждение и суд будут проверять отчёт на соответствие Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Ошибки в отчёте — основание для отказа.

Третье. Готовьтесь к судебной экспертизе. Суд, скорее всего, назначит экспертизу. Заранее определите, какое экспертное учреждение вы будете предлагать. Учитывайте, что экспертиза стоит от 50 до 300 тысяч рублей в зависимости от сложности объекта.

Четвёртое. Следите за сроками. Датой подачи заявления считается дата обращения в бюджетное учреждение. Это важно для периода пересчёта налогов.

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной влечёт перерасчёт:

• налога на имущество организаций;

• земельного налога;

• арендной платы за государственные и муниципальные земельные участки.

Перерасчёт производится с 1 января года, в котором подано заявление (но не ранее даты внесения оспариваемой кадастровой стоимости в ЕГРН).

Оспаривание кадастровой стоимости в 2025-2026 годах — это двухэтапная процедура: внесудебное обращение в бюджетное учреждение, затем суд. Ключевые изменения — отказ от комиссий и обязательный досудебный порядок. Судебная практика идёт по пути назначения экспертиз и тщательной проверки отчётов. Бизнесу следует заказывать качественные отчёты, готовиться к экспертизам и соблюдать процессуальные сроки.