Арендатор оставил помещение с повреждениями: как собственнику взыскать стоимость ремонта

После окончания аренды спор часто возникает уже на этапе возврата помещения. Собственник обнаруживает повреждения, арендатор ссылается на естественный износ, а стоимость восстановления может быть существенной.

Чтобы взыскать деньги, недостаточно показать, что помещение стало хуже выглядеть. Нужно доказать, в каком состоянии объект был передан арендатору, какие повреждения появились за время аренды и сколько реально стоит их устранение.

Автор: адвокат, кандидат юридических наук, адвокат года 2026 (RBG, Торгово-промышленная палата России) Андрей Мильский. Более 10 лет представляю бизнес в арбитражных судах, сопровождаю споры по коммерческой аренде, взыскание убытков и стоимости восстановительного ремонта.

Арендатор обязан вернуть помещение в состоянии, предусмотренном договором, с учетом нормального износа.

Именно поэтому главный спор обычно идет не о наличии дефекта, а о его происхождении.

Одно дело — потертости пола после нескольких лет обычной эксплуатации. Другое — разбитые двери, поврежденная электрика, демонтированные перегородки или испорченная отделка.

Самая важная стадия — приемка объекта обратно.

Лучше составить подробный акт возврата помещения и перечислить в нем каждый дефект:

• повреждение стен;

• сколы плитки;

• испорченные двери;

• повреждение окон;

• неисправность инженерных систем;

• отсутствие переданного оборудования;

• следы демонтажа.

К акту стоит приложить фотографии и видео.

Если арендатор отказывается подписывать документ, это нужно отдельно зафиксировать и составить односторонний акт с участием свидетелей или специалистов.

Без него собственнику значительно сложнее доказать, что повреждения появились именно во время аренды.

Идеальная доказательственная цепочка выглядит так:

помещение передано без конкретных повреждений → арендатор пользовался им → при возврате зафиксированы новые дефекты.

Поэтому фотографии и описание состояния помещения при начале аренды часто оказываются важнее, чем длинный текст самого договора.

Это один из основных вопросов спора.

Не любой ремонт после арендатора можно переложить на него.

Если собственник решил полностью обновить старое помещение после десяти лет эксплуатации, взыскать стоимость нового ремонта только потому, что последний арендатор съехал, будет сложно.

Лучше не ограничиваться коммерческим предложением от знакомой строительной компании.

Для подтверждения размера ущерба полезны:

• смета;

• дефектная ведомость;

• заключение специалиста;

• документы о закупке материалов;

• договор на восстановительный ремонт;

• платежные документы.

Если сумма крупная и арендатор спорит с объемом повреждений, может потребоваться судебная экспертиза.

Она поможет установить не только стоимость ремонта, но и характер дефектов.

Да, в ряде случаев собственник может требовать возмещения необходимых расходов на восстановление, даже если работы еще не завершены.

Но тогда особенно важно обосновать размер требований.

Просто указать приблизительную сумму «на ремонт потребуется 2 млн рублей» недостаточно. Нужен расчет, привязанный к конкретным повреждениям.

Это отдельный риск.

Если арендатор демонтировал перегородки, изменил инженерные сети или иным образом переделал помещение без необходимого согласования, собственник может потребовать привести объект в прежнее состояние, если иное не предусмотрено договором.

Стоимость обратного демонтажа и восстановительных работ может включаться в требования к арендатору.

Главное — подтвердить, каким помещение было до изменений.

Если договор аренды предусматривает обеспечительный платеж, нужно проверить, какие обязательства он обеспечивает.

Нередко договор прямо разрешает зачесть из него:

• задолженность по аренде;

• коммунальные расходы;

• стоимость повреждений;

• расходы на восстановление.

Но удерживать обеспечительный платеж целиком без расчета рискованно.

Лучше показать, какая конкретно сумма идет в счет ремонта и на каком основании.

Такое бывает часто.

Собственнику не стоит просто менять замки и через месяц составлять акт задним числом.

Лучше заранее направить уведомление о дате осмотра и возврата помещения. Если арендатор не явился, провести фиксацию без него и сохранить доказательства извещения.

При крупном ущербе можно дополнительно привлечь независимого специалиста.

Перед иском обычно направляется претензия.

В ней стоит указать:

какие повреждения обнаружены → когда они зафиксированы → почему за них отвечает арендатор → сколько стоит восстановление → какую сумму должен возместить арендатор.

К претензии полезно приложить акт, фотографии и смету.

Если добровольно ущерб не возмещен, требования можно заявлять в арбитражный суд.

Сильная позиция обычно складывается из четырех элементов:

исходное состояние помещения → факт повреждений → ответственность арендатора → подтвержденная стоимость восстановления.

Если один из этих блоков отсутствует, спор становится заметно сложнее.

Поэтому собственнику лучше думать о будущем взыскании еще в момент передачи помещения в аренду: подробный акт и фотографии на входе часто решают спор спустя несколько лет.