Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, расположенной на государственной или муниципальной земле, во многих случаях имеет исключительное право приобрести соответствующий земельный участок в собственность или аренду без торгов.
Это прямо предусмотрено статьей 39.20 Земельного кодекса РФ. Закон исходит из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости: если здание принадлежит частному собственнику, он получает преимущественное право оформить землю под ним.
Но на практике уполномоченные органы нередко отказывают в выкупе. Тогда нужно проверять не сам факт отказа, а конкретное основание, на которое сослалась администрация.
Автор: адвокат, кандидат юридических наук, адвокат года 2026 (RBG, Торгово-промышленная палата России) Андрей Мильский. Более 10 лет представляю бизнес в арбитражных судах, сопровождаю земельные споры, выкуп государственных и муниципальных участков и оспаривание отказов уполномоченных органов.
Кто имеет право выкупить земельный участок под зданием без торгов
По статье 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение государственного или муниципального земельного участка имеют собственники расположенных на нем зданий и сооружений.
Это означает, что если компания владеет объектом недвижимости на участке, она обычно не должна конкурировать за землю на торгах с другими претендентами.
На практике проверяются три основных обстоятельства:
право собственности на объект зарегистрировано;
объект действительно расположен в границах испрашиваемого участка;
сам участок может быть предоставлен заявителю на соответствующем праве.
Если эти условия выполнены, отказ должен иметь конкретное предусмотренное законом основание.
Когда администрация может отказать в выкупе земельного участка
Основания для отказа перечислены в статье 39.16 Земельного кодекса РФ.
Например, отказ возможен, если:
заявитель не имеет права на получение участка без торгов;
участок уже предоставлен другому лицу на определенном праве;
заявленный вид права не допускается;
не установлен вид разрешенного использования;
отсутствует необходимая категория земель;
существуют иные прямо предусмотренные законом препятствия.
При этом статья 39.17 ЗК РФ требует, чтобы в решении об отказе были указаны все основания, по которым заявителю не предоставляют участок.
Формулировка вроде «предоставление участка нецелесообразно» сама по себе не заменяет предусмотренное законом основание.
Может ли наличие здания само по себе гарантировать выкуп земли
Нет.
Право собственника недвижимости действительно является исключительным, но оно не абсолютно.
Например, могут возникнуть вопросы:
соответствует ли площадь участка площади, необходимой для эксплуатации здания;
не расположен ли на участке другой объект;
соответствует ли объект разрешенному использованию земли;
не существуют ли специальные ограничения оборотоспособности участка;
правильно ли сформированы его границы.
Поэтому перед спором нужно проверять не только выписку ЕГРН на здание, но и правовой режим самого земельного участка.
Если администрация считает участок слишком большим
Это один из наиболее распространенных споров.
Собственнику принадлежит, например, небольшое здание, но он просит выкупить значительно более крупный земельный участок.
Уполномоченный орган может поставить вопрос о том, действительно ли вся площадь необходима для использования недвижимости.
В таком споре имеют значение:
Что проверяется | Чем подтверждается |
|---|---|
Площадь здания | ЕГРН, технический план |
Фактическое использование территории | осмотр, схема участка |
Подъезды и проходы | кадастровый план |
Инженерная инфраструктура | техническая документация |
Функциональная связь территории со зданием | проектные и эксплуатационные документы |
Чем лучше собственник может объяснить необходимость конкретной площади, тем сильнее его позиция.
Что если на участке находятся несколько объектов
Тогда нужно установить, кому они принадлежат.
Если здания или помещения принадлежат нескольким собственникам, статья 39.20 ЗК РФ предусматривает специальные правила оформления участка, в том числе возможность общей долевой собственности или аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Поэтому один собственник не всегда может потребовать передачи всего участка исключительно себе.
Можно ли отказать из-за планов государства использовать участок
Не любой будущий план позволяет отказать собственнику недвижимости.
Статья 39.16 ЗК РФ предусматривает отдельные основания, связанные с документацией по планировке территории и размещением объектов государственного или муниципального значения.
Но и здесь закон содержит исключения для правообладателей расположенных на участке зданий и сооружений.
Поэтому ссылку администрации на «будущее развитие территории» нужно проверять по конкретным документам: ППТ, ПМТ, решению о КРТ, государственной или муниципальной программе.
Как оспорить отказ в предоставлении земельного участка
Если отказ не соответствует Земельному кодексу, его можно оспаривать в суде.
Для бизнеса такой спор обычно рассматривается арбитражным судом.
Требования могут быть сформулированы как:
признать отказ незаконным и обязать уполномоченный орган повторно рассмотреть заявление либо совершить предусмотренные законом действия, в зависимости от обстоятельств дела.
Главное — не ограничиваться общим доводом о том, что компания является собственником здания.
Нужно последовательно разобрать каждое основание отказа и показать, почему оно отсутствует или применено неправильно.
Какие документы нужны для суда
Стоит собрать:
Выписку ЕГРН на здание.
Выписку ЕГРН на земельный участок.
Заявление о предоставлении участка.
Решение об отказе.
Кадастровый план.
Технический план здания.
Документы о фактическом использовании земли.
Градостроительные документы.
Переписку с уполномоченным органом.
Документы, подтверждающие необходимость использования всей площади участка.
Часто именно из этих документов становится видно, соответствует ли отказ реальным обстоятельствам.
Что делать, если отказ содержит несколько оснований
Нужно оспаривать каждое.
Статья 39.17 ЗК РФ обязывает орган перечислить все основания отказа.
Если заявитель опроверг только одно из трех, суд может признать остальные достаточными.
Поэтому позиция должна выглядеть так:
основание № 1 отсутствует → основание № 2 применено неправильно → основание № 3 не подтверждено документами.
Такой подход значительно сильнее общего требования «обязать администрацию продать землю».
Когда шанс оспорить отказ выше
Сильная ситуация выглядит так:
здание принадлежит заявителю → право зарегистрировано → объект расположен на испрашиваемом участке → участок сформирован → препятствий по статье 39.16 ЗК РФ нет → администрация отказала по основанию, которого закон не предусматривает или которое фактически отсутствует.
В таком случае исключительное право собственника недвижимости по статье 39.20 ЗК РФ становится ключевым аргументом.
Для бизнеса главный вопрос здесь не просто в том, принадлежит ли ему здание. Нужно установить, есть ли у администрации законное основание отказать именно этому собственнику в приобретении именно этого участка.
