Купил квартиру на торгах по банкротству, но она оказалась под арестом: как вернуть деньги с банка

Покупка недвижимости на торгах по банкротству традиционно воспринимается как возможность приобрести квартиру, склад или коммерческое помещение дешевле рыночной стоимости. Но даже утвержденное судом положение о продаже имущества не гарантирует, что покупатель сможет зарегистрировать право собственности.

В одном из споров победительница торгов полностью оплатила квартиру за 7,8 млн рублей. После заключения договора выяснилось, что недвижимость арестована в рамках уголовного дела. Регистрация перехода права собственности оказалась невозможной.

Большую часть денег уже получил банк, требования которого обеспечивались залогом квартиры.

Верховный суд признал обоснованным взыскание денежных средств непосредственно с банка и должника, которым они были распределены после торгов.

Автор: адвокат, кандидат юридических наук, адвокат года 2026 (RBG, Торгово-промышленная палата России) Андрей Мильский. Более 10 лет представляю бизнес в арбитражных судах, сопровождаю банкротство, оспаривание сделок, взыскание задолженности и споры о правах на недвижимое имущество.

В деле № А40-213109/2021 гражданина признали банкротом. В конкурсную массу входила квартира в Москве, находившаяся в залоге у Россельхозбанка.

Требования банка превышали 6,8 млн рублей.

С согласия залогодержателя утвердили положение о порядке продажи имущества. Затем состоялись торги, победительница которых заключила договор купли-продажи от 15 марта 2023 года.

Стоимость квартиры составила 7 832 725,46 рубля.

Покупательница полностью перечислила деньги и обратилась в Росреестр для регистрации права собственности.

Однако 3 апреля 2023 года регистрацию приостановили.

Выяснилось, что еще в мае 2020 года на квартиру наложили арест в рамках уголовного дела.

При этом сведения об аресте отсутствовали в описании лота, положении о продаже и договоре купли-продажи.

Финансовый управляющий и покупательница предпринимали попытки добиться снятия ограничений.

Но арест был установлен в рамках уголовного судопроизводства.

Кроме того, в марте 2024 года районный суд вновь наложил арест на квартиру по другому уголовному делу в отношении группы лиц, включая должника.

Разбирательство по уголовному делу продолжалось, поэтому добиться отмены ограничений не удалось.

Для покупателя возникла ситуация, при которой договор заключен, стоимость недвижимости оплачена, но основной результат сделки не достигнут.

Приобретение квартиры на банкротных торгах само по себе не гарантирует прекращения ареста, установленного в уголовном деле.

Деньги покупательницы были распределены между залоговым кредитором и должником.

Банк получил основную часть выручки в погашение своего обеспеченного залогом требования.

Поскольку регистрация права собственности не состоялась, покупательница потребовала расторгнуть договор и вернуть уплаченные деньги.

Но возник следующий вопрос: вправе ли она взыскать деньги непосредственно с банка, если договор купли-продажи заключался не с ним?

Арбитражный суд Москвы определением от 26 сентября 2025 года удовлетворил требования покупательницы.

Суд расторг договор купли-продажи и взыскал деньги с тех лиц, которым они фактически достались.

Девятый арбитражный апелляционный суд 18 декабря 2025 года согласился с этим решением.

Суды исходили из того, что покупательница добросовестно исполнила свои обязательства, но не получила недвижимость в собственность.

При этом уплаченные ею деньги уже были распределены в рамках дела о банкротстве.

Арбитражный суд Московского округа 16 марта 2026 года изменил распределение ответственности.

Он посчитал, что банк не являлся стороной договора купли-продажи, а получил деньги в рамках предусмотренного законом порядка распределения конкурсной массы.

Поэтому кассация отказалась взыскивать деньги с банка и возложила обязанность вернуть всю стоимость квартиры на должника.

Для покупательницы это существенно ухудшало перспективы реального получения денег.

Ведь должник уже находился в процедуре банкротства, а большая часть выручки от продажи квартиры поступила банку.

Покупательница обратилась в Верховный суд.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ рассмотрела жалобу 12 октября 2026 года.

Полный текст определения № 305-ЭС26-5974 изготовлен 23 октября 2026 года.

Верховный суд отменил постановление кассации и оставил в силе решения первой и апелляционной инстанций.

Таким образом, подтвердилось взыскание:

• 6 835 947,34 рубля с банка;

• 996 778,12 рубля с должника.

При разрешении спора Верховный суд применил положения гражданского законодательства о последствиях неисполнения договора и неосновательном обогащении, а также специальные правила распределения выручки в банкротстве.

Ключевой вывод: получение банком денег из конкурсной массы не исключает обязанности вернуть соответствующую сумму, если основание ее получения отпало вследствие расторжения договора продажи имущества.

Однако это не означает, что любой залоговый кредитор автоматически отвечает перед каждым покупателем банкротного имущества. Значение имеют обстоятельства сделки, причины расторжения договора и фактическое распределение денег.

Рассматриваемое определение показывает, что отсутствие банка среди сторон договора купли-продажи не всегда препятствует предъявлению к нему денежных требований.

В обычной ситуации требование о возврате оплаты предъявляется продавцу.

Но при продаже залогового имущества в банкротстве средства распределяются по специальным правилам между несколькими получателями.

Если покупатель не получил приобретенное имущество, а договор расторгнут, необходимо установить, кто удерживает перечисленные деньги и сохраняются ли правовые основания для этого.

В деле № А40-213109/2021 Верховный суд поддержал взыскание именно с фактических получателей денежных средств.

Для покупателя это принципиально: возврат денег не был ограничен требованием исключительно к банкроту.

Алгоритм зависит от того, почему Росреестр не зарегистрировал право собственности.

Не следует автоматически подавать иск к банку только потому, что он получил часть стоимости имущества.

Сначала нужно установить судьбу договора, движение денег и правовое положение каждого участника.

Покупателю желательно собрать полный комплект документов по торгам и регистрации.

Особенно важны:

1. Положение о порядке реализации имущества должника.

2. Сообщение о торгах и описание лота в ЕФРСБ.

3. Протокол определения победителя.

4. Договор купли-продажи.

5. Платежные поручения об оплате имущества.

6. Выписка из ЕГРН.

7. Уведомление Росреестра о приостановлении регистрации.

8. Судебные акты о наложении ареста.

9. Документы о попытках отменить ограничения.

10. Сведения финансового управляющего о распределении выручки.

Последний пункт особенно важен, если деньги уже перечислены залоговому кредитору.

Без подтверждения того, кто получил оплату, будет значительно сложнее обосновать соответствующие требования.

Покупателю не стоит ограничиваться описанием лота.

Даже если торги проводятся в рамках дела о банкротстве, недвижимость необходимо проверить самостоятельно.

Особого внимания заслуживают объекты, которые ранее принадлежали лицам, участвующим в уголовных делах или крупных имущественных спорах.

При этом даже тщательная проверка не устраняет все риски. Но она позволяет своевременно обнаружить ограничения и принять решение об участии в торгах с учетом возможных последствий.

Финансовый управляющий обязан соблюдать требования законодательства о банкротстве и действовать добросовестно и разумно.

Если при организации торгов не раскрываются существенные сведения об ограничениях имущества, возникает вопрос о надлежащем исполнении его обязанностей.

Но ответственность управляющего не возникает автоматически при обнаружении любого обременения.

Необходимо отдельно исследовать допущенные нарушения, наличие убытков и причинную связь.

В рассматриваемом деле основным способом защиты покупательницы стало расторжение договора и взыскание денег с получателей выручки.

Это не исключает существования других способов защиты в иных обстоятельствах.

В отличие от определений Верховного суда об отказе в передаче жалобы, это дело было рассмотрено Судебной коллегией по экономическим спорам по существу.

Поэтому его выводы имеют особое значение для аналогичных споров о продаже имущества в процедурах банкротства.

Помимо возврата уплаченной суммы в отдельных обстоятельствах покупатель может рассмотреть возможность взыскания дополнительных убытков.

Например, расходов на оформление сделки, необходимых платежей или иных подтвержденных потерь.

Но для этого нужно установить самостоятельные основания ответственности, доказать размер убытков и причинную связь с нарушением обязательства.

Нельзя считать, что расторжение договора автоматически дает право на взыскание любых расходов покупателя.

В деле № А40-213109/2021 основное рассмотренное требование касалось возврата денежных средств, уплаченных за квартиру.

Покупка недвижимости на торгах по банкротству требует проверки не только цены, местоположения и состояния объекта.

Необходимо выяснить, существуют ли ограничения, которые сохраняют юридическую силу и препятствуют регистрации права собственности.

Если покупатель оплатил имущество, но зарегистрировать право невозможно, нужно оценить возможность расторжения договора и возврата денег.

При этом важно установить, кому именно распределена выручка.

Главный вывод Верховного суда: залоговый кредитор не всегда может сохранить деньги от продажи имущества, если покупатель не получил предусмотренное договором встречное исполнение, а договор впоследствии расторгнут.

Это особенно важно для покупателей недвижимости, оборудования и других дорогостоящих активов на торгах по банкротству.

Судебная практика: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 23.10.2026 № 305-ЭС26-5974 по делу № А40-213109/2021.

Правовая основа: статьи 453, 463 и 1102 ГК РФ, статьи 138 и 213.27 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Судебная практика продолжает развиваться. При разрешении аналогичных споров необходимо учитывать причины невозможности передачи имущества, содержание документов торгов и порядок распределения полученных средств.