Администрация требует снести здание: как защитить самовольную постройку и сохранить недвижимость через суд

Требование о сносе здания может поступить даже спустя много лет после завершения строительства. Объект зарегистрирован в ЕГРН, используется в предпринимательской деятельности, сдается в аренду и приносит доход. Но администрация обнаруживает нарушения и обращается в суд.

Нередко собственники воспринимают такой иск как практически безнадежный. Если разрешения на строительство не было или фундамент заступает на соседний участок, кажется, что сохранить недвижимость невозможно.

Однако судебная практика устроена сложнее.

Для удовлетворения требования о полном сносе недостаточно указать на нарушение. Необходимо оценить его характер, последствия и возможность устранения без уничтожения здания.

Это открывает несколько направлений защиты, которые позволяют сохранить имущество даже при наличии строительных или земельных нарушений.

Автор: адвокат, кандидат юридических наук, адвокат года 2026 (RBG, Торгово-промышленная палата России) Андрей Мильский. Более 10 лет защищаю интересы бизнеса в арбитражных судах. Представляю собственников коммерческой недвижимости в земельных и строительных спорах, включая дела о признании объектов самовольными постройками и требованиях об их сносе.

Статья 222 ГК РФ регулирует правовые последствия самовольного строительства. Но признание постройки самовольной и определение способа устранения нарушения — не всегда один и тот же вопрос.

Например, предприниматель возвел склад без необходимой разрешительной документации. Сам объект соответствует требованиям безопасности, не нарушает права соседей, а земельный участок допускает соответствующее строительство.

В такой ситуации необходимо исследовать возможность сохранения постройки и устранения выявленных нарушений.

Иной пример: производственное здание построено в зоне, где его эксплуатация создает неустранимую угрозу жизни и здоровью. Здесь основания для сноса значительно серьезнее.

В Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023 № 44 разъяснено, что снос самовольной постройки является крайней мерой.

Поэтому в споре необходимо устанавливать не просто наличие нарушений, а их юридическое значение.

В делах о самовольном строительстве особенно важно проверить следующие обстоятельства.

Эти обстоятельства необходимо подтверждать документами и техническими исследованиями.

Одних заявлений собственника о том, что здание дорогое и необходимо для бизнеса, недостаточно.

Один из наиболее сложных споров возникает, когда часть капитального строения расположена на соседней или муниципальной земле.

Позиция администрации обычно проста: участок занят незаконно, следовательно, постройку необходимо убрать.

Но характер нарушения имеет значение.

В деле № 18-КГ25-395-К4 спор возник из-за трехэтажного дома, фундамент которого заходил на соседнюю территорию на 0,38 кв. метра.

Нижестоящие суды удовлетворили требование о сносе.

Верховный суд обратил внимание, что необходимо исследовать возможность восстановить права собственника земли другим способом.

В частности, следовало проверить, правильно ли определены границы участков, имеется ли реестровая ошибка и возможны ли иные законные варианты урегулирования конфликта.

Незначительный выход фундамента за границу участка не дает собственнику безусловного права сохранить строение, но и не делает полный снос единственным допустимым решением.

Для защиты необходимо представить технически и юридически осуществимый способ устранения нарушения.

В некоторых случаях проблема затрагивает не весь объект, а отдельный конструктивный элемент.

Например, пристройку, дополнительный этаж, часть крыши или помещение, выходящее за пределы разрешенной площади застройки.

В такой ситуации имеет смысл исследовать возможность частичного демонтажа.

Показателен спор № А47-5857/2024.

На земельном участке находился крупный парниково-тепличный комплекс площадью около 10 тыс. кв. метров. Часть строений располагалась с нарушением требований о минимальных расстояниях до газораспределительной станции.

Около 3600 кв. метров комплекса попадали в зону соответствующих ограничений.

Строительно-техническая экспертиза установила, что спорную часть можно демонтировать, сохранив оставшиеся конструкции и возможность дальнейшего существования объекта недвижимости.

Суд удовлетворил требование о частичном демонтаже.

Для собственника крупного производственного объекта подобное решение принципиально отличается от полного сноса: можно устранить нарушение, сохранив значительную часть инвестиций.

Само по себе отсутствие разрешения не всегда означает необходимость уничтожить объект.

Но и обратный вывод был бы неправильным: отсутствие разрешительной документации остается существенным правовым риском.

Суд должен исследовать, допускает ли земельный участок строительство соответствующего объекта, отвечает ли постройка обязательным требованиям и нарушает ли права других лиц.

Характерный пример — дело № А40-174007/2024.

В Москве собственник выполнил надстройку площадью 454 кв. метра без необходимых разрешительных документов.

Администрация потребовала ее снести.

Экспертиза установила, что реконструкция не изменила общую конструктивную схему здания и не создала угрозы жизни и здоровью людей. Также было подтверждено соответствие исследованных конструкций строительным и противопожарным требованиям.

Суд не нашел оснований для полного сноса.

Для предпринимателей значение этого решения состоит в том, что отсутствие разрешения необходимо рассматривать вместе с техническими характеристиками объекта, характером нарушения и возможностью его устранения.

Не каждое нарушение допускает компромисс.

Если объект создает опасность для людей, а технически устранить ее невозможно, суд может обязать собственника снести постройку.

Например, по делу № А41-58933/2019 спор касался недостроенного магазина.

Его крыша представляла опасность для людей, находившихся у соседнего автосалона. Экспертиза подтвердила риск падения снега с конструкции на посетителей.

В другом деле, № А40-140719/2022, суды установили существенные нарушения строительных, санитарных и противопожарных требований.

При подобных обстоятельствах защита должна учитывать не только экономические потери собственника, но прежде всего безопасность объекта.

В подобных спорах экспертиза часто становится основным доказательством.

Но формулировать вопросы эксперту только как «является ли объект самовольной постройкой» нецелесообразно. Это вопрос правовой квалификации, который разрешает суд.

Эксперт должен исследовать технические обстоятельства.

Наиболее важные вопросы:

1. Соответствует ли объект обязательным строительным и противопожарным требованиям?

2. Какие конкретно технические нарушения выявлены?

3. Создают ли они угрозу жизни и здоровью?

4. Возможно ли устранить выявленные нарушения без полного демонтажа?

5. Какие строительные мероприятия необходимо провести?

6. Допускается ли частичный демонтаж без нарушения устойчивости оставшейся части здания?

7. Как повлияет полный снос на соседние здания и инженерные коммуникации?

8. Возможно ли безопасное использование объекта после устранения недостатков?

В отдельных ситуациях потребуется не только строительно-техническая, но и землеустроительная экспертиза.

Например, если причиной иска стало предполагаемое нарушение границ участка.

Чем конкретнее эксперт опишет реальный способ устранения нарушения, тем убедительнее будет позиция собственника против полного сноса.

Если нарушение связано с использованием чужой земли, необходимо проверить возможность законного оформления прав на соответствующую территорию.

В отдельных случаях возможно перераспределение земельных участков по статье 39.28 ЗК РФ.

Но этот механизм применим не всегда.

Необходимо учитывать категорию земли, территориальную зону, ограничения использования, вид разрешенного использования и права третьих лиц.

Кроме того, возможны ограничения, связанные с принадлежностью участка к землям общего пользования или территориям со специальным правовым режимом.

Поэтому защита не должна строиться на абстрактном обещании оформить землю позднее.

Суду требуется показать, что предложенный вариант действительно допустим с юридической и технической точки зрения.

Да. Государственная регистрация права собственности сама по себе не исключает последующего судебного спора о законности объекта.

Но регистрация также не должна игнорироваться.

Необходимо исследовать историю возникновения недвижимости, правовой режим участка, имеющуюся разрешительную документацию и основания внесения сведений в ЕГРН.

Отдельное значение имеет характер самой конструкции.

Статья 222 ГК РФ регулирует самовольные постройки как объекты недвижимости.

Например, в деле № А40-238481/2023 спор возник по поводу объекта, который по установленным техническим характеристикам оказался некапитальным.

Суд не применил к нему правила о сносе самовольной постройки по статье 222 ГК РФ.

При этом отсутствие признаков недвижимости не означает, что объект вообще нельзя обязать убрать с чужого участка. Для такого требования могут существовать другие правовые основания.

Если администрация уже подала иск, начинать необходимо с проверки фактических обстоятельств строительства.

Нельзя ограничиваться доводом о том, что снос приведет к большим финансовым потерям.

Для суда гораздо важнее наличие законного способа устранения нарушения.

Отдельно важно проверить, какие нарушения существовали на момент строительства и какие требования применимы к объекту.

Собственнику стоит последовательно решить несколько вопросов.

Сначала необходимо проверить основание иска. Администрация может ссылаться на отсутствие разрешения, земельное нарушение, несоответствие техническим нормам или совокупность обстоятельств.

Затем следует собрать документы на землю и недвижимость. Важны выписки ЕГРН, технические и межевые планы, градостроительная документация, разрешения и сведения об истории строительства.

Следующий этап — техническое исследование. Оно должно показать, можно ли устранить нарушения без полного сноса.

После этого необходимо сформировать альтернативный способ защиты. Например, частичный демонтаж, приведение конструкций в соответствие либо законное оформление прав на землю, если оно допустимо.

При необходимости следует заявить ходатайство о судебной экспертизе и представить вопросы, позволяющие проверить соразмерность заявленного требования.

Эти дела показывают, что одинаковое на первый взгляд требование администрации может привести к совершенно разным результатам.

Решающими становятся не только документы на строительство, но и техническая возможность устранить нарушения.

В споре о сносе нельзя рассчитывать, что все недостатки доказательственной позиции удастся исправить в кассации.

Именно в первой инстанции необходимо своевременно представить документы, заключения специалистов и ходатайство о проведении экспертизы.

В апелляции возможности исследования дополнительных доказательств уже ограничены процессуальными правилами.

Кассационная инстанция, как правило, не устанавливает заново технические обстоятельства дела.

Поэтому если собственник хочет доказать возможность частичного демонтажа, провести необходимые исследования следует как можно раньше.

Отказ суда в назначении экспертизы также необходимо правильно зафиксировать процессуально, объяснив, какие обстоятельства нельзя установить без специальных знаний.

Для бизнеса спор о самовольной постройке редко ограничивается стоимостью самого здания.

За ним могут стоять действующие договоры аренды, производственные процессы, оборудование, инвестиции и обязательства перед контрагентами.

Однако экономическая значимость объекта не заменяет требований закона.

Сильная защита строится на другом: необходимо показать суду конкретный, законный и технически осуществимый способ устранить нарушение без уничтожения недвижимости.

Иногда достаточно демонтировать пристройку. Иногда требуется реконструкция, изменение конструктивного решения или решение земельного вопроса.

А в отдельных случаях сохранить объект невозможно, если он создает неустранимую угрозу безопасности.

Полный снос должен применяться не потому, что нарушение обнаружено, а тогда, когда с учетом закона и установленных обстоятельств отсутствует допустимый способ сохранить объект.

Именно поэтому в делах о самовольных постройках особое значение приобретают своевременная экспертиза, правильное определение предмета доказывания и обоснование соразмерного способа защиты.

Правовая основа: статья 222 ГК РФ, статья 39.28 ЗК РФ, Постановление Пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023 № 44, Обзор судебной практики по делам о самовольных постройках, утвержденный Президиумом Верховного суда РФ 01.07.2026.

Судебная практика продолжает развиваться. Возможность сохранения объекта зависит от конкретных нарушений, прав на земельный участок и технического состояния постройки.