Планируется новая (очередная) налоговая реформа с грядущего 2027 года.
В Госдуму внесли новый законопроект № 617-9. В нём среди прочего предложено изменить порядок расчёта налога на доходы физ.лиц при продаже недвижимости.
Пока этот законопроект не прошёл даже первое чтение, однако вероятность его принятия с небольшими поправками достаточно высока. Если его примут, новые правила планируют применять с 2027 года.
И по итогу предлагаемых изменений: налог с продажи недвижимости предлагают рассчитывать с уже с учётом вашей зарплаты и других доходов за год + верхний порог налога будет значительно выше.
Как рассчитывается налог с доходов от продажи недвижимости сейчас?
Сегодня такой доход облагается налогом отдельно от зарплаты и большинства других доходов.
Если после продажи недвижимости у вас возник доход, с которого нужно заплатить налог, действуют две ставки:
13% — с первых 2,4 млн рублей;
15% — с суммы, превышающей 2,4 млн рублей.
При этом неважно, сколько вы заработали на основной работе. Зарплата не прибавляется к доходу от продажи квартиры для определения ставки налога.
Что хотят изменить?
С 2027 года доход от продажи недвижимости предлагают учитывать вместе с зарплатой и другими налогооблагаемыми доходами (то есть складывать всю совокупность доходов за год).
А для общей суммы уже действует другая шкала налогообложения: от 13 до 22% в зависимости от размера дохода за год (в статье 224 НК РФ прописана ступенчатая шкала с порогами).
Это называется прогрессивной шкалой НДФЛ: чем больше доход, тем выше ставка налога на сумму, превышающую установленный порог.
Например, за год вы получили зарплату в размере 3 млн рублей. В том же году продали квартиру, заработав на продаже ещё 7 млн рублей.
По действующим правилам налог с зарплаты и налог с продажи квартиры рассчитываются по разным шкалам (зарплата отдельно и доходы от продажи недвижимости отдельно).
А по новым правилам для определения ставки будут учитывать общую сумму доходов — 10 млн рублей.
Пример расчетов налогов:
Сейчас, 2026 год | С 2027 года, по законопроекту |
|---|---|
Зарплата — 3 млн ₽ 2,4 млн × 13% = 312 000 ₽ 600 тыс. × 15% = 90 000 ₽ НДФЛ с зарплаты: 402 000 ₽ | Общая сумма доходов — 10 млн ₽ 2,4 млн × 13% = 312 000 ₽ 2,6 млн × 15% = 390 000 ₽ 5 млн × 18% = 900 000 ₽ |
Продажа квартиры — 7 млн ₽ 2,4 млн × 13% = 312 000 ₽ 4,6 млн × 15% = 690 000 ₽ НДФЛ с продажи: 1 002 000 ₽ | |
Итого: 1 404 000 ₽ | Итого: 1 602 000 ₽ |
С учетом изложенного, по новым правилам переплата налога составит 198 000 ₽.
Иными словами, даже если вы продали условную квартиру с относительно небольшой прибылью, ваша зарплата и другие доходы могут повлиять на итоговую сумму налога.
А если квартира была в собственности больше пяти лет?
Здесь принцип не меняется.
Если вы владели проданной квартирой дольше минимального срока, который обычно составляет три или пять лет, доход от её продажи по-прежнему освобождается от НДФЛ.
Сохраняются и другие привычные правила уменьшения суммы налога (расходы и имущественный вычет).
Например, если вы купили квартиру за 8 млн рублей, а продали за 10 млн, налог при наличии подтверждающих документов можно рассчитывать с разницы — 2 млн рублей, а не со всей стоимости квартиры.
Если подтвердить расходы на покупку невозможно, в предусмотренных законом случаях можно воспользоваться имущественным вычетом. При продаже жилой недвижимости он обычно составляет до 1 млн рублей.
То есть речь идёт прежде всего об изменении ставок и порядка учёта доходов, а не об отмене существующих освобождений и вычетов.
Как новые правила оформили в законопроекте?
Как признано юридическим сообществом, налоговое законодательство в России содержит одни из самых сложных формулировок со множеством отсылок. В общем, юридическая техника налогового законодательства не для слабонервных. Поэтому каждое изменение в закон вносится таким образом, что его невозможно читать в отрыве от ряда статей первоисточника.
Сейчас для доходов от продажи недвижимости предусмотрен отдельный порядок расчёта налога. Он закреплён в пункте 6 статьи 210 и пункте 1.1 статьи 224 НК РФ.
А в предлагаемом законопроекте исключается пункт 6 статьи 210 НК РФ, который предусматривает отдельную группу доходов для расчёта налога (включая продажу недвижимости).
Затем доходы от продажи недвижимости переносятся в пункт 2.1 той же статьи 210 НК РФ — туда, где перечислены доходы, которые суммируются для определения общей ставки НДФЛ. При этом сама сумма налогооблагаемого дохода от продажи недвижимости по-прежнему определяется отдельно.
И наконец, отменяется пункт 1.1 статьи 224 НК РФ, который устанавливает специальную шкалу 13–15%, одновременно убрав ссылку на него из перечня исключений в пункте 1 этой же статьи.
В результате доход от продажи квартиры будет учитываться вместе с зарплатой, дивидендами (тоже нововведение) и другими доходами, а налог рассчитываться по общей шкале от 13 до 22%.
Довольно простой замысел, который удалось реализовать через несколько поправок в разных статьях Налогового кодекса. Всё как мы любим.
Что в итоге?
Если законопроект примут в нынешней редакции, с 2027 года продажа условной квартиры может обойтись дороже с точки зрения налогов.
И влиять на размер налога будет не только сама сумма дохода с продажи, но и другие полученные в том же году доходы в виде зарплаты и прочее.
Поэтому перед продажей недвижимости заранее считаем возможный налог, особенно если у вас высокая зарплата или есть другие существенные доходы.
Пока это только законопроект. Но предложенные изменения достаточно серьёзные, чтобы их не приняли. Поэтому, как говорится, готовимся заранее.
