При продаже инвестиционных квартир можно потерять право на льготу по НДФЛ

Налоговый кодекс позволяет не облагать налогом доход от продажи недвижимости, находящейся в собственности более пяти лет (три года для наследованной и подаренной от близких родственников). Важный нюанс — если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то такой льготой воспользоваться нельзя.

Дело № А19-13058/2025

ИП оспаривал решение налогового органа по доначислению налога по УСН за невключение в налоговую базу дохода от продажи квартиры.

Одним из основных доказательств стало то, что этот ИП совмещал УСН и ПСН, а патент был выдан именно на эту квартиру. Суды всех трех инстанций признали позицию налогового органа правомерной.

Почему это важно? Такой подход можно спроецировать практически на любую инвестиционную недвижимость, если налоговый орган сможет установить, что квартира приобреталась именно для сдачи в аренду. На мой взгляд доходы самозанятых от такой деятельности тоже могут стать маркером для налоговых органов.

Более того, под налогообложение может попасть вся сумма дохода от продажи без возможности вычета расходов на приобретение. 

Дело № А10-4521/2025

ИП оспаривал решение налогового органа о доначислении НДФЛ и отказ в предоставлении права на вычет.

Суды всех трех инстанций признали правомерным решение налогового органа, так как налоговый орган доказал использование недвижимости в предпринимательской деятельности до регистрации ИП. Более того, суды подтвердили, что ИП профессиональный вычет не положен, поскольку реализация объекта совершена до регистрации ИП, а имущественный не положен в силу использования в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Как итог — перед продажей квартиры, которая сдавалась в аренду необходимо оценить все риски признания деятельности предпринимательской. Тем более, если объект не один. Подготовка защитного файла и позиции для налогового органа в таком случае должна стать обязательным элементом ПЕРЕД сделкой по продаже. Будте внимательны и не пренебрегайте услугами профессиональных налоговых консультантов.

Вы всегда можете поделиться этим постом со своими друзьями, коллегами и знакомыми. Не стесняйтесь задавать вопросы в комментариях или личных сообщениях. Буду рад обсудить!

Подписывайтесь на мой канал «Дело за Малым!»