Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 1022601934486), ответчика - жилищно-строительного кооператива "Восток-7" (ОГРН 1122651028785), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Руденко Елены Васильевны, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива "Восток-7" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.11.2014 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2015 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.,) по делу N А63-6607/2014, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу "Восток-7" (далее - кооператив), в котором просил:
- взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя от 08.10.2013 N 2609 за период с 16.02.2013 по 31.03.2014 в размере 1 887 016 рублей 49 копеек,
- взыскать пеню за просрочку внесения арендной платы по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя от 08.10.2013 N 2609 за период с 15.11.2013 по 28.04.2014 в размере 67 570 рублей 41 копейка (уточненные требования, т. 1, л.д. 56, 130-131).
Определением от 30.07.2014 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Руденко Е.В. (т. 1, л.д. 44-45).
Решением от 28.11.2014 (с учетом определения об исправлении опечатки от 09.12.2014), оставленным без изменения апелляционным постановлением от 06.03.2015, исковые требования комитета удовлетворены частично. Суд взыскал с кооператива в пользу комитета 1 086 224 рубля 43 копейки, в том числе 1 056 345 рублей 73 копейки задолженности и 29 878 рублей 70 копеек пени. Судебные акты мотивированы следующим. Площадь части земельного участка, арендуемого кооперативом по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя со множественностью лиц на стороне арендатора от 08.10.2013 N 2609, составляет 20 тыс. кв. м. Согласно пунктам 2.1 и 2.2 договора его условия применяются к правоотношениям сторон, возникшим до заключения договора, начиная с 16.02.2013. Размер годовой арендной платы определен комитетом в соответствии с постановлением правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - постановление N 64-п, Порядок). Не оспаривая механизм расчета арендной платы (произведение площади земельного участка, удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (УПКСЗ) и базового коэффициента от кадастровой стоимости участка), ответчик заявил возражения по размеру исковых требований, полагая, что с 24.02.2013 по 31.12.2013 арендную плату следует исчислять исходя из кадастровой стоимости 91 717 750 рублей (УПКСЗ - 3 668,706 руб. /кв. м), установленной по результатам кадастровой оценки земель, утвержденной постановлением правительства Ставропольского края от 28.12.2006 N 176-п. С доводами кооператива в этой части суд согласился, приняв во внимание положения статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности, Закон N 135-ФЗ), а также то, что результаты кадастровой оценки (новые), утвержденные приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 (УПКСЗ 10 005,07 руб. /кв. м), внесены в государственный кадастр недвижимости в 2013 году. Вступление в силу приказа министерства от 25.12.2012 N 203 явилось основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр, но не основанием для автоматического изменения арендной платы. В соответствии с пунктом 12.1 Порядка, дополненного постановлением правительства Ставропольского края от 28.12.2010 N 468-п, с 01.01.2011 арендная плата за земельный участок, предоставленный в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, без проведения торгов для строительства в аренду рассчитывается с коэффициентом 0,5% на период проведения строительных работ, но не более 3 лет с момента предоставления земельного участка в аренду. Судом учтено, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:020804:422 изначально был предоставлен в аренду ООО "Стройуниверсал" по договору от 20.11.2006 N 5466 на срок до 14.09.2009, для целей строительства многофункционального комплекса. В пользование кооператива участок предоставлен на основании решения Ленинского районного суда города Ставрополя от 04.04.2013 по делу N 2-2582/13, в соответствии с постановлением от 01.10.2013 N 3319 для продолжения строительства многофункционального комплекса. Поскольку общий срок нахождения участка в аренде для целей строительства составляет более трех лет, суд не установил оснований для применения при расчете арендной платы понижающего коэффициента 0,5%. В связи с неправильным определением комитетом суммы основного долга, судом пересчитан и размер неустойки (за период с 15.11.2013 по 28.04.2014).
В кассационной жалобе кооператив просит отменить решение от 28.11.2014 и апелляционное постановление от 06.03.2015, принять новый судебный акт о взыскании с него в пользу комитета задолженности в размере 428 172 рубля 86 копеек и пени в размере 14 939 рублей 35 копеек. По мнению подателя жалобы, при расчете арендной платы следует применять понижающий коэффициент 0,5%, предусмотренный пунктом 12.1 Порядка. Учитывая, что положения пункта 12.1 Порядка не могут быть применены к договорным правоотношениям, возникшим до 01.01.2011, имеются все необходимые правовые основания для применения указанного пункта к спорным отношениям, и, соответственно, для расчета арендной платы с понижающим коэффициентом 0,5%, начиная с 30.10.2012 (дата государственной регистрации перехода к кооперативу права собственности на объект незавершенного строительства и права по договору аренды земельного участка от 17.02.2010), и до 30.10.2015. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что с момента введения в действие пункта 12.1 Порядка (01.01.2011) при расчете арендной платы за земельный участок применялся понижающий коэффициент 0,5%.
Отзывы на кассационную жалобу в окружной суд кассационной инстанции участвующими в деле лицами не представлены.
От кооператива поступило письменное ходатайство о проведении судебного разбирательства в отсутствие его представителя, которое судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением администрации города Ставрополя от 01.10.2013 N 3319, в соответствии с решением Ленинского районного суда города Ставрополя от 04.04.2013 по делу N 2-2582/13, кооперативу (20 тыс. кв. м) и Руденко Е.В. (5 тыс. кв. м) предоставлен в аренду на срок 3 года земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 25 тыс. кв. м, с кадастровым номером 26:12:020804:422, находящийся по ул. Пригородной, 251, в квартале 424, для продолжения строительства многофункционального комплекса (далее - земельный участок, т. 1, л.д. 29, 81-82, 83-89, 90-98).
Спорный земельный участок изначально был предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал" (далее - общество) по договору аренды от 20.11.2006 N 5466 на срок с 15.09.2006 по 14.09.2009, для целей проектирования и строительства многофункционального комплекса (т. 1, л.д. 57-67).
14.04.2009 обществу выдано разрешение на строительство 1 очереди многофункционального комплекса "Административное здание", 16 июня 2009 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о праве собственности общества на незавершенный строительством объект - Многофункциональный комплекс "Административное здание", литера А, степень готовности 8% (т. 1, л.д. 74, 75).
По договору от 17.02.2010 N 8026 земельный участок с кадастровым номером 26:12:020804:422 предоставлен в аренду обществу на срок с 16.02.2010 по 15.02.2013 для продолжения строительства многофункционального комплекса (т. 1, л.д. 99-107, 108-109).
30.10.2012 расположенный на спорном участке незавершенный строительством объект продан, а права арендатора по договору аренды земельного участка от 17.02.2010 N 8026 - переданы кооперативу, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежей от 05.10.2012, записи о чем внесены в ЕГРП (т. 1, л.д. 68-71).
В дальнейшем на объект незавершенного строительства возникло право общей долевой собственности кооператива (4/5) и Руденко Е.В. (1/5), соответствующие сведения отражены в ЕГРП 19.02.2013 (т. 1, л.д. 38-39).
С учетом достигнутого кооперативом и Руденко Е.В. соглашения о распределении прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка, в соответствии с общей долевой собственностью в праве на незавершенный строительством объект, 08.10.2013 комитет (арендодатель) заключил с названными лицами (арендаторами) договор N 2609 аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь со множественностью лиц на стороне арендатора, на срок с 01.10.2013 по 30.09.2016, для продолжения строительства многофункционального комплекса. Арендная сделка зарегистрирована в установленном законом порядке 11.04.2014 (т. 1, л.д. 110, 22-25, 36-37).
В пункте 2.1 договора от 08.10.2013 N 2609 стороны установили, что его условия применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 16.02.2013.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения устанавливаются в порядке, предусмотренным действующим законодательством, и публикуются в средствах массовой информации; размер арендной платы за участок для каждого арендатора определяется пропорционально занимаемой каждым из них площади в здании (сооружении), арендная плата начисляется арендаторам с 16.02.2013; годовой размер арендной платы, условия и сроки ее внесения изменяются арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11, путем перечисления на счет, указанный в приложении N 1 к договору (раздел 3 договора).
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, от размера невнесенной арендной платы, за каждый календарный день просрочки (пункт 5.3 договора).
Претензией от 29.04.2014 комитет предложил кооперативу явиться для проведения сверки по договору аренды, его реквизитов и арендных платежей, а также оплатить образовавшуюся за период с 16.02.2013 по 23.04.2014 задолженность по арендной плате и пене (т. 1, л.д. 33, 34, 35).
Поскольку требования претензии ответчик не исполнил, комитет обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - Земельный кодекс).
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса).
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон, Закон N 137-ФЗ) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Исходя из содержания пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды установили, что кооперативом не исполнены обязательства по своевременному и полному внесению за период с 16.02.2013 по 31.03.2014 арендной платы, исчисленной арендодателем в соответствии с постановлением N 64-п и постановлением правительства Ставропольского края от 28.12.2006 N 176-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений города-курорта Ессентуки, городов Невинномысска, Ставрополя". Утвержденные приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 новые результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае, опубликованные для всеобщего сведения, и внесенные применительно к спорному земельному участку в государственный кадастр недвижимости в 2013 году, суды признали возможным использовать для целей изменения размера арендной платы по договору от 08.10.2013 N 2609 только с 2014 года. Разрешая разногласия сторон относительно допустимости учета в расчете арендной платы за спорный участок понижающего коэффициента 0,5%, предусмотренного пунктом 12.1 Порядка (введен постановлением правительства Ставропольского края от 28.12.2010 N 468-П), суд не установил такой возможности, поскольку к моменту образования у арендатора спорной в настоящем деле задолженности (16.02.2013), участок находился в аренде для целей строительства более трех лет. Пересчитав сумму основного долга по договору аренды от 08.10.2013 N 2609 и начисленной на него неустойки, суд взыскал их с кооператива.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод жалобы о необоснованном неприменении судами при расчете суммы арендной платы за спорный земельный участок понижающего коэффициента 0,5%, начиная с 30.10.2012 (дата государственной регистрации перехода к кооперативу права собственности на объект незавершенного строительства и права по договору аренды земельного участка комитета с обществом от 17.02.2010), окружным судом не принимается.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 4 Гражданского кодекса акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие; по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
Пункт 2 постановления правительства Ставропольского края от 28.12.2010 N 468-п, которым постановление N 64-п, в том числе дополнено пунктом 12.1 (о введении понижающего коэффициента 0,5%), прямо указывает на вступление его в силу с 01.01.2011. Однако нормы, предписывающей распространение соответствующих изменений исключительно на заключенные после 01.01.2011 договоры аренды земельных участков, в постановлении N 468-п не имеется. Поэтому, суды обоснованно учли при оценке правоотношений сторон, возникших после 01.01.2011 (в период с 16.02.2013 по 28.04.2014) факт заключения договоров аренды от 20.11.2006 N 5466 и от 17.02.2010 N 8026 (при исчислении общей продолжительности аренды участка).
Отсутствие в материалах дела доказательств того, что с момента введения в действие пункта 12.1 Порядка (01.01.2011) при расчете арендной платы за земельный участок применялся понижающий коэффициент 0,5%, само по себе не подтверждает необходимость его применения с указанной даты, или с 30.10.2012, поскольку такое применение определяется конкретными условиями (участок предоставлен в случае, установленном законодательством Российской Федерации, в аренду для строительства, без проведения торгов, на нем проводятся строительные работы, общий срок с момента предоставления участка в аренду не превысил трех лет), наличия совокупности которых в спорный период суд не установил.
Из пункта 1.1 договора аренды от 08.10.2013 N 2609, задолженность по которому отыскивается комитетом в настоящем деле, видно, что уже целью его заключения являлось продолжение строительства. Доказательства истечения с момента предоставления спорного земельного участка в аренду для строительства менее, чем трехлетнего срока, до начала образования задолженности по арендной плате за него у кооператива (16.02.2013), ответчиком не представлены.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 28.11.2014 и апелляционного постановления от 06.03.2015 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов судов и сводятся к несогласию с ними. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства. В силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция полномочиями по переоценке доказательств не наделена.
Нарушения, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса для отмены судебных актов в любом случае, не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на ответчика, оснований для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса не имеется.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.11.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2015 по делу N А63-6607/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА