Клерк.Ру

Дмитрий Жданухин (Центр развития коллекторства), Антон Бушманов (BMG): Продать нельзя управлять

Банки всегда считали залог недвижимости одним из самых надежных вариантов обеспечения выданных кредитов. Но в кризис кредитование под залог коммерческой недвижимости обернулось дилеммой: продать пока невыгодно, а управлять сложно, особенно в отдаленных регионах.

В работе банка с проблемной коммерческой недвижимостью можно выделить следующие этапы: взыскание или получение на компромиссных условиях, «упаковка» (передача дочерним компаниям, использование ЗПИФН и т. д.); девелопмент объектов незавершенного строительства, коммерческое управление и техническая эксплуатация, продажа.

Взыскание

Представление о возможностях монетизации проблемных активов в виде коммерческой недвижимости необходимо уже на данном этапе. Именно понимание того, какой доход может приносить тот или иной объект либо за сколько он может быть продан через некоторое время, позволяет договориться с должником о компромиссе. Такой подход особенно актуален в отношении недостроя. Достаточно часто увеличение доли банка при сокращении доли заемщика в организации, занимающейся девелопментом, а также дополнительное финансирование дают возможность завершить проект, остановленный из-за ухудшения экономической ситуации. Примеры таких сделок с участием Сбербанка и ВТБ мы видели в начале кризиса.

Владельцы организации-должника часто изощренно сопротивляются обращению взыскания на заложенное имущество, хотя после внесения изменений в закон о банкротстве в части «внеочередного» получения залога возможности противодействия сократились. Например, Уральский банк Сбербанка России и ОАО «Кит-Кэпитал» спорят по поводу действительности договора ипотеки. Такой вариант затруднения взыскания становится достаточно типичным и требует от банков четкого обоснования своей юридической позиции.

Владельцы организации-должника часто изощренно сопротивляются обращению взыскания на заложенное имущество

Достаточно часто при обращении взыскания на заложенную недвижимость сумма долга погашается не полностью: продать объект по докризисной цене невозможно. В этих случаях нужно взыскивать оставшуюся сумму долга. Инструментами такого взыскания могут быть информационно-репутационное воздействие, переговоры на фоне возможности уголовного преследования, если при заключении кредитного договора цена имущества была завышена.

📌 Реклама

«Упаковка»

Получив актив, банк выбирает между постановкой на свой баланс, передачей этого имущества на баланс дочерней организации и направлением в ЗПИФН. О возможностях ЗПИФН уже достаточно много написано. Отметим лишь то, что некоторые банки пошли по такому пути: создавая управляющую компанию для управления фондом, кредитные учреждения включают туда группу людей, компетентных в управлении объектами недвижимости. Управление фондом и управление недвижимостью — это две разных задачи. Вследствие этого возможно образование альянсов, состоящих из представителей управляющих компаний фондов (часто банковские компании) и представителей управляющих компаний недвижимости (рыночные компании).

Девелопмент

Банки очень неохотно становятся собственниками объектов незавершенного строительства, это вынужденная мера. В таких случаях банк зачастую полностью забирает финансовый контроль достройки на себя, но дает девелоперу завершить проект. Проекты, где банки вынуждены достраивать объекты, встречаются довольно часто: например, «Сбербанк Капитал» будет достраивать «Царев Сад» в центре Москвы.

📌 Реклама

Банк зачастую привлекает профессиональную компанию с функцией технадзора. После завершения строительства необходимо заполнить объект арендаторами, поставить функции технического и коммерческого управления на объекте, тем самым подготовив его к продаже.

Учитывая, что для продажи объекта необходимо пройти ряд предварительных этапов, то на любой из этих стадий стоит приступать к выполнению работ только после анализа через призму конечной цели — продажи. Встречаются случаи, когда строители строят то, что не нужно покупателю, управляющая компания работает так, что покупатели не готовы покупать такие объекты и т. д. В таких проектах нужна единая координация.

Коммерческое управление и техническая эксплуатация

Инвестор, в отличие от целевого покупателя, приобретает не квадратные метры, а денежный поток

Банк может управлять коммерческой недвижимостью, полученной от должника, с помощью аффилированной или независимой компании. В связи с кризисом возникают несколько интересных ситуаций, которые необходимо учитывать при выборе варианта управления. Первая связана с тем, что даже независимые от банков профессиональные УК могут быть отягощены собственными проблемными активами. Например, в одном из регионов успешная управляющая компания предлагает банкам свои услуги по заполнению арендаторами и сопровождению арендного бизнеса, но одновременно перед ней стоит задача сделать то же самое в отношении собственного офисного центра. Возникает конфликт интересов. Другой важный момент — в столицах организовано слишком много УК, а в регионах найти профессионалов очень трудно.

📌 Реклама

Управление коммерческой недвижимостью часто начинается с изменения концепции объекта. Так, кинотеатр в крупном уральском городе был не очень востребован из-за большой конкуренции. Сторонние специалисты увидели, что данное помещение может быть превращено в специализированный торговый центр, для которого уже есть якорный арендатор. В другом уральском городе банк получил по отступному торговый центр. УК разработала для него новый бренд, отличный от предыдущего, отягощенного негативным имиджем банкрота, появилась новая концепция объекта. И только после этого арендаторы заполнили 100% площадей ТЦ.

В ходе управления недвижимостью нередко возникают и коллекторские задачи — необходимость взыскать арендную плату. Следует помнить, что взыскание необходимо проводить как можно мягче и что порой приходится разыскивать бывших арендаторов, исчезнувших в неизвестном направлении.

📌 Реклама

Продажа

Сегодня почти в 100% случаев продажа объектов недвижимости обернется для банка фиксацией убытков. Исключение составляют только единичные, как правило, московские, объекты, дающие стабильный денежный поток. Учитывая это, а также выбранную стратегию по работе с активами, банк принимает решение — продавать сейчас или временно управлять, ожидая изменения конъюнктуры рынка.

Интересно, что все банки ищут покупателей и инвесторов. Но кто лучше самих банков знает инвесторов? Никто! Так что основная работа на данном этапе — это не поиск покупателя, а подготовка объекта к продаже. Необходимо тщательно подбирать управляющие компании, которые смогут привести недвижимость в такое состояние, при котором она приносила бы стабильный доход. Ведь инвестор (в отличие от целевого покупателя) приобретает не квадратные метры, а денежный поток. А денежный поток генерирует не объект, а управляющая компания.

📌 Реклама

Таким образом, для того чтобы проблема кризисной коммерческой недвижимости, полученной банками, стала возможностью, необходимо исследовать все направления и создавать соответствующие партнерские связи или собственную инфраструктуру.

Подборка полезных мероприятий

Разместить
📌 Реклама