Компания купила участки под индивидуальное жилищное строительство. Муниципальная ставка земельного налога — 1,5% кадастровой стоимости. Инспекция умножает налог сначала на 2, затем на 4. Итоговая нагрузка доходит до 3% или 6% кадастровой стоимости в год.
21 июля 2026 года Конституционный Суд РФ признал такую конструкцию неопределенной. Но собственнику, который сегодня подаст уточнение или жалобу, деньги за прошлые годы автоматически не вернут. Постановление № 52-П действует на будущее, а исключение оставлено только для узкой группы налогоплательщиков.
Разберем, у кого коэффициенты исчезнут с 2027 года, кому еще можно спорить за старые периоды и какие участки решение КС вообще не затронуло.
Как ставка 1,5% превратилась в 6%
Для участков под жилищное строительство НК РФ предусматривает повышающие коэффициенты. В течение первых трех лет после регистрации права применяется коэффициент 2. Если дом или помещение в нем зарегистрированы раньше, налог за период применения коэффициента 2 пересчитывают с коэффициентом 1. После трех лет и до регистрации построенного объекта действует коэффициент 4.
Изначально этот механизм работал вместе с льготной ставкой не выше 0,3%. Собственник, который затягивал строительство, платил максимум 0,6%, а затем 1,2% кадастровой стоимости. Даже четырехкратное повышение не выводило нагрузку за общий предел 1,5%.
В 2019 году законодатель исключил из льготной ставки участки ИЖС, используемые в предпринимательской деятельности. Муниципалитет получил право установить для них ставку до 1,5%. При этом пункт 15 статьи 396 НК РФ о коэффициентах 2 и 4 не изменили.
Часть инспекций и судов прочитала две нормы буквально: коммерческая деятельность дает ставку 1,5%, а незавершенное строительство — коэффициент. При одновременном применении получились 3% в первые три года и 6% после них.
Из-за чего возник спор
ООО «Корнер Казань» принадлежали участки с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». При расчете налога за 2023 год инспекция применила ставку 1,5% и коэффициенты 2 и 4.
Арбитражный суд Республики Татарстан отказал компании 11 июня 2025 года по делу № А65-42005/2024. Апелляция и кассация оставили решение без изменения, а судья Верховного Суда РФ 13 января 2026 года не передал жалобу в экономическую коллегию.
Проблема была шире одного дела. Суды применяли два противоположных подхода.
Подход | Аргумент | Практический результат |
|---|---|---|
Ставка и коэффициент применяются вместе | НК РФ прямо не исключает коэффициенты для коммерческого ИЖС | Налог достигает 3% или 6% кадастровой стоимости |
Коэффициент нельзя добавлять к ставке 1,5% | Коэффициенты создавались как часть льготного режима со ставкой до 0,3% | Нагрузка остается в пределах муниципальной ставки |
ФНС в письме от 16 ноября 2023 года № БС-4-21/14484@ поддерживала первый вариант. Конституционный Суд указал, что при такой разнице в толковании собственник не может заранее определить размер налога, а порядок исчисления фактически подменяет предельную ставку.
Что решил Конституционный Суд
КС РФ признал пункт 1 статьи 394 и пункт 15 статьи 396 НК РФ не соответствующими Конституции в той мере, в какой они создают неопределенность и противоречивую практику применения коэффициентов к участкам ИЖС, используемым в предпринимательской деятельности.
Суд не запретил законодателю установить повышенную нагрузку в будущем. Для этого правило должно быть сформулировано прямо, обоснованно и введено с соблюдением статьи 5 НК РФ.
До появления нового регулирования действует переходное решение: с нового налогового периода коэффициенты 2 и 4 нельзя применять к участкам, которые одновременно:
предназначены для индивидуального жилищного строительства;
используются в предпринимательской деятельности;
из-за такого использования облагаются по ставке, установленной в пределах 1,5% по подпункту 2 пункта 1 статьи 394 НК РФ.
Новый налоговый период — 2027 год. ФНС уже отменила письмо 2023 года, но тоже только начиная с расчета налога и авансовых платежей за 2027 год.
Почему за 2026 год перерасчета по общему правилу не будет
Самая опасная ошибка — прочитать резолютивную часть как разрешение пересчитать все открытые периоды.
КС РФ прямо установил, что постановление не имеет обратной силы. Оно не является основанием для пересмотра уже исполненных обязательств за прошлые налоговые периоды и за текущий период 2026 года.
Исключение сделано для:
ООО «Корнер Казань»;
налогоплательщиков, которые обратились за судебной защитой до 21 июля 2026 года;
дел и жалоб, уже поданных или находившихся на рассмотрении либо изучении суда на эту дату, включая максимально высокую для дела инстанцию.
В таких спорах суды должны учитывать пункт 7 статьи 3 НК РФ: неустранимые сомнения и противоречия толкуются в пользу налогоплательщика.
Если жалоба подана после 21 июля только из-за постановления № 52-П, в специальное исключение она не попадает. Это не закрывает иные основания для спора — ошибочную ставку, неверную кадастровую стоимость, отсутствие условий для применения коэффициента, регистрацию объекта или объективные препятствия строительству. Но ссылаться на решение КС как на автоматическое основание вернуть налог за 2026 год нельзя.
Кого решение не освобождает от коэффициентов
Постановление касается не любого участка, в выписке на который написано «ИЖС».
Во-первых, оно не отменяет коэффициенты для иных видов жилищного строительства, облагаемых по ставке до 0,3%. Для таких объектов КС сохранил логику: коэффициенты стимулируют завершить строительство и остаются частью льготного режима.
Во-вторых, отдельное правило действует для участков ИЖС, принадлежащих физическим лицам и не используемых в предпринимательской деятельности. По пункту 16 статьи 396 НК РФ коэффициент 2 возникает после десяти лет владения до регистрации жилого дома. Постановление № 52-П это правило не отменяло.
В-третьих, для применения позиции КС имеет значение фактическое использование участка в бизнесе и ставка, установленная муниципальным актом. Одного статуса коммерческой организации недостаточно, если участок уже занят жилищным фондом и спор идет о другой налоговой квалификации.
Что проверить бухгалтеру и собственнику земли
Сначала нужен реестр участков, а не общий вывод по компании. По каждому объекту следует сопоставить:
Документ или факт | Что проверяем |
|---|---|
Выписка ЕГРН | Вид разрешенного использования, дата регистрации права, зарегистрированные дома и помещения |
Муниципальный акт | Конкретная ставка, а не только федеральный предел 1,5% |
Договоры и учет | Используется ли участок в предпринимательской деятельности и чем это подтверждается |
Расчет налога и авансов | С какого момента применены коэффициенты 2 или 4 |
Переписка с ФНС | Сообщения об исчисленном налоге, пояснения, возражения и решения |
Судебное дело | Была ли жалоба подана до 21.07.2026 и на какой стадии она находилась |
Для 2027 года расчетную модель лучше изменить до первого авансового платежа. Если программа автоматически переносит коэффициент из 2026 года, ошибка повторится даже при корректной ставке.
По открытым спорам надо отдельно зафиксировать дату обращения за судебной защитой. Она определяет, можно ли использовать исключение из запрета на обратную силу. В налоговых проектах такая проверка входит в подготовку позиции при защите в налоговом споре и сопровождении проверки: здесь один пропущенный процессуальный факт меняет весь расчет требований.
Что делать, если инспекция сохранит коэффициент в 2027 году
Организация сама исчисляет земельный налог и авансовые платежи. Поэтому сначала следует исправить внутренний расчет и сохранить документы, подтверждающие вид использования участка и муниципальную ставку.
Если ФНС направит сообщение с коэффициентом либо откажется принимать расчет без него, в пояснениях стоит сослаться сразу на три документа:
постановление КС РФ от 21.07.2026 № 52-П;
письмо ФНС России от 21.07.2026 № БС-36-21/6262@;
пункт 15 статьи 396 НК РФ во взаимосвязи с подпунктом 2 пункта 1 статьи 394 НК РФ.
Письмо № БС-36-21/6262@ ФНС направила налоговым органам для руководства в работе. Оно отменяет прежнюю позицию о совместном применении ставки и коэффициентов с 2027 года.
Если инспекция продолжит применять старое письмо, одного сообщения через сервис ФНС о неприменении обязательного разъяснения недостаточно: сама служба предупреждает, что такое сообщение не является жалобой по статьям 138–140 НК РФ. Процессуальную жалобу надо подавать отдельно и в установленный срок.
Вывод
Постановление № 52-П прекращает практику, при которой ставка 1,5% превращалась в 3% или 6% только за счет коэффициента. Но результат отложен до 2027 года и ограничен участками ИЖС, которые используются в бизнесе и облагаются по общей ставке.
Пересмотр старых периодов доступен не всем. Ключевая дата — 21 июля 2026 года: только уже начатые к этому моменту судебные споры получили специальное исключение.
Собственнику сейчас нужна не массовая уточненка, а пообъектная проверка ЕГРН, ставки, фактического использования, дат строительства и процессуальной истории. Только после нее видно, где менять расчет с 2027 года, где продолжать старый спор, а где позиция КС не применяется.
Нормативная база и судебная практика
Актуально на 29.07.2026
Постановление Конституционного Суда РФ от 21.07.2026 № 52-П — официальное опубликование.
Копия постановления № 52-П на сайте ФНС России — полный текст решения.
Информация ФНС России от 28.07.2026 — разъяснение последствий постановления.
Письмо ФНС России от 21.07.2026 № БС-36-21/6262@ — отмена письма от 16.11.2023 № БС-4-21/14484@ с расчетов за 2027 год.
Пункт 1 статьи 394 НК РФ — предельные ставки земельного налога.
Пункты 15 и 16 статьи 396 НК РФ — коэффициенты для участков под жилищное строительство.
Дело ООО «Корнер Казань» № А65-42005/2024: решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.06.2025, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2025 и Арбитражного суда Поволжского округа от 30.10.2025, определение судьи Верховного Суда РФ от 13.01.2026. Реквизиты приведены в постановлении № 52-П.
Теги: земельный налог, ИЖС, Конституционный Суд, налоговые споры, ФНС, недвижимость
Реклама: АЮ РЛБ И СП, АССОЦИАЦИЯ ЮРИСТОВ В СФЕРЕ ЛИКВИДАЦИИ И БАНКРОТСТВА, ИНН 7704458760, erid: 2W5zFHd63ay
