ФСБУ 25/2018 «Аренда». Как избежать ошибок и негативных налоговых последствий

Новый стандарт радикально изменил порядок бухучета по договорам аренды и лизинга. Но не изменил налоговый учет. В результате возникают множественные противоречия и разницы. А это риски.

ФСБУ 25/2018 «Аренда». Как избежать ошибок и негативных налоговых последствий

С 1 января 2022 года обязателен к применению ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды». В связи с этим и у арендаторов, и у арендодателей возникает ряд вопросов. На самые важные из них ответил Альмин Рабинович, руководитель управления бухгалтерского и налогового консалтинга FinExpertiza.

Последствия, которые возникают у арендатора

Расходы в бухгалтерском и налоговом учетах

В налоговом учете учет аренды и лизинга не изменился. Изменился исключительно бухгалтерский учет. Поэтому растет количество различий между бухгалтерским и налоговым учетом при учете аренды.

Если у арендатора забалансовый учет, у него все так же, как в налогах. Расходом является сумма арендной платы, отраженная по начислению в бухгалтерском учете.

Если у арендатора балансовый учет, право пользования активом учитываем на счете 01, субсчет «Право пользования активом». И арендное обязательство за весь срок аренды, но не в номинальной, а в приведенной стоимости (подп. 10, 14, 15 ФСБУ 25/2018).

А в налоговом учете у нас есть такой актив — право пользования активом? Нет! У арендатора нет ничего на балансе. Соответственно, возникает разница в балансовых стоимостях. В налоговом учете — ноль, в бухгалтерском учете — какая-то стоимость.

Обязательно возникают отложенные налоговые обязательства. А дальше стоимость права пользования погашается через амортизацию. Опять уменьшаются различия между бухгалтерским и налоговым учетом, потому что стоимость права пользования уменьшается. Значит, мы делаем проводку дебет 99 кредит 77.

У арендатора с балансовым учетом перестает быть расходом арендная плата. У того, кто держит объект за балансом, арендная плата — расходы. А здесь расходами становятся амортизация права пользования активом (подп. 17, 18 ФСБУ 25/2018). И проценты — это второй расход (п. 20 ФСБУ 25/2018). У арендатора два расхода — амортизация права пользования и проценты. Проценты — разница между номинальной и приведенной стоимостью объекта.

Здесь опять возникает разница между бухгалтерским и налоговым учетом. Потому что в налоговом учете расход — арендная плата. А в бухгалтерском два расхода по периодам не равны арендной плате. В конце это схлопнется, но только в конце.

Научиться всем тонкостям применения ФСБУ «Аренда» нашим читателям помогает онлайн-курс «Кардинальные изменения в учете: пять новых ФСБУ» Подробный разбор всех новых ФСБУ с конкретными примерами и ответами на вопросы! И с сертификатом о повышении квалификации на 120 ак. часов. Смотрите программу курса тутИли оставьте заявку в форме ниже

Неотделимые улучшения

На сегодня неотделимые улучшения арендованного имущества учитываются у арендатора в качестве отдельного объекта основных средств. И если это вложение в недвижимость, то с них платится налог по среднегодовой стоимости даже тогда, когда сам объект арендованной недвижимости облагается по кадастровой.

По правилам ФСБУ 25/2018 и ФСБУ 6/2020 стоимость неотделимых улучшений уходит в право пользования активом (п. 7 ФСБУ 6/2020, пп. «в» п. 13 ФСБУ 25/2018).

Право пользования активом ни в коей мере не является основным средством, и его стоимость не имеет никакого отношения к стоимости того основного средства, которое мы взяли в аренду. Поэтому если жить по правилам, то пропадает объект налога на имущество, исчезает неотделимое улучшение как отдельно учитываемый объект бухгалтерского учета. Да, уменьшается база по налогу на имущество.

Конечно, Минфину это не нравится. Есть письмо о том, что у нас все остается по-прежнему (письмо Минфина от 22.06.2021 № 03-05-05-01/48860). Но это яркое проявление фискального цинизма.

Говоря о неотделимых улучшениях, о капитальных вложениях в арендованное имущество, Минфин ни слова не говорит о ФСБУ 25/2018, как будто его вообще не существует, как будто бы не Минфин его писал.

Если не принимать во внимание ФСБУ 25/2018 , то неотделимые улучшения — это капитальные вложения. Это общий порядок, вытекающий из двух ФСБУ — ФСБУ 26/2020 и ФСБУ 6/2020. Но есть ФСБУ 25/2018!

Это специальные нормы по отношению к общему порядку, и эти специальные нормы говорят, что неотделимые улучшения — это уже не основные средства. Эти капитальные вложения уходят в стоимость права пользования, которое само по себе не облагается налогом на имущество.

Поэтому посмотрим, здесь надо внимательно наблюдать за новыми разъяснениями Минфина. Потому что ситуация вопиющая. Если сохранится эта же позиция, организациям придется судиться.

Последствия, которые возникают у арендодателя

Если у арендатора проценты — это расход, то, естественно, у арендодателя это доход. Ведь он тоже отражает дебиторскую задолженность арендатора за весь срок аренды с самого начала, а потом за оставшийся срок аренды, на каждую отчетную дату, в приведенной стоимости (подп. 32, 34, 36, 37 ФСБУ 25/2018).

Если у арендатора проводка дебет 91 кредит 76 «Арендные обязательства», то у арендодателя противоположная проводка дебет 76 — чистая инвестиция в аренду, дебиторская задолженность арендатора, кредит 90 или 91.

У арендодателя доходы — не арендная плата, а проценты. Опять-таки, по периодам эти суммы расходятся, они не бьются. Значит, опять новые различия между бухгалтерским и налоговым учетом. А сам текущий арендный платеж, сама арендная плата и у арендатора, и у арендодателя проходят по счетам учета расчетов. По счету 76, не относясь ни на доходы, ни на расходы.

Кто платит налог на имущество

Налог (авансовые платежи) за 2022 год и последующие периоды уплачивает арендодатель независимо от того, числится ли имущество на его балансе в качестве ОС, и от того, облагается оно по кадастровой или среднегодовой стоимости (п. 3 ст. 378 НК, письмо Минфина от 11.01.2022 № 03-05-04-01/402.

Когда арендатор производит неотделимые улучшения недвижимого имущества, которые учитываются у него на балансе, он платит по ним налог на имущество до их выбытия из состава ОС (письма Минфина от 17.02.2022 № 03-05-05-01/11290, от 14.12.2021 № 03-05-05-01/101648).

Налог уплачивать не нужно, если недвижимое имущество не является объектом налогообложения или у вас есть льготы.

Разницы возникают в налоговых базах по НДС и сумме доходов

Арендодатель: у него доход — это проценты. А НДС он должен облагать какую сумму? Ту сумму арендной платы, которая указана в договоре. А это не то, что у него в бухгалтерском учете, поэтому с техникой бухгалтерского учета тут возникают проблемы и у самого арендодателя, и у налогового инспектора, который это будет проверять.

Потому что доход — это одна сумма, а НДС исчислен будет с другой. Значит, от налоговиков будут идти дополнительные запросы к налогоплательщику.

В курсе повышения квалификации «Кардинальные изменения в учете: пять новых ФСБУ» научим работать по ФСБУ «Аренда» правильно и отражать расходы по аренде без штрафов по НДС и налогу на прибыль. Помимо этого разберемся в нюансах работы с «Запасами», «Основными средствами», «Капвложениями», «Документооборотом». И дадим удостоверение о повышении квалификации на 120 ак. часов! Запишитесь на курс уже сейчас!