ФСБУ Аренда

ФСБУ 25/2018 «Аренда». Как избежать ошибок и негативных налоговых последствий

Этот стандарт радикально изменил порядок бухучета по договорам аренды и лизинга. Но не изменил налоговый учет. В результате возникают множественные противоречия и разницы. А это риски.
13 тыс. 3,2 тыс.
ФСБУ 25/2018 «Аренда». Как избежать ошибок и негативных налоговых последствий

С 1 января 2022 года обязателен к применению ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды». Но и у арендаторов, и у арендодателей до сих пор возникает много вопросов. На самые важные из них ответил Альмин Рабинович, руководитель управления бухгалтерского и налогового консалтинга FinExpertiza.

Последствия, которые возникают у арендатора

Расходы в бухгалтерском и налоговом учетах

В налоговом учете учет аренды и лизинга не изменился. Изменился исключительно бухгалтерский учет. Поэтому растет количество различий между бухгалтерским и налоговым учетом при учете аренды.

Узнайте, как работать с арендой с ППА без дисконтирования у арендатора в 1С. Посмотрите бесплатный урок из курса «Семь новых ФСБУ: Аренда, НМА, ОС, Капвложения, Документооборот, Запасы, Инвентаризация».

Если у арендатора забалансовый учет, у него все так же, как в налогах. Расходом является сумма арендной платы, отраженная по начислению в бухгалтерском учете.

Если у арендатора балансовый учет, право пользования активом учитываем на счете 01, субсчет «Право пользования активом». И арендное обязательство за весь срок аренды, но не в номинальной, а в приведенной стоимости (подп. 10, 14, 15 ФСБУ 25/2018).

А в налоговом учете у нас есть такой актив — право пользования активом? Нет! У арендатора нет ничего на балансе. Соответственно, возникает разница в балансовых стоимостях. В налоговом учете — ноль, в бухгалтерском учете — какая-то стоимость.

Обязательно возникают отложенные налоговые обязательства. А дальше стоимость права пользования погашается через амортизацию. Опять уменьшаются различия между бухгалтерским и налоговым учетом, потому что стоимость права пользования уменьшается. Значит, мы делаем проводку Дт 99 Кт 77.

У арендатора с балансовым учетом перестает быть расходом арендная плата. У того, кто держит объект за балансом, арендная плата — расходы. А здесь расходами становятся амортизация права пользования активом (подп. 17, 18 ФСБУ 25/2018). И проценты — это второй расход (п. 20 ФСБУ 25/2018). У арендатора два расхода — амортизация права пользования и проценты. Проценты — разница между номинальной и приведенной стоимостью объекта.

Здесь опять возникает разница между бухгалтерским и налоговым учетом. Потому что в налоговом учете расход — арендная плата. А в бухгалтерском два расхода по периодам не равны арендной плате. В конце это схлопнется, но только в конце.

Научиться всем тонкостям применения ФСБУ «Аренда» нашим читателям помогает курс «Семь новых ФСБУ: Аренда, НМА, ОС, Капвложения, Документооборот, Запасы, Инвентаризация». Подробный разбор всех новых ФСБУ с конкретными примерами и ответами на вопросы! И с сертификатом о повышении квалификации на 120 ак. часов.

Неотделимые улучшения

На сегодня неотделимые улучшения арендованного имущества учитываются у арендатора в качестве отдельного объекта основных средств. И если это вложение в недвижимость, то с них платится налог по среднегодовой стоимости даже тогда, когда сам объект арендованной недвижимости облагается по кадастровой.

По правилам ФСБУ 25/2018 и ФСБУ 6/2020 стоимость неотделимых улучшений уходит в право пользования активом (п. 7 ФСБУ 6/2020, подп. «в» п. 13 ФСБУ 25/2018).

Право пользования активом ни в коей мере не является основным средством, и его стоимость не имеет никакого отношения к стоимости того основного средства, которое мы взяли в аренду. Поэтому если жить по правилам, то пропадает объект налога на имущество, исчезает неотделимое улучшение как отдельно учитываемый объект бухгалтерского учета. Да, уменьшается база по налогу на имущество.

Конечно, Минфину это не нравится. Есть письмо о том, что у нас все остается по-прежнему (письмо Минфина от 22.06.2021 № 03-05-05-01/48860). Но это яркое проявление фискального цинизма.

Говоря о неотделимых улучшениях, о капитальных вложениях в арендованное имущество, Минфин ни слова не говорит о ФСБУ 25/2018, как будто его вообще не существует, как будто бы не Минфин его писал.

Если не принимать во внимание ФСБУ 25/2018 , то неотделимые улучшения — это капитальные вложения. Это общий порядок, вытекающий из двух ФСБУ — ФСБУ 26/2020 и ФСБУ 6/2020. Но есть ФСБУ 25/2018!

Это специальные нормы по отношению к общему порядку, и эти специальные нормы говорят, что неотделимые улучшения — это уже не основные средства. Эти капитальные вложения уходят в стоимость права пользования, которое само по себе не облагается налогом на имущество.

Поэтому посмотрим, здесь надо внимательно наблюдать за новыми разъяснениями Минфина. Потому что ситуация вопиющая. Если сохранится эта же позиция, организациям придется судиться.

Последствия, которые возникают у арендодателя

Если у арендатора проценты — это расход, то, естественно, у арендодателя это доход. Ведь он тоже отражает дебиторскую задолженность арендатора за весь срок аренды с самого начала, а потом за оставшийся срок аренды, на каждую отчетную дату, в приведенной стоимости (подп. 32, 34, 36, 37 ФСБУ 25/2018).

Если у арендатора проводка Дт 91 Кт 76 «Арендные обязательства», то у арендодателя противоположная проводка дебет 76 — чистая инвестиция в аренду, дебиторская задолженность арендатора, кредит 90 или 91.

У арендодателя доходы — не арендная плата, а проценты. Опять-таки, по периодам эти суммы расходятся, они не бьются. Значит, опять новые различия между бухгалтерским и налоговым учетом. А сам текущий арендный платеж, сама арендная плата и у арендатора, и у арендодателя проходят по счетам учета расчетов. По счету 76, не относясь ни на доходы, ни на расходы.

Узнайте, как работать с арендой с ППА без дисконтирования у арендатора в 1С. Посмотрите бесплатный урок из курса «Семь новых ФСБУ: Аренда, НМА, ОС, Капвложения, Документооборот, Запасы, Инвентаризация».

Кто платит налог на имущество

Налог (авансовые платежи) за 2022 год и последующие периоды уплачивает арендодатель независимо от того, числится ли имущество на его балансе в качестве ОС, и от того, облагается оно по кадастровой или среднегодовой стоимости (п. 3 ст. 378 НК, письмо Минфина от 11.01.2022 № 03-05-04-01/402.

Когда арендатор производит неотделимые улучшения недвижимого имущества, которые учитываются у него на балансе, он платит по ним налог на имущество до их выбытия из состава ОС (письма Минфина от 17.02.2022 № 03-05-05-01/11290, от 14.12.2021 № 03-05-05-01/101648).

Налог уплачивать не нужно, если недвижимое имущество не является объектом налогообложения или у вас есть льготы.

Разницы возникают в налоговых базах по НДС и сумме доходов

Арендодатель: у него доход — это проценты. А НДС он должен облагать какую сумму? Ту сумму арендной платы, которая указана в договоре. А это не то, что у него в бухгалтерском учете, поэтому с техникой бухгалтерского учета тут возникают проблемы и у самого арендодателя, и у налогового инспектора, который это будет проверять.

Потому что доход — это одна сумма, а НДС исчислен будет с другой. Значит, от налоговиков будут идти дополнительные запросы к налогоплательщику.

На курсе повышения квалификации «Семь новых ФСБУ: Аренда, НМА, ОС, Капвложения, Документооборот, Запасы, Инвентаризация» научим работать по ФСБУ «Аренда» правильно и отражать расходы по аренде без штрафов по НДС и налогу на прибыль. Помимо этого разберемся в нюансах работы с «Запасами», «Основными средствами», «Капвложениями», «Документооборотом» «Нематериальные активы». И дадим удостоверение о повышении квалификации на 120 ак. часов! 

Посмотреть программу

Запишитесь на курс уже сейчас!

Начать дискуссию

Кадровый аутсорсинг: в чем выгода

Штрафы за неправильное ведение кадрового делопроизводства достигают в некоторых случаях 200–500 тыс. руб., а проверки ГИТ в последнее время происходят все чаще. 

Кадровый аутсорсинг: в чем выгода

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Верховный суд: ВТБ будет платить НДС за лицензии Microsoft

Поставщик программного обеспечение выиграл суд с банком ВТБ. После изменения налогового законодательства ему пришлось заплатить НДС по сублицензионному договору. Теперь программный НДС будет возмещать ВТБ.

Часть команды, часть корабля? Как теперь сотрудничать с самозанятыми без штрафов и доначислений в налоговую: 3 совета от юриста

С первого марта вступил в силу новый приказ Минтруда, и он серьезно затронет ваш бизнес, если вы работаете с самозанятыми. Государство решило заняться теми, кто пытается обходить налоги, и ваши отношения с самозанятыми исполнителями будут под особым контролем.

Лучшие спикеры, новый каждый день

До 1 апреля надо сдать бухотчетность за 2023 год

Организации на всех режимах налогообложения должны сдавать бухгалтерскую отчетность не позднее 3-х месяцев после окончания отчетного года. Крайний срок сдачи за 2023 год – 01.04.2024 включительно.

ПСН

🔨 ИП на ПСН должен сам оказывать услуги, а не перезаказывать их у других ИП. Эксперт: достаточно спорная позиция Минфина

Заключение предпринимателем договоров субподряда с другими ИП не вписывается в рамки патента.

103

Кредиты и не только: способы финансирования предпринимателей

В 2023 году количество малых и средних предприятий в России увеличилось на 500 тыс. — до 6,3 млн. Это стало рекордом за всю историю существования реестра МСП.

Кредиты и не только: способы финансирования предпринимателей
Опытом делятся эксперты-практики, без воды

ТОП-15 курсов по 1С:Документоборот (делопроизводство) в 2024 году

В этой статье мы собрали платные и бесплатные курсы по 1С:Документообороту.

ТОП-15 курсов по 1С:Документоборот (делопроизводство) в 2024 году
Банки

Клиенты ВТБ будут получать кешбэк в рублях

ВТБ по программе мультибонусов будет начислять кешбэк в реальных рублях. Клиенты могут установить избранные категории товаров для получения повышенных бонусов до 25% с покупок.

🏃 Какие выплаты положены работнику при увольнении переводом. Эксперт: допвыплаты на уровне закона были бы странными

Если сотрудник увольняется переводом к другому работодателю, то никаких выходных пособий и компенсаций в ТК за это не предусмотрено.

146

Руководители рассказали, почему готовы отказаться от должности. Исследование

Больше трети руководителей в России готовы отказаться от своей должности, чтобы начать строить карьеру в новой профессии.

Инвесторы жалуются на «Лукойл» из-за сокрытия финансовой отчетности

Компания в отчетности по МСФО за 2023 год не сравнила результаты с прошлым годом, ссылаясь на постановление, которое перестало действовать.

Электронный документооборот в сфере строительства: зачем он нужен современному предприятию 

Перевод бизнес-процессов в цифровое поле — больше, чем просто тренд. Это принятие вызовов времени и необходимость для тех компаний, которые ориентированы на масштабирование и активное развитие.

Электронный документооборот в сфере строительства: зачем он нужен современному предприятию 
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Верховный Суд поддержал рекомендации Роспотребнадзора обеспечивать водой и спецодеждой работающих в жару

ВС РФ признал законными Рекомендации по работе в условиях сильной жары и повышенных температур, изданные Роспотребнадзором.

Бесплатно с Кадры

Кадровое законодательство 2024: изменения и дополнения. Мини-курс с видео, конспектом и тестами

Обо всех изменениях кадрового законодательства, нововведениях в ТК, нюансах заполнения ЕФС-1 и новых формах налоговой отчетности рассказываем в мини-курсе.

Кадровое законодательство 2024: изменения и дополнения. Мини-курс с видео, конспектом и тестами

Обновления на «Клерке». Все уже заметили?

Даже самый качественный сайт со временем устаревает. Нужны обновления и модернизация. Сегодня на «Клерке» все это произошло. Кто самый наблюдательный? Кто заметил? Что бы вы еще хотели поменять?

Обновления на «Клерке». Все уже заметили?

Прокуратора может изъять акции «Макфы» в пользу государства

Прокуроры доказывают в суде, что производство макаронных изделий под брендом «Макфа» имеет коррупционное происхождение. Их бенефициары вели бизнес, работая в органах госвласти.

111
ЭДО

Минтранс хочет провести эксперимент с переходом на ЭДО грузоперевозок на всех видах транспорта

Проведение эксперимента по переходу на электронный документооборот затронет грузоперевозки автомобильным, морским, речным, железнодорожным и воздушным видами транспорта.

Что ест бухгалтер. Давно не ели десертов

Лекарство от негатива. Тирамису — самый популярный в мире десерт.

Что ест бухгалтер. Давно не ели десертов
141
Банки

Приложение Райффайзенбанка снова работает

Специалисты устранили внутреннюю техническую ошибку, которая не позволяла клиентам отправить деньги.

Интересные материалы

Как нанять толкового бухгалтера в компанию: рекомендации экспертов

Ошибки бухгалтера приводят организацию к лишним затратам и огромным штрафам, а в особенно тяжелых случаях могут довести до ликвидации компании. Как же не допустить этого и нанять хорошего специалиста? Составили инструкцию для руководителей с комментариями наших экспертов.

Как нанять толкового бухгалтера в компанию: рекомендации экспертов
2
104