Цессия прав на нежилую недвижимость: как законно сэкономить на НДС в 2026 году

Уступка права требования (цессия) по договорам долевого участия - популярный инструмент на рынке недвижимости. Застройщики используют его для пополнения оборотных средств, инвесторы - для фиксации прибыли до ввода дома в эксплуатацию, а конечные покупатели - для приобретения уникальных объектов. Однако с точки зрения налогового учета уступка прав на нежилые помещения долгое время оставалась «серой зоной».

До недавнего времени налогоплательщикам приходилось буквально воевать с инспекциями за право считать НДС не со всей суммы сделки, а с разницы между покупкой и продажей. В 2024–2025 годах позиция Минфина России кардинально изменилась. Разбираемся, как теперь без рисков рассчитывать налоги при переуступке прав на офисы, апартаменты и машино-места.

НДС: конец эпохи споров

Главная проблема цессии нежилых помещений заключалась в отсутствии прямого упоминания таких объектов в статье 155 НК РФ. Налоговая служба требовала начислять НДС со всего входящего потока денег. Бизнес настаивал на применении правила «межценовой разницы» (пункт 3 ст. 155 НК РФ), которое традиционно действует для жилых квартир и гаражей.

Законодательство допускает уступку прав требований по договору участия в долевом строительстве. При этом в силу ст. 146 НК РФ возникает обязанность уплаты НДС. Согласно п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав.

Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав на нежилые помещения ст. 155 НК РФ не установлены. В связи с этим Минфин неоднократно заявлял, что при передаче прав на нежилые помещения п. 3 ст. 155 НК РФ не применяется (Письмо от 28.08.2018 № 03‑07‑11/61127), а налоговая база определяется в порядке, предусмотренном п. 2 этой статьи, то есть исходя из всех доходов, связанных с расчетами по оплате имущественных прав (письма от 07.02.2013 № 03‑07‑11/2927, от 28.02.2013 № 03‑07‑11/5926 и др.).

Аналогичного мнения придерживалась ФНС, которая в Письме от 08.02.2011 № КЕ-4-3/1907@ указала: «организация, передающая имущественное право на нежилые помещения, должна выставить счет-фактуру на полную стоимость передаваемого имущественного права и уплатить НДС со всей суммы средств, поступивших от покупателя данных прав».

Однако Президиум ВАС в Постановлении от 25.02.2010 № 13640/09  признал это мнение необоснованным и указал следующее:

Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав предусмотрены ст. 155 НК РФ, к числу которых отнесены случаи реализации имущественных прав на жилые дома, жилые помещения, гаражи и машино-места. Специального порядка определения налоговой базы для случаев реализации имущественных прав на нежилые помещения указанная статья не устанавливает.

Однако имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав, и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС в случае, если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково.

Данный вывод следует из ст. 3 НК РФ, согласно которой налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.

Следовательно, при реализации имущественных прав на нежилые помещения налоговая база должна определяться в виде разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав. Так же данная позиция была установлена в Определении ВС РФ от 19.03.2020 № 304-ЭС20-1340.

Важно, что ФНС в Письме от 27.06.2014 № ГД-4-3/12291 учла позицию Президиума ВАС от 25.02.2010 № 13640/09, признала, что при реализации имущественных прав на нежилые помещения налог следует исчислять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, и указала на необходимость доведения этой позиции до нижестоящих налоговых органов и налогоплательщиков. Тем не менее, как было отмечено выше, Минфин сообщал неоднократно о невозможности применения п. 3 ст. 155 НК РФ при уступке прав требования на нежилые помещения. Но у налогоплательщика имеется возможность доказать незаконность доначислений, в том числе потому, что Президиум ВАС указал: содержащееся в постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Что изменилось сегодня: Согласно письму Минфина России от 03.10.2024 № 03-07-11/95743, единообразный подход наконец восторжествовал. Теперь налоговая база по НДС при передаче прав на нежилые помещения определяется точно так же, как для жилых:

Практическое применение разъяснений

Налогоплательщики применяют единый алгоритм расчета НДС независимо от типа помещений.

Алгоритм определения налоговой базы:

Фиксация продажной стоимости прав с учетом НДС

Документальное подтверждение расходов на приобретение прав

Расчет разницы между продажной стоимостью и расходами

Исчисление суммы НДС расчетным методом (22/122)

Формула расчета налоговой базы:

НБ = ПС – РП, где:

НБ – налоговая база по НДС

ПС – продажная стоимость прав (с учетом НДС)

РП – расходы на приобретение прав

Практический пример: Инвестиционная компания приобрела права требования на коммерческое помещение у застройщика за 5 000 000 рублей. Через полгода, когда готовность объекта составила 80%, права были переуступлены конечному покупателю за 7 080 000 рублей (включая НДС-22%).

Расчет налоговой базы:

Продажная стоимость с НДС: 7 080 000 руб.

Расходы на приобретение: 5 000 000 руб.

Налоговая база: 7 080 000 – 5 000 000 = 2 080 000 руб.

Сумма НДС к уплате: 2 080 000 × 22/122= 375 081,97 руб.

Если бы компания применяла старый подход ФНС, ей пришлось бы заплатить НДС со всех 7 080 000 рублей 1 276 721 рублей), что лишило бы сделку экономического смысла.

Важные нюансы по НДС:

• Момент начисления: Обязанность исчислить налог возникает строго на дату государственной регистрации договора уступки в Росреестре. Если покупатель заплатил деньги раньше, эта сумма признается авансом, который облагается НДС только после регистрации перехода права.

• Документооборот: Цедент обязан выставить счет-фактуру на сумму межценовой разницы в течение пяти календарных дней с даты госрегистрации.

Краткий вывод

Новая позиция Минфина России обеспечивает единообразный подход к определению налоговой базы по НДС при передаче прав на любые помещения. Расчет производится как разница между продажной стоимостью прав с НДС и расходами на их приобретение.

  Реклама: ООО «ИНФО ФОРВАРД», ИНН 9725077230, erid: 2W5zFJXGSam

Чек-лист расчета НДС при передаче прав на помещения

1.   Проверка документов

-      Наличие договоров приобретения и реализации прав

-      Документальное подтверждение расходов на приобретение

-      Корректность оформления счетов-фактур

2.   Расчет налоговой базы

-      Определение продажной стоимости с учетом НДС

-      Подтверждение расходов на приобретение

-      Расчет разницы между продажей и расходами

3.   Исчисление НДС

-      Применение расчетной ставки 22/122

-      Оформление счетов-фактур

-      Отражение в налоговой декларации

Также хотим отметить следующее:

1.     Налоговые вычеты по НДС применяются в общем порядке при наличии правильно оформленных счетов-фактур и использовании прав в облагаемых НДС операциях.

2.     Еще один часто возникающий вопрос:

-      в какой момент нужно начислить НДС? В Определении от 19.03.2020 № 304‑ЭС20-1340 по делу № А67-7693/2018 судья ВС РФ подтвердил, что при уступке прав требования по договорам долевого участия обязанность исчислить НДС возникает у налогоплательщика на дату государственной регистрации договора об уступке права.

Этот вывод основан на положениях ст. 146 , ст.155, ст.167 НК РФ,

 п. 2 ст. 389 ГК РФ.

Чек-лист перед подписанием договора цессии

Чтобы избежать доначислений и штрафов, перед сделкой убедитесь в следующем:

Новая позиция Минфина значительно упрощает жизнь инвесторам в коммерческую недвижимость. Главное правило остается неизменным: любая налоговая оптимизация должна быть подкреплена безупречным пакетом первичных документов.