В нашей бухгалтерской практике, к сожалению, бывает так: клиент обращается уже после сделки, а не до неё — и что-то исправить уже очень и очень тяжело. Поэтому у нас все консультации для клиентов бесплатны. Планируете, перестраиваете бизнес-процессы, намечаете сделки — пишите, звоните, приходите: лучше всё обсудить заранее. И вам спокойнее, и нам потом проще работать — такая обоюдная информационная синергия.
Сделки по отчуждению имущества — одни из самых сложных и болезненных с точки зрения налогообложения. Поэтому делимся памяткой по продаже и дарению коммерческого имущества ИП.
Льгота по сроку владения на коммерческое имущество не действует
Если вы владели коммерческим имуществом более пяти лет и решили его продать, минимальный срок владения вас не спасёт. «Защита» в виде срока использования для имущества, которое применялось в предпринимательской деятельности, не работает (п. 17 ст. 217 НК РФ): налог придётся заплатить исходя из применяемой системы налогообложения, сколько бы лет вы ни были собственником.
Закрыли ИП? «Налоговая память» осталась
Закрыли ИП, а потом продаёте имущество, которое раньше использовали в бизнесе? Льгота о сроке владения всё равно не действует. Срабатывает «налоговая память»: имущество использовалось в предпринимательской деятельности — значит, НДФЛ платится независимо от срока владения.
УСН «доходы минус расходы»: ловушки восстановления расходов
Если вы купили основное средство (недвижимость, транспорт, оборудование) и учли расходы на покупку при УСН, а потом продали его слишком рано — придётся пересчитать налоговую базу. Расходы на покупку из базы исключаются, вместо них учитывается амортизация, и налог нужно доплатить.
«Слишком рано» — это:
· срок полезного использования до 15 лет включительно — если с года, когда вы учли расходы на покупку, прошло меньше трёх лет;
· срок полезного использования более 15 лет — то же самое, но окно больше: десять лет.
При этом выручка от продажи основного средства включается в доходы полностью, а остаточная стоимость в расходы повторно не попадает.
ПСН: продажа имущества под патент не попадает
К доходам от продажи имущества патент не применяется. Если у вас одновременно есть упрощёнка, налог считается по правилам УСН (6% или 15% в зависимости от объекта; имейте в виду: расходы, понесённые в рамках «патентной» деятельности, в упрощённую базу не попадают — п. 8 ст. 346.18 НК РФ). Если УСН нет — считаем по общей системе налогообложения. И учитываем, что теперь лимиты — это «наше всё»: продажа имущества может привести к слёту с ПСН по сумме доходов..
Продажа в рассрочку: когда признаётся доход
Доход при продаже имущества признаётся по мере поступления денег: кассовый метод действует и на УСН, и при расчёте НДФЛ у предпринимателя. Есть рассрочка — значит, уплата налога растягивается. Продали в 2026 году, а деньги получите в 2027-м — доход будет считаться полученным в 2027 году, и налог вы заплатите по итогам 2027-го.
Важный нюанс: на НДС это правило не распространяется, НДС начисляется в момент отгрузки, независимо от того, когда покупатель фактически заплатил.
Помним про НДС
НДС всегда включаем в налоговый расчёт по сделке:
· продажа земли НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ), а продажа коммерческого здания — объект налогообложения;
· если вы на УСН без НДС и при продаже вылетаете за лимит (в 2026 году это 20 млн руб.), то в месяце превышения порога с самой продажи НДС не заплатите, но с 1-го числа следующего месяца вся ваша деятельность уже пойдёт с уплатой НДС.
Дарение коммерческого имущества между ИП — близкими родственниками
Прям кошмар нашего городка — похлеще «бу»-моментов в фильмах ужаса.
Дарение бизнес-недвижимости между ИП-близкими родственниками облагали налогом: суды расценивали такую сделку как коммерческую операцию. Налог платил одаряемый исходя из рыночной стоимости полученного имущества по той системе налогообложения, которую сам применял. Дополнительно мог начисляться НДС исходя из рыночной стоимости подаренного имущества для плательщиков НДС.
Но — большое и неожиданное «Но». Весной 2026 года появилась совершенно новая позиция.
По позиции Верховного суда РФ, закреплённой в определении СКЭС от 17 апреля 2026 года № 309-ЭС24-21782 по делу № А50-28917/2023, дарение коммерческой недвижимости между близкими родственниками не облагается НДФЛ — даже если обе стороны сделки зарегистрированы как ИП, а объект сдаётся в аренду.
· Семейная природа сделки. Имущество меняет титульного собственника, но остаётся внутри семьи; искусственно приписывать ему свойства коммерческого дохода нельзя.
· Буквальное толкование закона. В статье 217 НК РФ нет слов о том, что освобождение от налога зависит от назначения имущества, его коммерческого использования или наличия у сторон статуса ИП.
· Недопустимость двойного налогообложения. Заставляя человека сначала заплатить налог за сам факт получения имущества, а затем ежегодно платить налоги с дохода от его использования в бизнесе, государство фактически дважды облагает одну и ту же экономическую базу — это нарушает базовые принципы налоговой справедливости.
Если планируете реализацию или дарение коммерческого имущества — обращайтесь, подберём наиболее выгодный налоговый вариант. Лучше до сделки, чем после неё.
СБК "Профит"
Больше 20 лет помогаем предпринимателям вести учёт и бизнес без штрафов: бухгалтерское и налоговое сопровождение, кадровый учёт, защита при проверках. Сейчас на сопровождении находятся свыше 1000 клиентов.
Получить консультацию по бухгалтерскому и налоговому обслуживанию
Планируете сделку, перестраиваете бизнес-процессы или выбираете, что продать и кому — напишите или позвоните. Лучше обсудить всё заранее, чем исправлять после!
Узнать подробнее
Реклама: ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННАЯ БУХГАЛТЕРСКАЯ КОНТОРА "ПРОФИТ", ИНН 6231054413, erid: 2W5zFHhgTHb
