ДДУ: что делать, если после подписания акта приема-передачи обнаружены дефекты

Часто при приемке жилья в актах приема-передачи по договорам долевого участия встречается пункт об отсутствии каких-либо претензий к застройщику. Формулировки могут быть разные: «претензий к качеству не имею», «у участника долевого строительства отсутствуют какие-либо финансовые претензий к застройщику» и т.д. Суть у этого пункта одна — потенциально обезопасить застройщика от ответственности при выявлении нарушений качества или срока.

Но действительно ли одна фраза лишает дольщика права на законную защиту при выявлении недостатков?

Так, в п. 2 ст. 9 ГК РФ указано, что отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав. Применительно к договорам долевого участия это означает, что, подписание передаточных документов, имеющих положение об отсутствии претензий, не лишает дольщика прав требовать компенсацию в случае выявления недостатков.

Более того, в соответствии с ч. 1 ст. 16 «Закона о защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя, являются ничтожными, что означает, что ограничение права дольщика на предъявление застройщику претензий неправомерно.

Схожее положение содержится и в самом законе «О долевом строительстве», а именно в ч. 4 ст. 7 данного закона: «условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными».

Судебная практика приходит к аналогичному выводу: «сам по себе факт принятия квартиры без замечаний не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска. Отсутствие претензии участника долевого строительства при подписании акта приема-передачи не свидетельствуют о незаконности требований истца» (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 03.11.2023 № 88-18488/2023 по делу № 2-1/2022)

Соответственно, в случае обнаружения каких-либо недостатков недвижимости или нарушения сроков сдачи, подписанный акт приема-передачи, содержащий положение об отсутствии претензий к застройщику, не лишает дольщика права по взысканию с застройщика компенсаций.

Однако, обращаем внимание, что если недостатки видны уже при приемке помещения, а не проявились спустя какое-то время, то рекомендуем сразу указывать это в передаточных документах.

Также, важно учитывать гарантийные сроки, а именно: 3 года с момента передачи жилья. По истечению гарантийного срока по-прежнему можно обратиться к застройщику или в суд, но необходимость доказать, что недостатки возникли до передачи жилья, будет лежать на дольщике, а не на застройщике.

РОКА «Советник»: юридическая помощь в банкротствах, арбитражных спорах и уголовных делах. Специализация — разрешение коммерческих споров, налоговых споров, корпоративные конфликты, уголовно-правовая защита бизнеса и частных клиентов, процедуры банкротства. Ключевые направления отраслевых практик коллегии рекомендованы профильными рейтингами «Право-300» и «Коммерсантъ». Официальный аккаунт РОКА «Советник» в Telegram, MAX. Блоги: ВК, РБК.

Комплексные решения и правовое управление рисками

Ключевые направления практик Коллегии рекомендованы юридическими рейтингами «Право-300», ИД «Коммерсантъ», «Российская газета»

Имя^*

E-mail^*

Телефон^*

Содержание вопроса^*

Отправить

Нажимая кнопку, я соглашаюсь с пользовательским соглашением, обработкой персональных данных и получением информационных и рекламных рассылок

Реклама: ООО Ростовская областная коллегия адвокатов «Советник», ИНН: 6164267188, erid: 2W5zFGQPSnD